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房地产行业:国改先锋,潮头上海!-国企改革系列报告之一

东方证券

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房地产行业
国改先锋,潮头上海! ——地产国企改革系列报告之一
报告起因 ? 近期大量央企释放国企改革信号,纷纷推进混改。我们在 2017 年房地产行 业年度策略报告《基本面向下,价值向上!》中明确提出,国企改革是地产 板块 2017 年确定的主线,在此重申。我们特此推出地产国企改革系列报告 之一,挖掘地产板块国企改革的投资机会。本篇报告主要围绕上海国企改革 推进情况和手段,分析投资机会所在。
行业评级 国家/地区 行业 报告发布日期
看好
中性 看淡
(维持) 中国/A 股 房地产
2017 年 01 月 11 日
行业表现 房地产 8% 沪深300
核心观点 ? 中央已明确国企改革顶层设计,目标为到 2020 年,在国有企业改革重要领 域的关键环节取得决定性成果。本轮国企改革始于 2015 年 9 月的 22 号文: 《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见》,2016 年以来密集 发布配套文件,根据我们统计,中央国务院层面的就达到 11 份。本轮国企 改革目标是优化资本配置,提升经营效率实现国有资产的保值增值,对应企
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深 度 报 告
业层面的目标成果即在于经营业绩的提升和企业价值的提升,对于上市的国 企而言,对应的是股价的提升。 ? 上海作为中国经济重镇,国企改革推进最为迅速,手段也最为多样,尤其是 国资流通平台+国企 ETF 这一模式极为独特,未来上海国企改革包括地产公 司的国企改革都将围绕这些手段进行。与央企以及其他地方国企改革类似, 上海国企改革中主要的手段也是混改和资产重组。混改主要用于引入战略投 资人(如嘉宝集团等)或完成员工激励(如上汽集团等)。资产重组主要用 于规避同业竞争(如上海临港等)或优质资产上市(如华鑫股份等)。国资 流通平台上海国盛助力国企改革推进,形成一篮子国有资产保值增值,汇添 富发行上海国企 ETF,增加上市国企的流动性。 ? 2015 年尤其是 2016 年下半年以来,上海国企改革推进有加速迹象。我们统 计了 2013 年以来上海国企的改革动作发现, 进入 2015 年以来上海国企改革 的推进速度有所加快,尤其是 2016 年下半年,ST 中企、三爱富、上海电气、 嘉宝集团等多家公司都进行了资产重组或发布了重组预案。
资料来源:WIND
证券分析师
竺劲 021-63325888*6084
投资建议与投资标的 ? 上海地产板块中,我们看好目前有较强改革推进预期的公司,比如已进行混 改的公司,有承诺解决同业竞争的公司,控股股东有上市公司同类资产业务 的公司等。推荐上海临港(600848,买入)、嘉宝集团(600622,买入)、浦东 金桥(600639,买入)、建议关注上实发展(600748,未评级)、市北高新 联系人
zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号:S0860514060003 朱英 021-63325888*3931 zhuying@orientsec.com.cn 夏亦丰 021-63325888*4037 xiayifeng@orientsec.com.cn 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn
【 行 业 · 证 券 研 究 报 告 】
(600604,未评级)。
风险提示 ? 国企改革推进不达预期。
东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格,据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此,投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生 影响的利益冲突,不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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HeaderTable_TypeTitle 行业首次覆盖报告模板 食品饮料首次报告 ——
目 录 1.中央顶层设计推动新一轮国企改革 .............................................................. 4 1.1 国企改革顶层设计“1+N” ............................................................................................. 4 1.2 国企改革推进带来上市国企投资机会 ............................................................................ 5
2.上海:国改推进迅速,流通平台模式独特 ................................................... 5 2.1 上海国企,市国资委旗下上市公司多,区国资委旗下房地产公司多 ................................ 5 2.2 上海国企改革手段,流通平台+国企 ETF 模式独特 ...................................................... 6 2.2.1 国企改革手段:混改 2.2.2 国企改革手段:资产重组 2.2.3 国企改革手段:资产流通平台与国企 ETF 6 7 9
2.3 上海国企改革推动加速 ............................................................................................... 10
3.投资建议 ................................................................................................... 12 3.1 上海临港:上海市属产业园区平台,资产注入稳步推进 ............................................. 12 3.2 上实发展:上实集团旗下 A 股房地产上市公司,同业竞争问题尚待解决 ................... 13 3.3 嘉宝集团:嘉定区国资委旗下上市平台,向房地产基金转型 ...................................... 14 3.4 浦东金桥:浦东新区国改先锋,租售并举打造国际化社区.......................................... 15 3.5 市北高新:静安国资委直属国企,精品产业园区综合运营商 ...................................... 16
风险提示 ...................................................................................................... 17 附录 ............................................................................................................. 17
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HeaderTable_TypeTitle 行业首次覆盖报告模板 食品饮料首次报告 ——
图表目录 图 1:国企改革带来上市国企投资机会 ......................................................................................... 5 图 2:光大控股系通过认购定增和二级市场增持成为嘉宝集团第一大股东 ................................... 6 图 3:嘉宝集团和光大安石合作的嘉定大融城 .............................................................................. 6 图 4:临港集团旗下园区资产分布 ................................................................................................ 8 图 5:华鑫股份资产重组方案 ....................................................................................................... 8 图 6:上海临港营业收入 ............................................................................................................ 12 图 7:上海临港归母净利润 ......................................................................................................... 12 图 8:上实发展营业收入 ............................................................................................................ 13 图 9:上实发展归母净利润 ......................................................................................................... 13 图 10:嘉宝集团营业收入 .......................................................................................................... 14 图 11:嘉宝集团归母净利润 ....................................................................................................... 14 图 12:浦东金桥营业收入 .......................................................................................................... 15 图 13:浦东金桥归母净利润 ....................................................................................................... 15 图 14:市北高新营业收入 ................................................................................ 错误!未定义书签。 图 15:市北高新归母净利润 ............................................................................. 错误!未定义书签。
表 1:22 号文提出本轮国企改革主要目标 .................................................................................... 4 表 2:各部委发布国企改革相关文件............................................................................................. 4 表 3:上汽集团发行方案 .............................................................................................................. 7 表 4:上汽集团非公开发行股票进度............................................................................................. 7 表 5:通过划转,国盛集团获得大量上市公司股权 ....................................................................... 9 表 6:上海市国企改革脉络 ......................................................................................................... 10 表 7:2013 年以来部分上海上市国企改革变化........................................................................... 11 表 8:相关投资标的.................................................................................................................... 12 表 9:上海临港通过定增获取集团旗下园区资产 ......................................................................... 13 表 10:嘉宝集团向房地产基金管理领域转型 .............................................................................. 15 表 11:浦东金桥国企改革进程.................................................................................................... 16 表 12:控股股东市北集团将园区产业载体类资产注入公司 .............................. 错误!未定义书签。 表 13:上海市国资委旗下上市公司 ............................................................................................ 17 表 14:上海市各区国资委旗下上市公司 ..................................................................................... 19
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HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 国改先锋,潮头上海!
1.中央顶层设计推动新一轮国企改革 1.1 国企改革顶层设计“1+N” 本轮国企改革始于 2015 年 9 月的 22 号文:《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意 见》,指导意见提出了国企改革的目标:到 2020 年,在国有企业改革重要领域的关键环节取得决 定性成果。具体而言分为四个方面:1)制度改革,完善机制,发展混改;2)优化完善监管,国 有资产保值增值;3)优化国有资本配置,提升效率;4)党建与反腐。
表 1:22 号文提出本轮国企改革主要目标 主要目标 制度改革,完善 机制,发展混改 优化完善监管, 国有资产保值增 值 优化国有资本配 置,提升效率 党建与反腐 具体内容 国有企业公司制改革基本完成,发展混合所有制经济取得积极进展,法人治理 结构更加健全,优胜劣汰、经营自主灵活、内部管理人员能上能下、员工能进 能出、收入能增能减的市场化机制更加完善。 国有资产监管制度更加成熟,相关法律法规更加健全,监管手段和方式不断优 化,监管的科学性、针对性、有效性进一步提高,经营性国有资产实现集中统 一监管,国有资产保值增值责任全面落实。 国有资本配置效率显著提高, 国有经济布局结构不断优化、 主导作用有效发挥, 国有企业在提升自主创新能力、保护资源环境、加快转型升级、履行社会责任 中的引领和表率作用充分发挥。 企业党的建设全面加强,反腐倡廉制度体系、工作体系更加完善,国有企业党 组织在公司治理中的法定地位更加巩固,政治核心作用充分发挥。
数据来源:国务院网站,东方证券研究所
自《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见》发布以来,各部委后续又发布多个文件 对国企改革落实进行细化,在国企分类,具体的改革手段如混改、资产重组等方面都发布了具体的 文件, 推进国企改革。 其中 2015 年 9 月发布的 《国务院关于国有企业发展混合所有制经济的意见》 推动了本轮混改的开始。
表 2:各部委发布国企改革相关文件 发布时间 2015 年 9 月 2015 年 9 月 2015 年 10 月 2015 年 10 月 2015 年 10 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月 2015 年 12 月 文件 《国务院关于国有企业发展混合所有制经济的意见》 《关于鼓励上市公司兼并重组、现金分红及回购股份的通知》 《关于鼓励和规范国有企业投资项目引入非国有资本的指导意见》 《中国共产党纪律处分条例》 《中国共产党廉洁自律准则》 《国务院关于改革和完善国有资产管理体制的若干意见》 《国务院办公厅关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见》 《关于国有企业功能界定与分类的指导意见》
有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 国改先锋,潮头上海!
2016 年 1 月 2016 年 2 月 2016 年 4 月 2016 年 4 月 2016 年 7 月 2016 年 7 月 2016 年 8 月 2016 年 8 月 2016 年 9 月 2016 年 11 月 2016 年 12 月
《关于全面推进法治央企建设的意见》 《国有科技型企业股权和分红激励暂行办法》 《关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知》 《国资委系统开展法治宣传教育的第七个五年规划(2016-2020 年)》 《企业国有资产交易监督管理办法》 《国务院办公厅关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》 《关于国有控股混合所有制企业开展员工持股试点的意见》 《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》 《关于完善中央企业功能分类考核的实施方案》 《关于做好中央科技型企业股权和分红激励工作的通知》 《中央企业负责人经营业绩考核办法》
数据来源:政府网站,东方证券研究所
1.2 国企改革推进带来上市国企投资机会 国企改革目标对应企业层面即经营效率与企业价值提升。 本轮国企改革目标优化资本配置, 提升经 营效率实现国有资产的保值增值, 对应企业层面的目标成果即在于经营业绩的提升和企业价值的提 升,对于上市的国企而言,对应的是股价的提升。
图 1:国企改革带来上市国企投资机会
数据来源:东方证券研究所
2.上海:国改推进迅速,流通平台模式独特 2.1 上海国企,市国资委旗下上市公司多,区国资委旗下房地产 公司多 上海市国有企业主要有市国资委旗下企业和各区国资委旗下企业。 上海市国资委旗下有两大流通平 台: 国盛集团与国际集团。 其中国际集团旗下主要是金融类公司, 国盛集团旗下主要是工业类公司。 除了两大资本流通平台外,市国资委旗下还包括上港集团、上实集团、文广集团、华谊集团等二十 多家集团公司,下属共计 55 家上市公司(详见附录 1)。 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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各区国资委旗下上市公司以房地产企业居多,各区国资委旗下共有 17 家上市公司,其中 7 家房地 产企业。(详见附录 2)
2.2 上海国企改革手段,流通平台+国企 ETF 模式独特 与央企以及其他地方国企改革类似,上海国企改革中主要的手段也是混改和资产重组,除此之外, 上海还有独特的国企改革手段:资产流通平台以及国企 ETF。
2.2.1 国企改革手段:混改 混合所有制改革是本轮国企改革的一个重点,主要为了完善企业市场化机制,优化法人治理结构。 在混改中,有两种主要手段:一是引入战略投资者,二是实施股权激励和员工持股计划。 引入战略投资者,如嘉宝集团。 嘉宝集团是嘉定区国资委旗下房地产上市平台。2016 年 2 月通过定向增发引进光大控股作为战略 投资者。目前光大控股通过在二级市场增持已成为公司第一大股东。
图 2:光大控股系通过认购定增和二级市场增持成为嘉宝集团第一大股东
数据来源:公司公告,东方证券研究所
公司引入光大控股作为战略投资者主要在两方面提升效率:1)借鉴光大控股旗下光大安石在商业 地产运营等方面的优势,合作大融城项目和地产基金;2)通过现金收购光大控股旗下光大安石投 资顾问和光大安石资管两家房地产基金投资管理公司 51%股权,进入房地产基金管理投资领域, 目前已完成这部分股权的过户。
图 3:嘉宝集团和光大安石合作的嘉定大融城
有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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数据来源:互联网,东方证券研究所
员工持股计划与股权激励,如上汽集团。 上汽集团在 2015 年非公开发行股份募集资金中做了员工持股。员工持股计划不超过 11.2 亿元, 对应不超过 0.75 亿股。
表 3:上汽集团发行方案 发行价(元/股) 15.56 数据来源:公司公告,东方证券研究所
发行股数(亿股) 9.6
其中员工持股(亿股) 0.75
目前,上汽集团非公开发行股票已获证监会批复。
表 4:上汽集团非公开发行股票进度 预案时间 2015/11/6 国资委批复时间 2015/12/5 股东大会公告日 2015/12/12 证监会批复公告 2016/12/5
数据来源:公司公告,东方证券研究所
2.2.2 国企改革手段:资产重组 资产重组主要为了优化国有资本配置效率,提升国有资产资本化率。本轮国企改革中,资产重组主 要有两类,一类是控股股东旗下其他同类业务资产注入上市公司,从而规避同业竞争,提升效率; 另一类是控股股东旗下其他优质资产与上市公司体内资产进行置换, 上市, 从而实现国资内部资本 配置优化。 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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规避同业竞争,如上海临港。 上海临港大股东临港集团是上海市国资委旗下唯一的产业园区企业集团。 临港集团最初主要承担上 海临港产业区的建设工作,经过多年发展,下属园区遍布上海(目前上海全市仅有崇明和嘉定两区 未进入, 其余区县均有直接投资或合作建设的园区项目) 并向江苏盐城、 , 浙江海宁等地异地扩张。
图 4:临港集团旗下园区资产分布
数据来源:公司网站,东方证券研究所
上海临港借壳自仪股份上市之初,上市公司园区资产涉及松江园区、康桥园区、南桥园区以及自贸 区洋山港 (陆域) 部分。 集团公司上市时已作出承诺, 明确提出将在 3-5 年内, 分别将漕河泾园区、 浦江园区及目前处于筹建阶段的相关园区(包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区)资产注入。 2016 年年底,浦江园区的浦星公司和双创公司已完成资产交割过户,注入上市公司。
优质资产上市,如华鑫股份。 华鑫股份原主营业务为房地产开发,控股股东是上海仪电集团旗下的华鑫置业。2016 年公司公告 预案,拟进行资产置换和发行股份购买资产,将原有房地产资产置出,注入华鑫证券 92%股权。 整个方案主要包括三部分: 上市公司旗下房地产资产与仪电集团持有的华鑫证券股权进行置换; 1) 2)上市公司发行股份购买仪电集团持有的华鑫证券剩余股权以及飞乐音响、上海贝岭持有的华鑫 证券股权;3)向仪电集团,中国太保等发行股份募集配套资金。整个重组若完成,上市公司体内 资产将有房地产业务变为华鑫证券 92%股权。
图 5:华鑫股份资产重组方案
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数据来源:公司公告,东方证券研究所
重组方案已于 2016.11.25 日获得股东大会通过,尚待证监会审批。
2.2.3 国企改革手段:资产流通平台与国企 ETF 国资流通平台助力国企改革推进,形成一篮子国有资产保值增值。上海国盛集团于 2007 年成立, 建立初期并未承担太多国资整合任务, 2013 年底开始的第三次上海国资国企改革中被确定为上 在 海市两大国资流动平台之一,于 2013 年 12 月开始加快进行国企资源整合和推动国企集团整体上 市任务。2014 年以来,通过国资委旗下集团间资产无偿划拨方式,国盛集团获取大量上市公司股 权。
表 5:通过划转,国盛集团获得大量上市公司股权 时间 2014/5/19 2014/5/19 2014/9/28 2015/2/16 2015/4/10 2015/5/19 涉及上市公司 耀皮玻璃(600819.SH) 棱光实业(600629.SH) 耀皮玻璃(600819.SH) 上海建工(600170.SH) 龙头股份(600630.SH) 申达股份(600626.SH) 光明乳业(600597.SH) 海博股份(600708.SH) 上海梅林(600073.SH) 金枫酒业(600616.SH) 2015/7/04 2015/8/17 交运股份(600676.SH) 棱光实业(600629.SH) 交运集团将交运股份 21%股权无偿划转至国盛集团。 国盛集团将棱光实业 49.44%股权无偿划转给现代集团。 上海电气集团将持有的海立股份 4.99%股权无偿划转至国盛集团。 上海市国资委将光明集团 54.16%股权无偿划转至国盛集团。 事项 建材集团将耀皮玻璃 2.57%股权转给国盛集团。 建材集团将棱光实业 71.93%股权转给国盛集团。 国盛集团将建材集团 100%股权无偿划转给地产集团。 建工(集团)总公司将所持上海建工 29%股权无偿划转给国盛集团。 上海市国资委将所持有的纺织集团 49%股权无偿划转至国盛集团。
2015/12/24 海立股份(600619.SH)
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2016/1/27
光明乳业(600597.SH) 光明地产(600708.SH) 上海梅林(600073.SH) 金枫酒业(600616.SH)
国盛集团将光明集团 22.06%股权无偿划转至城投集团,6%股权留给上海国资 委。
2016/6/6 2016/6/17 2016/7/5
隧道股份(600820.SH) 上海电气(601727.SH) 华谊集团(600623.SH)
城建集团将隧道股份 13%股权无偿划转给国盛集团, 电气集团将上海电气 0.47%股权无偿划转给国盛集团, 控股股东华谊(集团)将华谊集团 27.62%股权无偿划转给国盛集团
数据来源:公司公告,东方证券研究所
汇添富发行上海国企 ETF,增加上市国企流通性,助力国有资产保值增值。2016 年 7 月汇添富上 海国企 ETF 发行,上市国企股东可以通过现金认购或股份换购,增加了上市国企的流通性。对于 集团而言从单个企业资产保值增值提升到一篮子国有资产保值增值。
2.3 上海国企改革推动加速 上海本轮国企改革开始于 2013 年。2013 年,上海市发布《关于进一步深化上海国资改革促进企 业发展的意见》,开启本轮上海国企改革,提出了 6 大改革重点,包括鼓励国企整合上市,鼓励 国企进行混改等。
表 6:上海市国企改革脉络 时间 1993 年 国企改革轮次 第一轮 纲领性文件 无 《关于进一 2008 年 第二轮 步推进上海 国资发展的 若干意见》 改革重点 以转体改制为主, 即直接 将某主管局改为某控股 公司。 (1)推动国企跨地区、 跨所有制重组。(2)提 高国资证券化率。 (1)计划将国资委系统 80%以上的国资集中于 《关于进一 步深化上海 2013 年 第三轮 国资改革促 进企业发展 的意见》 4 大领域。(2)鼓励国 企整合上市。(3)鼓励 国企混改。(4)培育有 国际竞争力的企业集团。 (5)实现分类国资监管 布局。(6)建立鼓励改 革创新的容错机制 数据来源:政府网站,东方证券研究所
代表性改革成果 仪表局翻牌为上海仪电控 股公司。 上汽集团、百联集团、建 工集团等大产业集团纷纷 实现整体上市, 2012 年上 海国资证券化率达 35%。 (1)完成国际集团、国盛 集团两个国资流动平台组 建。(2)推进绿地集团、 现代设计、上海城建等 3 家企业整体上市。 (3)14 年底国资在战略性新兴产 业等 4 大领域的集中度提 高到 67%。
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HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 国改先锋,潮头上海!
自 2015 年以来,上海市国企改革推进加速。我们统计了部分上海上市国企从 2013 年以来在资产 重组、进行员工持股计划、引入战略投资者等方面的改革。自 2015 年以来,改革推进明显提速, 尤其是 2016 年下半年,ST 中企、三爱富、上海电气、嘉宝集团等多家公司进行资产重组或发布 了重组预案。
表 7:2013 年以来部分上海上市国企改革变化 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 公司 城投控股 ST 中企 光明地产 华岭股份 陆家嘴 浦东建设 上港集团 上海建工 上实发展 上汽集团 华谊集团 氯碱化工 股票代码 600649.SH 600675.SH 600708.SH 430139.OC 600663.SH 600284.SH 600018.SH 600170.SH 600748.SH 600748.SH 600623.SH 600618.SH 2015/3/24 2015/10/20 2016/8/3 13 三爱富 600636.SH 2016/9/30 14 15 16 17 18 19 20 龙头股份 上海临港 华鑫股份 开开实业 嘉宝集团 上海电气 申达股份 600630.SH 600848.SH 600621.SH 600272.SH 600622.SH 601727.SH 600626.SH 2013/10/26 2014/12/6 2016/6/22 2016/11/8 2015/8/22 2016/11/3 2016/11/15 2016/4/16 已完成 已完成 完成股权转让公 开征集工作 董事会通过 已完成 已完成 已完成 股东大会通过 已完成 已完成 董事会通过 股东大会通过 2015/7/2 已完成 2015/4/29 已完成 2015/11/6 证监会批复 2016/4/28 2013/8/28 已完成 已完成 2014/11/18 2016/3/26 已完成 已获准 资产重组 预案时间 2015/6/19 2016/11/24 2014/6/12 2014/12/2 进度 已完成 董事会预案阶段 已完成 已完成 2014/3/22 已完成 员工持股 预案时间 进度 引入战略投资者 预案时间 进度
数据来源:公司公告,东方证券研究所
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3.投资建议 上海地产板块中,我们看好目前有较强改革推进预期的公司,比如已进行混改的公司,有承诺解决 同业竞争的公司,控股股东有上市公司同类资产业务的公司等。推荐上海临港、嘉宝集团、浦东金 桥、建议关注上实发展、市北高新。
表 8:相关投资标的 股票 代码 600848.SH 600639.SH 600622.SH 600748.SH 600604.SH 股票 简称 上海临港 浦东金桥 嘉宝集团 上实发展 市北高新 股价 (元) 20.20 18.72 15.41 8.30 21.69 市值 (亿元) 194 187 105 153 171 15A 0.24 0.42 0.40 0.28 0.14 16E 0.30 0.45 0.69 0.34 0.22 EPS 17E 0.46 0.52 1.18 0.40 0.27 18E 0.54 0.85 1.79 0.47 0.36 15A 86 45 38 29 154 16E 67 42 22 24 100 PE 17E 44 36 13 21 80 18E 37 22 9 18 60
数据来源:Wind,东方证券研究所 未覆盖公司盈利预测取自万得一致预期
3.1 上海临港:上海市属产业园区平台,资产注入稳步推进 上海唯一市属产业园区平台, 借壳自仪股份上市。 公司控股股东临港集团为上海国资委下属的唯一 园区地产企业,旗下园区遍布上海。目前上市公司主要持有集团旗下四大园区,分别为松江园区、 康桥园区、南桥园区以及自贸区洋山港(陆域)部分,主要经营房地产销售、租赁和综合性服务。 2015 年,公司借壳自仪股份上市。2016 年前三季度,公司实现营业收入 6.1 亿元,归母净利润 1.6 亿元,同比增速分别为 18.3%、38.0%。前三季度,公司房地产销售额达 6.88 亿元。
图 6:上海临港营业收入 营业收入 10 8 6 4 2 0 增速 500% 400% 300% 200% 100% 0%
图 7:上海临港归母净利润 归母净利润 3 2 1 0 增速 300% 200% 100% 0% -100%
数据来源:公司公告,东方证券研究所
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大股东有资产注入承若,目前资产注入稳步推进。公司大股东临港集团旗下园区资源丰富,在公司 上市之初就已作出承诺,明确提出将在 3-5 年内,分别将漕河泾园区、浦江园区及目前处于筹建阶 段的相关园区(包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区)剥离代政府行使职能的非市场化业务及一 级开发业务,并且相关子公司经营步入正轨后,将这些子公司股权转让予上市公司。首批注入资产 浦星公司 100%股权和双创公司 85%股权已完成。未来尚有其他园区资产注入的预期。
表 9:上海临港通过定增获取集团旗下园区资产 时间 2016/6/21 2016/8/19 2016/8/22 2016/11/28 2016/12/30 2017/1/9 内容 上海临港公布收购预案,拟以 14.07 元/股的价格向集团浦江公司发行股份, 购买其持有的浦星公司 100%股权及双创公司 85%股权,合计作价 16.6 亿 收购预案获国资委批复 收购预案获股东大会通过 收购预案获证监会审核通过 注入资产交割过户 完成发行股份
数据来源:公司公告,东方证券研究所
3.2 上实发展: 上实集团旗下 A 股房地产上市公司, 同业竞争问 题尚待解决 上实发展是上实集团旗下房地产开发公司, 积极打造业务升级。 上实发展控股股东为上实集团旗下 的上实控股,实际控制人为上海市国资委。公司主要经营房地产开发业务,项目布局除了深耕上海 区域外,在青岛、成都等城市也有布局。在发展房地产业务的同时,公司积极进行业务升级,打造 WE+(众创空间)。2016 年前三季度,公司实现营业收入 37.22 亿元,归母净利润 3.16 亿元, 同比增速分别为 216.0%、56.3%。
图 8:上实发展营业收入 营业收入 80 60 40 20 0 增速 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50%
图 9:上实发展归母净利润 归母净利润 10 8 6 4 2 0 增速 150% 100% 50% 0% -50%
数据来源:公司公告,东方证券研究所
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同业竞争问题尚待解决。 上实集团体内除了公司以外还有一家上市的房地产开发公司上实城市开发。 上实城市开发目前在香港上市。上实发展与上实城市开发作为上实集团旗下两家房地产上市公司, 存在同业竞争问题。早在上实控股从上实发展原股东处收购上实发展 63.65%股份时,就做了避免 同业竞争承诺,将上市范围内房地产业务集中在 A 股上市平台或香港上市平台,彻底解决同业竞 争问题。后续由于外部条件等约束,公司在 2014 年 7 月公告承诺延期 3 年,即在 2017 年 7 月前 解决同业竞争问题。
3.3 嘉宝集团:嘉定区国资委旗下上市平台,向房地产基金转型 嘉宝集团深耕大上海区域。 嘉宝集团是嘉定区国资委旗下区域性房地产开发商, 目前项目集中在上 海嘉定、浦东以及江苏的昆山花桥,权益建面合计 119 万平米。公司前身是上海嘉宝照明电器公 司,进入二十世纪后,公司开始重点发展房地产业,目前公司旗下原有的工业产品、贸易、电子电 容器、灯泡制品等业务都已陆续剥离。2016 年前三季度公司实现营业收入 14.0 亿元,归母净利润 1.7 亿元。营收和利润的下滑主要原因在于前三季度没有新增结算项目,公司前三季度房地产销售 额达 33.2 亿元,同比增长达 122.5%,截至 9 月底账上预收账款达 41.37 亿元,为未来业绩提供 支撑。
图 10:嘉宝集团营业收入 营业收入 25 20 15 10 5 0 增速 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%
图 11:嘉宝集团归母净利润 归母净利润 4 3 2 1 0 增速 20% 10% 0% -10% -20% -30%
数据来源:公司公告,东方证券研究所
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公司收购光大安石旗下投资顾问公司和资管公司,向房地产基金管理领域转型。公司从 2014 年开 始与光大控股旗下的房地产基金管理公司光大安石合作嘉定大融城项目。2016 年年初,公司通过 定向增发引入光大控股作为战略投资者, 光大控股后续在二级市场上进一步增持, 现已成为公司第 一大股东,持股比例达 19.27%。公司通过现金 15.4 亿元收购光大安石旗下光大安石房地产投资 顾问有限公司 51%股权、光大安石资产管理有限公司 51%股权,现已过户。光大安石投资顾问和 光大安石资管两家公司是光大安石旗下的运营实体, 两者在业务推进过程中分别负责房地产投资项 目的投前、投后管理,两者共同构成房地产投资管理的完整业务链。2016-2018 年业绩承诺分别 为 2.1、2.3、2.5 亿元。
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表 10:嘉宝集团向房地产基金管理领域转型 时间 2016/2/4 2016/8/7 2016/11/2 2016/11/29 内容 嘉宝集团定向增发,引入光大控股作为战略投资者,光大控股系持股 14.28% 光大控股系增持公司股权至 19.27%,成为第一大股东 嘉宝集团公告拟以现金 15.4 亿元收购光大安石旗下光大安石房地产投资顾问 有限公司 51%股权、光大安石资产管理有限公司 51%股权 收购完成,光大安石房地产投资顾问有限公司 51%股权、光大安石资产管理有 限公司 51%股权完成过户
数据来源:公司公告,东方证券研究所
3.4 浦东金桥:浦东新区国改先锋,租售并举打造国际化社区 公司以房地产租赁业务为主,出售为辅,土地储备丰富,项目类型齐全。截至 2015 年,公司营业 收入为 15 亿元,三年复合增速为 10%。公司归母净利润为 4.7 亿元,归母净利率为 31%,同比增 长 9 个百分点; 毛利率为 63%, 同比增长 8 个百分点。 公司目前拥有的项目类型包括住宅、 商业、 办公、厂房及仓库、酒店公寓、配套设施,总土地储备(权益建面)为 302 万平方米,主要都在 金桥开发区,其中“碧云”系列已经成为上海的高端国际社区品牌。截至 2016 年上半年,公司房 地产业务营收 7.04 亿元。我们预计全年房地产业务营收为 21.9 亿元。
图 12:浦东金桥营业收入 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 数据来源:公司公告,东方证券研究所
图 13:浦东金桥归母净利润 增长率 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 1.0 0.0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 数据来源:公司公告,东方证券研究所
营业收入(亿元)
6.0 5.0 4.0 3.0 2.0
归母净利润(亿元)
增长率
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%
公司是浦东国企改革试点先锋,市场化定位将进一步加强。公司于 2015 年 6 月公告,控股股东金 桥集团拟将公司 15%股份无偿划转至上海浦东投资控股(集团)有限公司。金桥集团成立于 1990 年,承担上海金桥出口加工区的开发建设任务,整个园区管辖面积已拓展到 67.79 平方公里,主要 负责开发区的土地开发、基础建设、招商引资、产业发展和功能配套。改革后的金桥集团将定位于 政府功能性业务运行载体, 浦东金桥将进一步强调公司的市场化定位, 更加有效地提高公司竞争力。
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表 11:浦东金桥国企改革进程 时间 2015/6/9 2015/6/10 国企改革进程 公司实际控制人浦东国资委和控股股东金桥集团下达通知,浦东国资委正在筹划、 研究与公司相关的重大事项。 公司停牌筹划国企改革方案。 浦东新区发布浦东国资国企改革“18 条” ,其中南汇工业园区公司将并入金桥集团。 2015/6/11 公司控股股东金桥集团拟向上海浦东投资控股(集团)有限公司无偿划转 15%的股 份。 数据来源:公司公告,东方证券研究所
3.5 市北高新:静安国资委直属国企,精品产业园区综合运营商 公司以园区产业地产租售业务为主,股权投资业务为辅,项目储备情况有所改善,可租售面积稳定 增长。截止至 2015 年,公司营业收入为 9.9 亿,同比增长 704%。公司归母净利润为 1.3 亿元, 同比增长 796%。公司深耕原闸北区市北高新技术园区,并在南通成功复制园区开发经验,园区产 业载体租售业务营收同比大幅提升,截止至 2016 年上半年,公司园区产业载体租售业务营收已达 5.3 亿。 同时, 园区内已形成完整孵化链条, 以公司旗下的国家级科技企业孵化器聚能湾公司为例, 其苗圃项目达到 119 项,孵化器企业达到 190 家,加速器企业达到 38 家。
图 14:市北高新营业收入 营业收入 增速
图 15:市北高新归母净利润 归母净利润 800% 600% 400% 200% 0% -200%
增速 900% 700% 500% 300% 100% -100%
12 9 6 3
2.0 1.5 1.0 0.5 0.0
0
数据来源:公司公告,东方证券研究所
数据来源:公司公告,东方证券研究所
公司是静安国资委直属国企, 控股股东市北集团不断将园区产业载体类资产注入上市公司。 公司分 别于 2014 年 4 月及 2015 年 9 月发布公告,向控股股东市北集团发行股份购买其持有的市北发展、 泛业投资及欣云投资的股权。 公司控股股东市北集团作为上海市闸北区国资委授权的国有资本运营 机构,通过将园区产业载体类资产不断注入上市公司,,提高了静安(闸北)区国资的资产证券化 率。
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表 12:控股股东市北集团将园区产业载体类资产注入公司 时间 2013/12/17 2014/4/9 2014/8/8 2015/9/22 2015/10/20 内容 上海市政府公布“国资国企改革 20 条”,对发展混合所有制、加强国资监管和 完善现代企业制度等作出部署。 公司停牌筹划国企改革方案。 公司公告向控股股东市北集团发行股份购买其持有的市北发展和泛业投资 100%股权,对闸北区国资委而言基本实现园区产业载体类资产整体上市。 公司停牌筹划国企改革方案。 公司公告向控股股东市北集团发行股份购买其持有的全资子公司市北高新欣云 投资有限公司 49%股权, 对闸北区国资委而言实现园区产业载体类资产全部注 入上市公司。 数据来源:公司公告,东方证券研究所
风险提示 1、国企改革推进不达预期。各上市国企改革与否,推进进度都存在不确定性。
附录 1、上海市国资委旗下上市公司
表 13:上海市国资委旗下上市公司 股票代码 600018.SH 600748.SH 0563.HK 0363.HK 601607.SH BHK.SG 600637.SH 600104.SH 600741.SH 600623.SH 600618.SH 公司名称 上港集团 上实发展 上实城市开发 上海实业控股 上海医药 上海实业环境 控制 东方明珠 上汽集团 华域汽车 华谊集团 氯碱化工 122 353 5,116 786 328 48 55 250 1,751 273 161 23 18 2,113 67,045 9,112 4,070 617 3.60 29.07 297.94 47.83 7.04 0.96 总资产(亿元) 985 273 534 1,197 743 净资产 (亿元) 596 48 105 302 299 营业收入 (亿元) 2,951 662 33 163 10,552 净利润 (亿元) 65.62 5.20 4.33 23.21 28.77 所属平台 市国资委直属 上实集团 上实集团 上实集团 上实集团 上实集团 上海文广集团 上汽集团 上汽集团 华谊集团 华谊集团 行业 交通运输 房地产 房地产 工业 医药生物 公用事业 传媒 汽车 汽车 化工 化工
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600636.SH 600626.SH 600630.SH 601727.SH 600835.SH 600619.SH 600675.SH 600606.SH 600819.SH 600170.SH 600820.SH 600676.SH 600629.SH 600754.SH 600650.SH 600597.SH 600073.SH 600708.SH 600616.SH SML.NZ 600827.SH 0980.HK 600822.SH 600833.SH 1385.HK 600278.SH 600097.SH 600649.SH 601211.SH 600000.SH 600834.SH 600662.SH 600642.SH 600958.SH 601601.SH 600602.SH 600651.SH
三爱富 申达股份 龙头股份 上海电气 上海机电 海立股份 *ST 中企 绿地控股 耀皮玻璃 上海建工 隧道股份 交运股份 华建集团 锦江股份 锦江投资 光明乳业 上海梅林 光明地产 金枫酒业 SYNLAIT MILK LTD 百联股份 联华超市 上海物贸 第一医药 上海复旦 东方创业 开创国际 城投控股 国泰君安 浦发银行 申通地铁 强生控股 申能股份 东方证券 中国太保 云赛智联 飞乐音响
46 48 24 1,621 299 106 366 6,004 82 1,422 629 74 42 270 50 154 77 499 25 23 422 176 54 12 15 62 12 438 4,543 50,444 25 69 516 2,079 9,238 46 84
28 24 17 373 81 39 27 531 29 220 166 37 7 83 35 45 30 79 20 7 151 29 3 8 10 29 8 202 953 3,152 14 32 239 350 1,333 33 33
357 771 426 7,801 1,930 590 465 20,753 275 12,543 2,680 821 427 556 219 1,937 1,223 1,239 107 18 4,922 294 5,703 149 10 1,417 68 798 3,760 14,655 77 472 2,865 1,543 24,720 300 507
-3.11 1.70 0.81 21.29 18.35 0.68 -24.87 68.86 -3.64 18.71 14.81 3.42 1.47 6.38 2.22 4.18 1.63 5.10 0.78 0.43 12.75 -4.97 -15.84 0.41 1.59 1.47 -1.11 36.12 157.00 506.04 0.69 1.80 21.31 73.25 177.28 1.62 3.76
华谊集团 国盛集团 国盛集团 上海电气集团 上海电气集团 上海电气集团 上海地产集团 无实际控制人 上海地产集团 上海建工集团 上海城建集团 上海交运集团 现代建筑设计 集团 锦江集团 锦江集团 国盛集团 国盛集团 国盛集团 国盛集团 国盛集团 百联集团 百联集团 百联集团 百联集团 百联集团 东方国际集团 上海水产集团 上海城投集团 国际集团 国际集团 申铁集团 久事集团 申能集团 申能集团 股权分散,无 实际控制人 仪电集团 仪电集团
化工 纺织服装 纺织服装 电气设备 机械设备 家用电器 房地产 房地产 建筑材料 建筑装饰 建筑装饰 汽车 建筑装饰 休闲服务 交通运输 食品饮料 食品饮料 房地产 食品饮料 日常消费品 商业贸易 日常消费品 商业贸易 医药生物 信息技术 商业贸易 农林牧渔 房地产 非银金融 银行 交通运输 交通运输 公用事业 非银金融 非银金融 计算机 电子
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600826.SH 300330.SZ 1347.HK 600119.SH 600009.SH 600848.SH 600621.SH
兰生股份 华虹计通 华虹半导体 长江投资 上海机场 上海临港 华鑫股份
45 6 124 23 256 70 36
32 4 97 8 203 31 19
239 21 43 235 629 90 37
5.11 -0.14 7.31 0.85 25.31 2.39 1.30
东浩兰生集团 华虹集团 华虹集团 长江经济联合 发展集团 上海机场集团 临港集团 仪电集团
商业贸易 计算机 信息技术 交通运输 交通运输 房地产 房地产
数据来源:Wind,公司公告,东方证券研究所 总资产、净资产、收入、利润均为 2015 年数据
2、上海市各区国资委旗下上市公司
表 14:上海市各区国资委旗下上市公司 股票代码 600663.SH 600639.SH 600895.SH 600648.SH 600284.SH 600843.SH 600604.SH 600773.SH 600838.SH 600272.SH 002561.SZ 600692.SH 600679.SH 600824.SH 600628.SH 600612.SH 600622.SH 公司名称 陆家嘴 浦东金桥 张江高科 外高桥 浦东建设 上工申贝 市北高新 西藏城投 上海九百 开开实业 徐家汇 亚通股份 上海凤凰 益民集团 新世界 老凤祥 嘉宝集团 总资产 净资产 营业收入 净利润 (亿元) 19.00 4.72 4.82 5.39 3.79 1.57 1.32 0.62 0.92 0.20 2.53 0.41 0.04 1.93 0.52 11.17 2.75 所属平台 陆家嘴集团 金桥集团 张江集团 外高桥集团 浦发集团 浦东新区国资委直 31 88 111 14 10 24 25 17 28 48 116 93 18 29 25 12 5 20 6 12 20 25 45 31 231 99 76 9 88 200 52 46 315 311 3,571 210 属 市北高新集团 静安区国资委直属 九百集团 开开集团 徐家汇商城集团 崇明县国资委直属 金山区国资委 黄浦区国资委直属 黄浦区国资委直属 黄浦区国资委直属 嘉定新城集团 行业 房地产 房地产 房地产 房地产 建筑装饰 机械设备 房地产 房地产 商业贸易 医药生物 商业贸易 交通运输 汽车 商业贸易 商业贸易 轻工制造 房地产 实际控制人 浦东新区国资委 浦东新区国资委 浦东新区国资委 浦东新区国资委 浦东新区国资委 浦东新区国资委 静安区国资委 静安区国资委 静安区国资委 静安区国资委 徐汇区国资委 崇明区国资委 上海市国资委 黄浦区国资委 黄浦区国资委 黄浦区国资委 嘉定区国资委
(亿元) (亿元) (亿元) 524 177 185 290 134 130 91 76 90 50 563 150 242 789 316
数据来源:Wind,公司公告,东方证券研究所 总资产、净资产、收入、利润均为 2015 年数据
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分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明: 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证 券或发行人的看法和判断;分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来,均与其在本研 究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。
投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准; 公司投资评级的量化标准 买入:相对强于市场基准指数收益率 15%以上; 增持:相对强于市场基准指数收益率 5%~15%; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 减持:相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级 —— 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该股 票的研究状况,未给予投资评级相关信息。 暂停评级 —— 根据监管制度及本公司相关规定, 研究报告发布之时该投资对象可能与本公司 存在潜在的利益冲突情形; 亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定 性, 缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级; 分析师在上述情况下暂停对该股票给 予投资评级等信息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、 盈利预测及 目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准: 看好:相对强于市场基准指数收益率 5%以上; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 看淡:相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级: 由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该行业的 研究状况,未给予投资评级等相关信息。 暂停评级: 由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究 依据支持分析师给出明确行业投资评级;分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信 息,投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。
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房地产行业:国改先锋,潮头上海!-国企改革系列报告之一

发布机构:东方证券
报告类型:行业报告 发布日期:2017/1/11
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内容简介

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房地产行业
国改先锋,潮头上海! ——地产国企改革系列报告之一
报告起因 ? 近期大量央企释放国企改革信号,纷纷推进混改。我们在 2017 年房地产行 业年度策略报告《基本面向下,价值向上!》中明确提出,国企改革是地产 板块 2017 年确定的主线,在此重申。我们特此推出地产国企改革系列报告 之一,挖掘地产板块国企改革的投资机会。本篇报告主要围绕上海国企改革 推进情况和手段,分析投资机会所在。
行业评级 国家/地区 行业 报告发布日期
看好
中性 看淡
(维持) 中国/A 股 房地产
2017 年 01 月 11 日
行业表现 房地产 8% 沪深300
核心观点 ? 中央已明确国企改革顶层设计,目标为到 2020 年,在国有企业改革重要领 域的关键环节取得决定性成果。本轮国企改革始于 2015 年 9 月的 22 号文: 《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见》,2016 年以来密集 发布配套文件,根据我们统计,中央国务院层面的就达到 11 份。本轮国企 改革目标是优化资本配置,提升经营效率实现国有资产的保值增值,对应企
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深 度 报 告
业层面的目标成果即在于经营业绩的提升和企业价值的提升,对于上市的国 企而言,对应的是股价的提升。 ? 上海作为中国经济重镇,国企改革推进最为迅速,手段也最为多样,尤其是 国资流通平台+国企 ETF 这一模式极为独特,未来上海国企改革包括地产公 司的国企改革都将围绕这些手段进行。与央企以及其他地方国企改革类似, 上海国企改革中主要的手段也是混改和资产重组。混改主要用于引入战略投 资人(如嘉宝集团等)或完成员工激励(如上汽集团等)。资产重组主要用 于规避同业竞争(如上海临港等)或优质资产上市(如华鑫股份等)。国资 流通平台上海国盛助力国企改革推进,形成一篮子国有资产保值增值,汇添 富发行上海国企 ETF,增加上市国企的流动性。 ? 2015 年尤其是 2016 年下半年以来,上海国企改革推进有加速迹象。我们统 计了 2013 年以来上海国企的改革动作发现, 进入 2015 年以来上海国企改革 的推进速度有所加快,尤其是 2016 年下半年,ST 中企、三爱富、上海电气、 嘉宝集团等多家公司都进行了资产重组或发布了重组预案。
资料来源:WIND
证券分析师
竺劲 021-63325888*6084
投资建议与投资标的 ? 上海地产板块中,我们看好目前有较强改革推进预期的公司,比如已进行混 改的公司,有承诺解决同业竞争的公司,控股股东有上市公司同类资产业务 的公司等。推荐上海临港(600848,买入)、嘉宝集团(600622,买入)、浦东 金桥(600639,买入)、建议关注上实发展(600748,未评级)、市北高新 联系人
zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号:S0860514060003 朱英 021-63325888*3931 zhuying@orientsec.com.cn 夏亦丰 021-63325888*4037 xiayifeng@orientsec.com.cn 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn
【 行 业 · 证 券 研 究 报 告 】
(600604,未评级)。
风险提示 ? 国企改革推进不达预期。
东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格,据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此,投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生 影响的利益冲突,不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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HeaderTable_TypeTitle 行业首次覆盖报告模板 食品饮料首次报告 ——
目 录 1.中央顶层设计推动新一轮国企改革 .............................................................. 4 1.1 国企改革顶层设计“1+N” ............................................................................................. 4 1.2 国企改革推进带来上市国企投资机会 ............................................................................ 5
2.上海:国改推进迅速,流通平台模式独特 ................................................... 5 2.1 上海国企,市国资委旗下上市公司多,区国资委旗下房地产公司多 ................................ 5 2.2 上海国企改革手段,流通平台+国企 ETF 模式独特 ...................................................... 6 2.2.1 国企改革手段:混改 2.2.2 国企改革手段:资产重组 2.2.3 国企改革手段:资产流通平台与国企 ETF 6 7 9
2.3 上海国企改革推动加速 ............................................................................................... 10
3.投资建议 ................................................................................................... 12 3.1 上海临港:上海市属产业园区平台,资产注入稳步推进 ............................................. 12 3.2 上实发展:上实集团旗下 A 股房地产上市公司,同业竞争问题尚待解决 ................... 13 3.3 嘉宝集团:嘉定区国资委旗下上市平台,向房地产基金转型 ...................................... 14 3.4 浦东金桥:浦东新区国改先锋,租售并举打造国际化社区.......................................... 15 3.5 市北高新:静安国资委直属国企,精品产业园区综合运营商 ...................................... 16
风险提示 ...................................................................................................... 17 附录 ............................................................................................................. 17
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HeaderTable_TypeTitle 行业首次覆盖报告模板 食品饮料首次报告 ——
图表目录 图 1:国企改革带来上市国企投资机会 ......................................................................................... 5 图 2:光大控股系通过认购定增和二级市场增持成为嘉宝集团第一大股东 ................................... 6 图 3:嘉宝集团和光大安石合作的嘉定大融城 .............................................................................. 6 图 4:临港集团旗下园区资产分布 ................................................................................................ 8 图 5:华鑫股份资产重组方案 ....................................................................................................... 8 图 6:上海临港营业收入 ............................................................................................................ 12 图 7:上海临港归母净利润 ......................................................................................................... 12 图 8:上实发展营业收入 ............................................................................................................ 13 图 9:上实发展归母净利润 ......................................................................................................... 13 图 10:嘉宝集团营业收入 .......................................................................................................... 14 图 11:嘉宝集团归母净利润 ....................................................................................................... 14 图 12:浦东金桥营业收入 .......................................................................................................... 15 图 13:浦东金桥归母净利润 ....................................................................................................... 15 图 14:市北高新营业收入 ................................................................................ 错误!未定义书签。 图 15:市北高新归母净利润 ............................................................................. 错误!未定义书签。
表 1:22 号文提出本轮国企改革主要目标 .................................................................................... 4 表 2:各部委发布国企改革相关文件............................................................................................. 4 表 3:上汽集团发行方案 .............................................................................................................. 7 表 4:上汽集团非公开发行股票进度............................................................................................. 7 表 5:通过划转,国盛集团获得大量上市公司股权 ....................................................................... 9 表 6:上海市国企改革脉络 ......................................................................................................... 10 表 7:2013 年以来部分上海上市国企改革变化........................................................................... 11 表 8:相关投资标的.................................................................................................................... 12 表 9:上海临港通过定增获取集团旗下园区资产 ......................................................................... 13 表 10:嘉宝集团向房地产基金管理领域转型 .............................................................................. 15 表 11:浦东金桥国企改革进程.................................................................................................... 16 表 12:控股股东市北集团将园区产业载体类资产注入公司 .............................. 错误!未定义书签。 表 13:上海市国资委旗下上市公司 ............................................................................................ 17 表 14:上海市各区国资委旗下上市公司 ..................................................................................... 19
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HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 国改先锋,潮头上海!
1.中央顶层设计推动新一轮国企改革 1.1 国企改革顶层设计“1+N” 本轮国企改革始于 2015 年 9 月的 22 号文:《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意 见》,指导意见提出了国企改革的目标:到 2020 年,在国有企业改革重要领域的关键环节取得决 定性成果。具体而言分为四个方面:1)制度改革,完善机制,发展混改;2)优化完善监管,国 有资产保值增值;3)优化国有资本配置,提升效率;4)党建与反腐。
表 1:22 号文提出本轮国企改革主要目标 主要目标 制度改革,完善 机制,发展混改 优化完善监管, 国有资产保值增 值 优化国有资本配 置,提升效率 党建与反腐 具体内容 国有企业公司制改革基本完成,发展混合所有制经济取得积极进展,法人治理 结构更加健全,优胜劣汰、经营自主灵活、内部管理人员能上能下、员工能进 能出、收入能增能减的市场化机制更加完善。 国有资产监管制度更加成熟,相关法律法规更加健全,监管手段和方式不断优 化,监管的科学性、针对性、有效性进一步提高,经营性国有资产实现集中统 一监管,国有资产保值增值责任全面落实。 国有资本配置效率显著提高, 国有经济布局结构不断优化、 主导作用有效发挥, 国有企业在提升自主创新能力、保护资源环境、加快转型升级、履行社会责任 中的引领和表率作用充分发挥。 企业党的建设全面加强,反腐倡廉制度体系、工作体系更加完善,国有企业党 组织在公司治理中的法定地位更加巩固,政治核心作用充分发挥。
数据来源:国务院网站,东方证券研究所
自《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见》发布以来,各部委后续又发布多个文件 对国企改革落实进行细化,在国企分类,具体的改革手段如混改、资产重组等方面都发布了具体的 文件, 推进国企改革。 其中 2015 年 9 月发布的 《国务院关于国有企业发展混合所有制经济的意见》 推动了本轮混改的开始。
表 2:各部委发布国企改革相关文件 发布时间 2015 年 9 月 2015 年 9 月 2015 年 10 月 2015 年 10 月 2015 年 10 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月 2015 年 12 月 文件 《国务院关于国有企业发展混合所有制经济的意见》 《关于鼓励上市公司兼并重组、现金分红及回购股份的通知》 《关于鼓励和规范国有企业投资项目引入非国有资本的指导意见》 《中国共产党纪律处分条例》 《中国共产党廉洁自律准则》 《国务院关于改革和完善国有资产管理体制的若干意见》 《国务院办公厅关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见》 《关于国有企业功能界定与分类的指导意见》
有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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2016 年 1 月 2016 年 2 月 2016 年 4 月 2016 年 4 月 2016 年 7 月 2016 年 7 月 2016 年 8 月 2016 年 8 月 2016 年 9 月 2016 年 11 月 2016 年 12 月
《关于全面推进法治央企建设的意见》 《国有科技型企业股权和分红激励暂行办法》 《关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知》 《国资委系统开展法治宣传教育的第七个五年规划(2016-2020 年)》 《企业国有资产交易监督管理办法》 《国务院办公厅关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》 《关于国有控股混合所有制企业开展员工持股试点的意见》 《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》 《关于完善中央企业功能分类考核的实施方案》 《关于做好中央科技型企业股权和分红激励工作的通知》 《中央企业负责人经营业绩考核办法》
数据来源:政府网站,东方证券研究所
1.2 国企改革推进带来上市国企投资机会 国企改革目标对应企业层面即经营效率与企业价值提升。 本轮国企改革目标优化资本配置, 提升经 营效率实现国有资产的保值增值, 对应企业层面的目标成果即在于经营业绩的提升和企业价值的提 升,对于上市的国企而言,对应的是股价的提升。
图 1:国企改革带来上市国企投资机会
数据来源:东方证券研究所
2.上海:国改推进迅速,流通平台模式独特 2.1 上海国企,市国资委旗下上市公司多,区国资委旗下房地产 公司多 上海市国有企业主要有市国资委旗下企业和各区国资委旗下企业。 上海市国资委旗下有两大流通平 台: 国盛集团与国际集团。 其中国际集团旗下主要是金融类公司, 国盛集团旗下主要是工业类公司。 除了两大资本流通平台外,市国资委旗下还包括上港集团、上实集团、文广集团、华谊集团等二十 多家集团公司,下属共计 55 家上市公司(详见附录 1)。 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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各区国资委旗下上市公司以房地产企业居多,各区国资委旗下共有 17 家上市公司,其中 7 家房地 产企业。(详见附录 2)
2.2 上海国企改革手段,流通平台+国企 ETF 模式独特 与央企以及其他地方国企改革类似,上海国企改革中主要的手段也是混改和资产重组,除此之外, 上海还有独特的国企改革手段:资产流通平台以及国企 ETF。
2.2.1 国企改革手段:混改 混合所有制改革是本轮国企改革的一个重点,主要为了完善企业市场化机制,优化法人治理结构。 在混改中,有两种主要手段:一是引入战略投资者,二是实施股权激励和员工持股计划。 引入战略投资者,如嘉宝集团。 嘉宝集团是嘉定区国资委旗下房地产上市平台。2016 年 2 月通过定向增发引进光大控股作为战略 投资者。目前光大控股通过在二级市场增持已成为公司第一大股东。
图 2:光大控股系通过认购定增和二级市场增持成为嘉宝集团第一大股东
数据来源:公司公告,东方证券研究所
公司引入光大控股作为战略投资者主要在两方面提升效率:1)借鉴光大控股旗下光大安石在商业 地产运营等方面的优势,合作大融城项目和地产基金;2)通过现金收购光大控股旗下光大安石投 资顾问和光大安石资管两家房地产基金投资管理公司 51%股权,进入房地产基金管理投资领域, 目前已完成这部分股权的过户。
图 3:嘉宝集团和光大安石合作的嘉定大融城
有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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数据来源:互联网,东方证券研究所
员工持股计划与股权激励,如上汽集团。 上汽集团在 2015 年非公开发行股份募集资金中做了员工持股。员工持股计划不超过 11.2 亿元, 对应不超过 0.75 亿股。
表 3:上汽集团发行方案 发行价(元/股) 15.56 数据来源:公司公告,东方证券研究所
发行股数(亿股) 9.6
其中员工持股(亿股) 0.75
目前,上汽集团非公开发行股票已获证监会批复。
表 4:上汽集团非公开发行股票进度 预案时间 2015/11/6 国资委批复时间 2015/12/5 股东大会公告日 2015/12/12 证监会批复公告 2016/12/5
数据来源:公司公告,东方证券研究所
2.2.2 国企改革手段:资产重组 资产重组主要为了优化国有资本配置效率,提升国有资产资本化率。本轮国企改革中,资产重组主 要有两类,一类是控股股东旗下其他同类业务资产注入上市公司,从而规避同业竞争,提升效率; 另一类是控股股东旗下其他优质资产与上市公司体内资产进行置换, 上市, 从而实现国资内部资本 配置优化。 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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规避同业竞争,如上海临港。 上海临港大股东临港集团是上海市国资委旗下唯一的产业园区企业集团。 临港集团最初主要承担上 海临港产业区的建设工作,经过多年发展,下属园区遍布上海(目前上海全市仅有崇明和嘉定两区 未进入, 其余区县均有直接投资或合作建设的园区项目) 并向江苏盐城、 , 浙江海宁等地异地扩张。
图 4:临港集团旗下园区资产分布
数据来源:公司网站,东方证券研究所
上海临港借壳自仪股份上市之初,上市公司园区资产涉及松江园区、康桥园区、南桥园区以及自贸 区洋山港 (陆域) 部分。 集团公司上市时已作出承诺, 明确提出将在 3-5 年内, 分别将漕河泾园区、 浦江园区及目前处于筹建阶段的相关园区(包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区)资产注入。 2016 年年底,浦江园区的浦星公司和双创公司已完成资产交割过户,注入上市公司。
优质资产上市,如华鑫股份。 华鑫股份原主营业务为房地产开发,控股股东是上海仪电集团旗下的华鑫置业。2016 年公司公告 预案,拟进行资产置换和发行股份购买资产,将原有房地产资产置出,注入华鑫证券 92%股权。 整个方案主要包括三部分: 上市公司旗下房地产资产与仪电集团持有的华鑫证券股权进行置换; 1) 2)上市公司发行股份购买仪电集团持有的华鑫证券剩余股权以及飞乐音响、上海贝岭持有的华鑫 证券股权;3)向仪电集团,中国太保等发行股份募集配套资金。整个重组若完成,上市公司体内 资产将有房地产业务变为华鑫证券 92%股权。
图 5:华鑫股份资产重组方案
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数据来源:公司公告,东方证券研究所
重组方案已于 2016.11.25 日获得股东大会通过,尚待证监会审批。
2.2.3 国企改革手段:资产流通平台与国企 ETF 国资流通平台助力国企改革推进,形成一篮子国有资产保值增值。上海国盛集团于 2007 年成立, 建立初期并未承担太多国资整合任务, 2013 年底开始的第三次上海国资国企改革中被确定为上 在 海市两大国资流动平台之一,于 2013 年 12 月开始加快进行国企资源整合和推动国企集团整体上 市任务。2014 年以来,通过国资委旗下集团间资产无偿划拨方式,国盛集团获取大量上市公司股 权。
表 5:通过划转,国盛集团获得大量上市公司股权 时间 2014/5/19 2014/5/19 2014/9/28 2015/2/16 2015/4/10 2015/5/19 涉及上市公司 耀皮玻璃(600819.SH) 棱光实业(600629.SH) 耀皮玻璃(600819.SH) 上海建工(600170.SH) 龙头股份(600630.SH) 申达股份(600626.SH) 光明乳业(600597.SH) 海博股份(600708.SH) 上海梅林(600073.SH) 金枫酒业(600616.SH) 2015/7/04 2015/8/17 交运股份(600676.SH) 棱光实业(600629.SH) 交运集团将交运股份 21%股权无偿划转至国盛集团。 国盛集团将棱光实业 49.44%股权无偿划转给现代集团。 上海电气集团将持有的海立股份 4.99%股权无偿划转至国盛集团。 上海市国资委将光明集团 54.16%股权无偿划转至国盛集团。 事项 建材集团将耀皮玻璃 2.57%股权转给国盛集团。 建材集团将棱光实业 71.93%股权转给国盛集团。 国盛集团将建材集团 100%股权无偿划转给地产集团。 建工(集团)总公司将所持上海建工 29%股权无偿划转给国盛集团。 上海市国资委将所持有的纺织集团 49%股权无偿划转至国盛集团。
2015/12/24 海立股份(600619.SH)
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2016/1/27
光明乳业(600597.SH) 光明地产(600708.SH) 上海梅林(600073.SH) 金枫酒业(600616.SH)
国盛集团将光明集团 22.06%股权无偿划转至城投集团,6%股权留给上海国资 委。
2016/6/6 2016/6/17 2016/7/5
隧道股份(600820.SH) 上海电气(601727.SH) 华谊集团(600623.SH)
城建集团将隧道股份 13%股权无偿划转给国盛集团, 电气集团将上海电气 0.47%股权无偿划转给国盛集团, 控股股东华谊(集团)将华谊集团 27.62%股权无偿划转给国盛集团
数据来源:公司公告,东方证券研究所
汇添富发行上海国企 ETF,增加上市国企流通性,助力国有资产保值增值。2016 年 7 月汇添富上 海国企 ETF 发行,上市国企股东可以通过现金认购或股份换购,增加了上市国企的流通性。对于 集团而言从单个企业资产保值增值提升到一篮子国有资产保值增值。
2.3 上海国企改革推动加速 上海本轮国企改革开始于 2013 年。2013 年,上海市发布《关于进一步深化上海国资改革促进企 业发展的意见》,开启本轮上海国企改革,提出了 6 大改革重点,包括鼓励国企整合上市,鼓励 国企进行混改等。
表 6:上海市国企改革脉络 时间 1993 年 国企改革轮次 第一轮 纲领性文件 无 《关于进一 2008 年 第二轮 步推进上海 国资发展的 若干意见》 改革重点 以转体改制为主, 即直接 将某主管局改为某控股 公司。 (1)推动国企跨地区、 跨所有制重组。(2)提 高国资证券化率。 (1)计划将国资委系统 80%以上的国资集中于 《关于进一 步深化上海 2013 年 第三轮 国资改革促 进企业发展 的意见》 4 大领域。(2)鼓励国 企整合上市。(3)鼓励 国企混改。(4)培育有 国际竞争力的企业集团。 (5)实现分类国资监管 布局。(6)建立鼓励改 革创新的容错机制 数据来源:政府网站,东方证券研究所
代表性改革成果 仪表局翻牌为上海仪电控 股公司。 上汽集团、百联集团、建 工集团等大产业集团纷纷 实现整体上市, 2012 年上 海国资证券化率达 35%。 (1)完成国际集团、国盛 集团两个国资流动平台组 建。(2)推进绿地集团、 现代设计、上海城建等 3 家企业整体上市。 (3)14 年底国资在战略性新兴产 业等 4 大领域的集中度提 高到 67%。
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自 2015 年以来,上海市国企改革推进加速。我们统计了部分上海上市国企从 2013 年以来在资产 重组、进行员工持股计划、引入战略投资者等方面的改革。自 2015 年以来,改革推进明显提速, 尤其是 2016 年下半年,ST 中企、三爱富、上海电气、嘉宝集团等多家公司进行资产重组或发布 了重组预案。
表 7:2013 年以来部分上海上市国企改革变化 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 公司 城投控股 ST 中企 光明地产 华岭股份 陆家嘴 浦东建设 上港集团 上海建工 上实发展 上汽集团 华谊集团 氯碱化工 股票代码 600649.SH 600675.SH 600708.SH 430139.OC 600663.SH 600284.SH 600018.SH 600170.SH 600748.SH 600748.SH 600623.SH 600618.SH 2015/3/24 2015/10/20 2016/8/3 13 三爱富 600636.SH 2016/9/30 14 15 16 17 18 19 20 龙头股份 上海临港 华鑫股份 开开实业 嘉宝集团 上海电气 申达股份 600630.SH 600848.SH 600621.SH 600272.SH 600622.SH 601727.SH 600626.SH 2013/10/26 2014/12/6 2016/6/22 2016/11/8 2015/8/22 2016/11/3 2016/11/15 2016/4/16 已完成 已完成 完成股权转让公 开征集工作 董事会通过 已完成 已完成 已完成 股东大会通过 已完成 已完成 董事会通过 股东大会通过 2015/7/2 已完成 2015/4/29 已完成 2015/11/6 证监会批复 2016/4/28 2013/8/28 已完成 已完成 2014/11/18 2016/3/26 已完成 已获准 资产重组 预案时间 2015/6/19 2016/11/24 2014/6/12 2014/12/2 进度 已完成 董事会预案阶段 已完成 已完成 2014/3/22 已完成 员工持股 预案时间 进度 引入战略投资者 预案时间 进度
数据来源:公司公告,东方证券研究所
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3.投资建议 上海地产板块中,我们看好目前有较强改革推进预期的公司,比如已进行混改的公司,有承诺解决 同业竞争的公司,控股股东有上市公司同类资产业务的公司等。推荐上海临港、嘉宝集团、浦东金 桥、建议关注上实发展、市北高新。
表 8:相关投资标的 股票 代码 600848.SH 600639.SH 600622.SH 600748.SH 600604.SH 股票 简称 上海临港 浦东金桥 嘉宝集团 上实发展 市北高新 股价 (元) 20.20 18.72 15.41 8.30 21.69 市值 (亿元) 194 187 105 153 171 15A 0.24 0.42 0.40 0.28 0.14 16E 0.30 0.45 0.69 0.34 0.22 EPS 17E 0.46 0.52 1.18 0.40 0.27 18E 0.54 0.85 1.79 0.47 0.36 15A 86 45 38 29 154 16E 67 42 22 24 100 PE 17E 44 36 13 21 80 18E 37 22 9 18 60
数据来源:Wind,东方证券研究所 未覆盖公司盈利预测取自万得一致预期
3.1 上海临港:上海市属产业园区平台,资产注入稳步推进 上海唯一市属产业园区平台, 借壳自仪股份上市。 公司控股股东临港集团为上海国资委下属的唯一 园区地产企业,旗下园区遍布上海。目前上市公司主要持有集团旗下四大园区,分别为松江园区、 康桥园区、南桥园区以及自贸区洋山港(陆域)部分,主要经营房地产销售、租赁和综合性服务。 2015 年,公司借壳自仪股份上市。2016 年前三季度,公司实现营业收入 6.1 亿元,归母净利润 1.6 亿元,同比增速分别为 18.3%、38.0%。前三季度,公司房地产销售额达 6.88 亿元。
图 6:上海临港营业收入 营业收入 10 8 6 4 2 0 增速 500% 400% 300% 200% 100% 0%
图 7:上海临港归母净利润 归母净利润 3 2 1 0 增速 300% 200% 100% 0% -100%
数据来源:公司公告,东方证券研究所
数据来源:公司公告,东方证券研究所
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大股东有资产注入承若,目前资产注入稳步推进。公司大股东临港集团旗下园区资源丰富,在公司 上市之初就已作出承诺,明确提出将在 3-5 年内,分别将漕河泾园区、浦江园区及目前处于筹建阶 段的相关园区(包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区)剥离代政府行使职能的非市场化业务及一 级开发业务,并且相关子公司经营步入正轨后,将这些子公司股权转让予上市公司。首批注入资产 浦星公司 100%股权和双创公司 85%股权已完成。未来尚有其他园区资产注入的预期。
表 9:上海临港通过定增获取集团旗下园区资产 时间 2016/6/21 2016/8/19 2016/8/22 2016/11/28 2016/12/30 2017/1/9 内容 上海临港公布收购预案,拟以 14.07 元/股的价格向集团浦江公司发行股份, 购买其持有的浦星公司 100%股权及双创公司 85%股权,合计作价 16.6 亿 收购预案获国资委批复 收购预案获股东大会通过 收购预案获证监会审核通过 注入资产交割过户 完成发行股份
数据来源:公司公告,东方证券研究所
3.2 上实发展: 上实集团旗下 A 股房地产上市公司, 同业竞争问 题尚待解决 上实发展是上实集团旗下房地产开发公司, 积极打造业务升级。 上实发展控股股东为上实集团旗下 的上实控股,实际控制人为上海市国资委。公司主要经营房地产开发业务,项目布局除了深耕上海 区域外,在青岛、成都等城市也有布局。在发展房地产业务的同时,公司积极进行业务升级,打造 WE+(众创空间)。2016 年前三季度,公司实现营业收入 37.22 亿元,归母净利润 3.16 亿元, 同比增速分别为 216.0%、56.3%。
图 8:上实发展营业收入 营业收入 80 60 40 20 0 增速 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50%
图 9:上实发展归母净利润 归母净利润 10 8 6 4 2 0 增速 150% 100% 50% 0% -50%
数据来源:公司公告,东方证券研究所
数据来源:公司公告,东方证券研究所
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同业竞争问题尚待解决。 上实集团体内除了公司以外还有一家上市的房地产开发公司上实城市开发。 上实城市开发目前在香港上市。上实发展与上实城市开发作为上实集团旗下两家房地产上市公司, 存在同业竞争问题。早在上实控股从上实发展原股东处收购上实发展 63.65%股份时,就做了避免 同业竞争承诺,将上市范围内房地产业务集中在 A 股上市平台或香港上市平台,彻底解决同业竞 争问题。后续由于外部条件等约束,公司在 2014 年 7 月公告承诺延期 3 年,即在 2017 年 7 月前 解决同业竞争问题。
3.3 嘉宝集团:嘉定区国资委旗下上市平台,向房地产基金转型 嘉宝集团深耕大上海区域。 嘉宝集团是嘉定区国资委旗下区域性房地产开发商, 目前项目集中在上 海嘉定、浦东以及江苏的昆山花桥,权益建面合计 119 万平米。公司前身是上海嘉宝照明电器公 司,进入二十世纪后,公司开始重点发展房地产业,目前公司旗下原有的工业产品、贸易、电子电 容器、灯泡制品等业务都已陆续剥离。2016 年前三季度公司实现营业收入 14.0 亿元,归母净利润 1.7 亿元。营收和利润的下滑主要原因在于前三季度没有新增结算项目,公司前三季度房地产销售 额达 33.2 亿元,同比增长达 122.5%,截至 9 月底账上预收账款达 41.37 亿元,为未来业绩提供 支撑。
图 10:嘉宝集团营业收入 营业收入 25 20 15 10 5 0 增速 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%
图 11:嘉宝集团归母净利润 归母净利润 4 3 2 1 0 增速 20% 10% 0% -10% -20% -30%
数据来源:公司公告,东方证券研究所
数据来源:公司公告,东方证券研究所
公司收购光大安石旗下投资顾问公司和资管公司,向房地产基金管理领域转型。公司从 2014 年开 始与光大控股旗下的房地产基金管理公司光大安石合作嘉定大融城项目。2016 年年初,公司通过 定向增发引入光大控股作为战略投资者, 光大控股后续在二级市场上进一步增持, 现已成为公司第 一大股东,持股比例达 19.27%。公司通过现金 15.4 亿元收购光大安石旗下光大安石房地产投资 顾问有限公司 51%股权、光大安石资产管理有限公司 51%股权,现已过户。光大安石投资顾问和 光大安石资管两家公司是光大安石旗下的运营实体, 两者在业务推进过程中分别负责房地产投资项 目的投前、投后管理,两者共同构成房地产投资管理的完整业务链。2016-2018 年业绩承诺分别 为 2.1、2.3、2.5 亿元。
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表 10:嘉宝集团向房地产基金管理领域转型 时间 2016/2/4 2016/8/7 2016/11/2 2016/11/29 内容 嘉宝集团定向增发,引入光大控股作为战略投资者,光大控股系持股 14.28% 光大控股系增持公司股权至 19.27%,成为第一大股东 嘉宝集团公告拟以现金 15.4 亿元收购光大安石旗下光大安石房地产投资顾问 有限公司 51%股权、光大安石资产管理有限公司 51%股权 收购完成,光大安石房地产投资顾问有限公司 51%股权、光大安石资产管理有 限公司 51%股权完成过户
数据来源:公司公告,东方证券研究所
3.4 浦东金桥:浦东新区国改先锋,租售并举打造国际化社区 公司以房地产租赁业务为主,出售为辅,土地储备丰富,项目类型齐全。截至 2015 年,公司营业 收入为 15 亿元,三年复合增速为 10%。公司归母净利润为 4.7 亿元,归母净利率为 31%,同比增 长 9 个百分点; 毛利率为 63%, 同比增长 8 个百分点。 公司目前拥有的项目类型包括住宅、 商业、 办公、厂房及仓库、酒店公寓、配套设施,总土地储备(权益建面)为 302 万平方米,主要都在 金桥开发区,其中“碧云”系列已经成为上海的高端国际社区品牌。截至 2016 年上半年,公司房 地产业务营收 7.04 亿元。我们预计全年房地产业务营收为 21.9 亿元。
图 12:浦东金桥营业收入 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 数据来源:公司公告,东方证券研究所
图 13:浦东金桥归母净利润 增长率 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 1.0 0.0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 数据来源:公司公告,东方证券研究所
营业收入(亿元)
6.0 5.0 4.0 3.0 2.0
归母净利润(亿元)
增长率
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%
公司是浦东国企改革试点先锋,市场化定位将进一步加强。公司于 2015 年 6 月公告,控股股东金 桥集团拟将公司 15%股份无偿划转至上海浦东投资控股(集团)有限公司。金桥集团成立于 1990 年,承担上海金桥出口加工区的开发建设任务,整个园区管辖面积已拓展到 67.79 平方公里,主要 负责开发区的土地开发、基础建设、招商引资、产业发展和功能配套。改革后的金桥集团将定位于 政府功能性业务运行载体, 浦东金桥将进一步强调公司的市场化定位, 更加有效地提高公司竞争力。
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表 11:浦东金桥国企改革进程 时间 2015/6/9 2015/6/10 国企改革进程 公司实际控制人浦东国资委和控股股东金桥集团下达通知,浦东国资委正在筹划、 研究与公司相关的重大事项。 公司停牌筹划国企改革方案。 浦东新区发布浦东国资国企改革“18 条” ,其中南汇工业园区公司将并入金桥集团。 2015/6/11 公司控股股东金桥集团拟向上海浦东投资控股(集团)有限公司无偿划转 15%的股 份。 数据来源:公司公告,东方证券研究所
3.5 市北高新:静安国资委直属国企,精品产业园区综合运营商 公司以园区产业地产租售业务为主,股权投资业务为辅,项目储备情况有所改善,可租售面积稳定 增长。截止至 2015 年,公司营业收入为 9.9 亿,同比增长 704%。公司归母净利润为 1.3 亿元, 同比增长 796%。公司深耕原闸北区市北高新技术园区,并在南通成功复制园区开发经验,园区产 业载体租售业务营收同比大幅提升,截止至 2016 年上半年,公司园区产业载体租售业务营收已达 5.3 亿。 同时, 园区内已形成完整孵化链条, 以公司旗下的国家级科技企业孵化器聚能湾公司为例, 其苗圃项目达到 119 项,孵化器企业达到 190 家,加速器企业达到 38 家。
图 14:市北高新营业收入 营业收入 增速
图 15:市北高新归母净利润 归母净利润 800% 600% 400% 200% 0% -200%
增速 900% 700% 500% 300% 100% -100%
12 9 6 3
2.0 1.5 1.0 0.5 0.0
0
数据来源:公司公告,东方证券研究所
数据来源:公司公告,东方证券研究所
公司是静安国资委直属国企, 控股股东市北集团不断将园区产业载体类资产注入上市公司。 公司分 别于 2014 年 4 月及 2015 年 9 月发布公告,向控股股东市北集团发行股份购买其持有的市北发展、 泛业投资及欣云投资的股权。 公司控股股东市北集团作为上海市闸北区国资委授权的国有资本运营 机构,通过将园区产业载体类资产不断注入上市公司,,提高了静安(闸北)区国资的资产证券化 率。
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表 12:控股股东市北集团将园区产业载体类资产注入公司 时间 2013/12/17 2014/4/9 2014/8/8 2015/9/22 2015/10/20 内容 上海市政府公布“国资国企改革 20 条”,对发展混合所有制、加强国资监管和 完善现代企业制度等作出部署。 公司停牌筹划国企改革方案。 公司公告向控股股东市北集团发行股份购买其持有的市北发展和泛业投资 100%股权,对闸北区国资委而言基本实现园区产业载体类资产整体上市。 公司停牌筹划国企改革方案。 公司公告向控股股东市北集团发行股份购买其持有的全资子公司市北高新欣云 投资有限公司 49%股权, 对闸北区国资委而言实现园区产业载体类资产全部注 入上市公司。 数据来源:公司公告,东方证券研究所
风险提示 1、国企改革推进不达预期。各上市国企改革与否,推进进度都存在不确定性。
附录 1、上海市国资委旗下上市公司
表 13:上海市国资委旗下上市公司 股票代码 600018.SH 600748.SH 0563.HK 0363.HK 601607.SH BHK.SG 600637.SH 600104.SH 600741.SH 600623.SH 600618.SH 公司名称 上港集团 上实发展 上实城市开发 上海实业控股 上海医药 上海实业环境 控制 东方明珠 上汽集团 华域汽车 华谊集团 氯碱化工 122 353 5,116 786 328 48 55 250 1,751 273 161 23 18 2,113 67,045 9,112 4,070 617 3.60 29.07 297.94 47.83 7.04 0.96 总资产(亿元) 985 273 534 1,197 743 净资产 (亿元) 596 48 105 302 299 营业收入 (亿元) 2,951 662 33 163 10,552 净利润 (亿元) 65.62 5.20 4.33 23.21 28.77 所属平台 市国资委直属 上实集团 上实集团 上实集团 上实集团 上实集团 上海文广集团 上汽集团 上汽集团 华谊集团 华谊集团 行业 交通运输 房地产 房地产 工业 医药生物 公用事业 传媒 汽车 汽车 化工 化工
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600636.SH 600626.SH 600630.SH 601727.SH 600835.SH 600619.SH 600675.SH 600606.SH 600819.SH 600170.SH 600820.SH 600676.SH 600629.SH 600754.SH 600650.SH 600597.SH 600073.SH 600708.SH 600616.SH SML.NZ 600827.SH 0980.HK 600822.SH 600833.SH 1385.HK 600278.SH 600097.SH 600649.SH 601211.SH 600000.SH 600834.SH 600662.SH 600642.SH 600958.SH 601601.SH 600602.SH 600651.SH
三爱富 申达股份 龙头股份 上海电气 上海机电 海立股份 *ST 中企 绿地控股 耀皮玻璃 上海建工 隧道股份 交运股份 华建集团 锦江股份 锦江投资 光明乳业 上海梅林 光明地产 金枫酒业 SYNLAIT MILK LTD 百联股份 联华超市 上海物贸 第一医药 上海复旦 东方创业 开创国际 城投控股 国泰君安 浦发银行 申通地铁 强生控股 申能股份 东方证券 中国太保 云赛智联 飞乐音响
46 48 24 1,621 299 106 366 6,004 82 1,422 629 74 42 270 50 154 77 499 25 23 422 176 54 12 15 62 12 438 4,543 50,444 25 69 516 2,079 9,238 46 84
28 24 17 373 81 39 27 531 29 220 166 37 7 83 35 45 30 79 20 7 151 29 3 8 10 29 8 202 953 3,152 14 32 239 350 1,333 33 33
357 771 426 7,801 1,930 590 465 20,753 275 12,543 2,680 821 427 556 219 1,937 1,223 1,239 107 18 4,922 294 5,703 149 10 1,417 68 798 3,760 14,655 77 472 2,865 1,543 24,720 300 507
-3.11 1.70 0.81 21.29 18.35 0.68 -24.87 68.86 -3.64 18.71 14.81 3.42 1.47 6.38 2.22 4.18 1.63 5.10 0.78 0.43 12.75 -4.97 -15.84 0.41 1.59 1.47 -1.11 36.12 157.00 506.04 0.69 1.80 21.31 73.25 177.28 1.62 3.76
华谊集团 国盛集团 国盛集团 上海电气集团 上海电气集团 上海电气集团 上海地产集团 无实际控制人 上海地产集团 上海建工集团 上海城建集团 上海交运集团 现代建筑设计 集团 锦江集团 锦江集团 国盛集团 国盛集团 国盛集团 国盛集团 国盛集团 百联集团 百联集团 百联集团 百联集团 百联集团 东方国际集团 上海水产集团 上海城投集团 国际集团 国际集团 申铁集团 久事集团 申能集团 申能集团 股权分散,无 实际控制人 仪电集团 仪电集团
化工 纺织服装 纺织服装 电气设备 机械设备 家用电器 房地产 房地产 建筑材料 建筑装饰 建筑装饰 汽车 建筑装饰 休闲服务 交通运输 食品饮料 食品饮料 房地产 食品饮料 日常消费品 商业贸易 日常消费品 商业贸易 医药生物 信息技术 商业贸易 农林牧渔 房地产 非银金融 银行 交通运输 交通运输 公用事业 非银金融 非银金融 计算机 电子
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600826.SH 300330.SZ 1347.HK 600119.SH 600009.SH 600848.SH 600621.SH
兰生股份 华虹计通 华虹半导体 长江投资 上海机场 上海临港 华鑫股份
45 6 124 23 256 70 36
32 4 97 8 203 31 19
239 21 43 235 629 90 37
5.11 -0.14 7.31 0.85 25.31 2.39 1.30
东浩兰生集团 华虹集团 华虹集团 长江经济联合 发展集团 上海机场集团 临港集团 仪电集团
商业贸易 计算机 信息技术 交通运输 交通运输 房地产 房地产
数据来源:Wind,公司公告,东方证券研究所 总资产、净资产、收入、利润均为 2015 年数据
2、上海市各区国资委旗下上市公司
表 14:上海市各区国资委旗下上市公司 股票代码 600663.SH 600639.SH 600895.SH 600648.SH 600284.SH 600843.SH 600604.SH 600773.SH 600838.SH 600272.SH 002561.SZ 600692.SH 600679.SH 600824.SH 600628.SH 600612.SH 600622.SH 公司名称 陆家嘴 浦东金桥 张江高科 外高桥 浦东建设 上工申贝 市北高新 西藏城投 上海九百 开开实业 徐家汇 亚通股份 上海凤凰 益民集团 新世界 老凤祥 嘉宝集团 总资产 净资产 营业收入 净利润 (亿元) 19.00 4.72 4.82 5.39 3.79 1.57 1.32 0.62 0.92 0.20 2.53 0.41 0.04 1.93 0.52 11.17 2.75 所属平台 陆家嘴集团 金桥集团 张江集团 外高桥集团 浦发集团 浦东新区国资委直 31 88 111 14 10 24 25 17 28 48 116 93 18 29 25 12 5 20 6 12 20 25 45 31 231 99 76 9 88 200 52 46 315 311 3,571 210 属 市北高新集团 静安区国资委直属 九百集团 开开集团 徐家汇商城集团 崇明县国资委直属 金山区国资委 黄浦区国资委直属 黄浦区国资委直属 黄浦区国资委直属 嘉定新城集团 行业 房地产 房地产 房地产 房地产 建筑装饰 机械设备 房地产 房地产 商业贸易 医药生物 商业贸易 交通运输 汽车 商业贸易 商业贸易 轻工制造 房地产 实际控制人 浦东新区国资委 浦东新区国资委 浦东新区国资委 浦东新区国资委 浦东新区国资委 浦东新区国资委 静安区国资委 静安区国资委 静安区国资委 静安区国资委 徐汇区国资委 崇明区国资委 上海市国资委 黄浦区国资委 黄浦区国资委 黄浦区国资委 嘉定区国资委
(亿元) (亿元) (亿元) 524 177 185 290 134 130 91 76 90 50 563 150 242 789 316
数据来源:Wind,公司公告,东方证券研究所 总资产、净资产、收入、利润均为 2015 年数据
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HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 国改先锋,潮头上海!
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投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准; 公司投资评级的量化标准 买入:相对强于市场基准指数收益率 15%以上; 增持:相对强于市场基准指数收益率 5%~15%; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 减持:相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级 —— 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该股 票的研究状况,未给予投资评级相关信息。 暂停评级 —— 根据监管制度及本公司相关规定, 研究报告发布之时该投资对象可能与本公司 存在潜在的利益冲突情形; 亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定 性, 缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级; 分析师在上述情况下暂停对该股票给 予投资评级等信息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、 盈利预测及 目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准: 看好:相对强于市场基准指数收益率 5%以上; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 看淡:相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级: 由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该行业的 研究状况,未给予投资评级等相关信息。 暂停评级: 由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究 依据支持分析师给出明确行业投资评级;分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信 息,投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。
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