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[2008-1-9]兴业证券--苏州高新调研信息速递

兴证
第 20080014 号
公司研究
研究报告
苏州高新(600736)
苏州高新调研信息速递 房地产 估值区间:25.00±1.00
王嘉 郭锐 021-68419393-1142 jiawang@xyzq.com.cn 2008 年 01 月 08 日
推荐(维持)
苏州楼市在近两月相对稳定,后市相对乐观。公司房地产项目进展顺利,辅业和投资收益均有不俗 表现。 苏州楼市调整压力不大。07 年苏州房价整体涨幅在 40%-50%左右,相对其他大城市而言,苏州房 价近几年涨幅较为温和,绝对房价不高,投机比重不大,因此虽然近 2 月在淡季和调控压力的双 重作用下楼市成交量有所下滑,但还未出现降价现象。我们实地调研了苏州高新区和工业园区的 四个分属于苏州高新和栖霞建设的楼盘, 多数项目在 07 年的销售均超出预期, 近两月成交量虽有 所下滑,但开发商以及购房者均未看空后市的楼价,而且已交房的住宅入住率较高。 现有房地产业务进展顺利。名墅花园的和院组团开盘 12 月初开盘,均价 7000-7500 元/平米,开 盘一个月以来销售 30%,销售状况相对较差,其余楼盘的销售状况均较为正常。07 年主要结算项 目包括名墅花园、名馨花园、扬州名兴、理想城、金光大道;08 年主要结算项目包括名墅花园、 名仕花园、扬州名兴、理想成和东湖林语。预计 07、08 年结算面积分别为 41 万和 55 万平米,结 算收入分别为 21.5 亿和 33.6 亿。其于的主要项目,如名达花园已经动工,总面积约 38 万平米, 其中别墅 19 万,商业 7 万,酒店写字楼 12 万,其中别墅项目 08 年可以预售,09 年可以贡献利 润。公司详细及其进展见附表 1。 新取得土地盈利前景较好。公司在 07 年 12 月 28 日竞得 4 块地,我们实地调研了其中的 B83 和 B82 地块,均规划为别墅项目。其中 B83 地块楼板价 4500 元/平米,由于此地块与公司在 06 年获 得的 2006—B-31 地块连成整体,因此没有开发商与苏州高新争夺这块地,公司以底价拿下,同时 由于两块地相连,可降低配套费用等开发成本。B83 地块背靠寒山,紧邻白马涧风景区,地理位 置较好,预计售价在 1 万左右。目前政府已经在做 2006-B-31 以及 2007-B-83 地块周边的道路, 2006-B-31 项目已经开始土方施工。2007-B-82 项目靠山面水,现有绿化和水体不错,预计售价在 1 万元以上。B-89 项目土地成本 3000 元,预计规划为高密度别墅,售价在 8 千元左右。扬州项目 土地成本 4000 千,周边住宅现价 6000-7000 元,但升值潜力较高。 其他业务利润贡献稳定增长。07 年苏州乐园净利润在 2 千万左右,中外运物流项目净利润增长约 40%,污水处理等其余投资项目利润也有所增长。 投资收益或有惊喜。公司 07 年投资收益可能超过 06 年同期,比之前预计高 1400 万以上。目前公 司主要的投资包括江苏银行 6600 万股股权,成本约 7100 万元。AB 股份 20%权益,成本约 1000 万,AB 股份 07 年利润约 2000 万,08 年预计增长 50%左右。华能热电装机 12 万千瓦,公司拥有 30.3%股权,成本 3 千万-4 千万。 维持“推荐”评级。我们上调公司 07-09 年 EPS 至 0.44、1.00、1.50 元,维持“推荐”评级。
请阅读最后一页评级说明和重要声明
公司研究
表 1:公司项目贮备 公司 新港 新港 新港 新港 新港 新港 新港 新创 新创 永新 永新 永新 新港 新港 新港 新创 新创 永新 永新 永新 永新 永新 新创 新创 永新 永新 新港 总计 宗地编号 苏地 2005-G-95 苏地 2004-B-32 苏地 2004-B-33 苏地 2004-B-33 苏地 2003-B-18 苏地 2002-B-15 苏地 2003-B-37 苏地 2003-G-14 苏地 2005-B-35 苏园土拍(2003) 05 苏地 2006-G-53 号 苏地 2006-B-30 号 苏地 2006-G-54 号 存量土地 苏地 2006-B-31 号 苏地 2005-B-38 苏地 2006-B-39 号 苏地 2006-G-96 号 苏地 2006-G-98 号 苏地 2006-G-49 号 苏地 2006-G-56 号 苏地 2007-B-83 苏地 2007-B-83 苏地 2007-B-82 苏地 2007-B-89 扬州 361 项目名称 镇湖商业街 名墅花园 名墅花园 名墅花园 名馨花园 名仕花园 扬州名兴 理想城 马涧商业街 金光大道 东湖林语 青山度假村 名达花园 名尚花园 狮山广场 开山地块 高层商业房 建筑面积 (㎡ ) 19,168 245,258 118,356 43,000 124,186 86,170 280,000 488,765 20,826 81,044 235,934 23,473 383,602 17,500 200,000 163,505 25,836 124,840 43,207 镇湖文化创 艺园 24,039 23,277 155,273 5328.1 80693.8 69,380 32,000 99,011 3213671 楼面单 价(元/ ㎡) 1430 753 1000 1563 2174 2124 1000 1150 1500 1460 1831 1500 2540 3543 1000 2200 1213 1580 2000 2122 1000 1129 4500 4500 5837 3000 4000 41.3 55.34 4 69.09 8500 5 5300 5 1.75 5 5.3 7500 8500 8000 10000 结算面积 万 2007 0.8 5 2008 1.1 6 4 3 2.24 10 10 10 1 2009 2007 5000 6000 结算价格 2008 5200 7000 7000 6000 6500 8000 4600 4800 6000 2009
5 8.67 4.29
7500 7500 6300
10 10 7.5 8
6500 4200 4200 5300
12 1.08
5300 6000
8
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4
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兴业证券研发中心网址:www.xyzq.com.cn E-mail:zhangym@xyzq.com.cn
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公司研究
投资评级说明 行业评级 报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期上证综指/深圳成指的涨跌幅为基 准,投资建议的评级标准为: 推 中 回 荐:相对表现优于市场 性:相对表现与市场持平 避:相对表现弱于市场
公司评级 报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅度相对同期上证综指/深圳成指的涨跌幅为基准,投资建 议的评级标准为: 强烈推荐:相对大盘涨幅大于 15% 推 观 回 机构销售部 机构销售负责人 裴力军 电话:021-68419393-1271 Email: peilj@xyzq.com.cn 上海地区销售经理 邓亚萍 电话:021-68419393-1034 Email:dengyp@xyzq.com.cn 雒雅梅 电话:021-68419393-1207 Email:luoym@xyzq.com.cn 北京、广东地区销售经理 严长胜 电话:021-68419393-1030 Email:yancs@xyzq.com.cn 朱元彧 电话:021-68419393-1028 Email:zhuyy@xyzq.com.cn 研究报告发布 张月梅 电话:021-68419393-1055 Email: zhangym@xyzq.com.cn 荐:相对大盘涨幅在 5%~15%之间 望:相对大盘涨幅在-5%~5%之间 避:相对大盘涨幅小于-5%
重要声明 兴业证券系列报告的信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证,也 不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正,但文中的观点、结论 和建议仅供参考,报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价,投资者据此做出的任何投资 决策与本公司和作者无关。 兴业证券研发中心网址:www.xyzq.com.cn E-mail:zhangym@xyzq.com.cn -3-

[2008-1-9]兴业证券--苏州高新调研信息速递

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报告类型:公司研究 发布日期:2008/1/9
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兴证
第 20080014 号
公司研究
研究报告
苏州高新(600736)
苏州高新调研信息速递 房地产 估值区间:25.00±1.00
王嘉 郭锐 021-68419393-1142 jiawang@xyzq.com.cn 2008 年 01 月 08 日
推荐(维持)
苏州楼市在近两月相对稳定,后市相对乐观。公司房地产项目进展顺利,辅业和投资收益均有不俗 表现。 苏州楼市调整压力不大。07 年苏州房价整体涨幅在 40%-50%左右,相对其他大城市而言,苏州房 价近几年涨幅较为温和,绝对房价不高,投机比重不大,因此虽然近 2 月在淡季和调控压力的双 重作用下楼市成交量有所下滑,但还未出现降价现象。我们实地调研了苏州高新区和工业园区的 四个分属于苏州高新和栖霞建设的楼盘, 多数项目在 07 年的销售均超出预期, 近两月成交量虽有 所下滑,但开发商以及购房者均未看空后市的楼价,而且已交房的住宅入住率较高。 现有房地产业务进展顺利。名墅花园的和院组团开盘 12 月初开盘,均价 7000-7500 元/平米,开 盘一个月以来销售 30%,销售状况相对较差,其余楼盘的销售状况均较为正常。07 年主要结算项 目包括名墅花园、名馨花园、扬州名兴、理想城、金光大道;08 年主要结算项目包括名墅花园、 名仕花园、扬州名兴、理想成和东湖林语。预计 07、08 年结算面积分别为 41 万和 55 万平米,结 算收入分别为 21.5 亿和 33.6 亿。其于的主要项目,如名达花园已经动工,总面积约 38 万平米, 其中别墅 19 万,商业 7 万,酒店写字楼 12 万,其中别墅项目 08 年可以预售,09 年可以贡献利 润。公司详细及其进展见附表 1。 新取得土地盈利前景较好。公司在 07 年 12 月 28 日竞得 4 块地,我们实地调研了其中的 B83 和 B82 地块,均规划为别墅项目。其中 B83 地块楼板价 4500 元/平米,由于此地块与公司在 06 年获 得的 2006—B-31 地块连成整体,因此没有开发商与苏州高新争夺这块地,公司以底价拿下,同时 由于两块地相连,可降低配套费用等开发成本。B83 地块背靠寒山,紧邻白马涧风景区,地理位 置较好,预计售价在 1 万左右。目前政府已经在做 2006-B-31 以及 2007-B-83 地块周边的道路, 2006-B-31 项目已经开始土方施工。2007-B-82 项目靠山面水,现有绿化和水体不错,预计售价在 1 万元以上。B-89 项目土地成本 3000 元,预计规划为高密度别墅,售价在 8 千元左右。扬州项目 土地成本 4000 千,周边住宅现价 6000-7000 元,但升值潜力较高。 其他业务利润贡献稳定增长。07 年苏州乐园净利润在 2 千万左右,中外运物流项目净利润增长约 40%,污水处理等其余投资项目利润也有所增长。 投资收益或有惊喜。公司 07 年投资收益可能超过 06 年同期,比之前预计高 1400 万以上。目前公 司主要的投资包括江苏银行 6600 万股股权,成本约 7100 万元。AB 股份 20%权益,成本约 1000 万,AB 股份 07 年利润约 2000 万,08 年预计增长 50%左右。华能热电装机 12 万千瓦,公司拥有 30.3%股权,成本 3 千万-4 千万。 维持“推荐”评级。我们上调公司 07-09 年 EPS 至 0.44、1.00、1.50 元,维持“推荐”评级。
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表 1:公司项目贮备 公司 新港 新港 新港 新港 新港 新港 新港 新创 新创 永新 永新 永新 新港 新港 新港 新创 新创 永新 永新 永新 永新 永新 新创 新创 永新 永新 新港 总计 宗地编号 苏地 2005-G-95 苏地 2004-B-32 苏地 2004-B-33 苏地 2004-B-33 苏地 2003-B-18 苏地 2002-B-15 苏地 2003-B-37 苏地 2003-G-14 苏地 2005-B-35 苏园土拍(2003) 05 苏地 2006-G-53 号 苏地 2006-B-30 号 苏地 2006-G-54 号 存量土地 苏地 2006-B-31 号 苏地 2005-B-38 苏地 2006-B-39 号 苏地 2006-G-96 号 苏地 2006-G-98 号 苏地 2006-G-49 号 苏地 2006-G-56 号 苏地 2007-B-83 苏地 2007-B-83 苏地 2007-B-82 苏地 2007-B-89 扬州 361 项目名称 镇湖商业街 名墅花园 名墅花园 名墅花园 名馨花园 名仕花园 扬州名兴 理想城 马涧商业街 金光大道 东湖林语 青山度假村 名达花园 名尚花园 狮山广场 开山地块 高层商业房 建筑面积 (㎡ ) 19,168 245,258 118,356 43,000 124,186 86,170 280,000 488,765 20,826 81,044 235,934 23,473 383,602 17,500 200,000 163,505 25,836 124,840 43,207 镇湖文化创 艺园 24,039 23,277 155,273 5328.1 80693.8 69,380 32,000 99,011 3213671 楼面单 价(元/ ㎡) 1430 753 1000 1563 2174 2124 1000 1150 1500 1460 1831 1500 2540 3543 1000 2200 1213 1580 2000 2122 1000 1129 4500 4500 5837 3000 4000 41.3 55.34 4 69.09 8500 5 5300 5 1.75 5 5.3 7500 8500 8000 10000 结算面积 万 2007 0.8 5 2008 1.1 6 4 3 2.24 10 10 10 1 2009 2007 5000 6000 结算价格 2008 5200 7000 7000 6000 6500 8000 4600 4800 6000 2009
5 8.67 4.29
7500 7500 6300
10 10 7.5 8
6500 4200 4200 5300
12 1.08
5300 6000
8
8
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6500
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公司研究
投资评级说明 行业评级 报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期上证综指/深圳成指的涨跌幅为基 准,投资建议的评级标准为: 推 中 回 荐:相对表现优于市场 性:相对表现与市场持平 避:相对表现弱于市场
公司评级 报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅度相对同期上证综指/深圳成指的涨跌幅为基准,投资建 议的评级标准为: 强烈推荐:相对大盘涨幅大于 15% 推 观 回 机构销售部 机构销售负责人 裴力军 电话:021-68419393-1271 Email: peilj@xyzq.com.cn 上海地区销售经理 邓亚萍 电话:021-68419393-1034 Email:dengyp@xyzq.com.cn 雒雅梅 电话:021-68419393-1207 Email:luoym@xyzq.com.cn 北京、广东地区销售经理 严长胜 电话:021-68419393-1030 Email:yancs@xyzq.com.cn 朱元彧 电话:021-68419393-1028 Email:zhuyy@xyzq.com.cn 研究报告发布 张月梅 电话:021-68419393-1055 Email: zhangym@xyzq.com.cn 荐:相对大盘涨幅在 5%~15%之间 望:相对大盘涨幅在-5%~5%之间 避:相对大盘涨幅小于-5%
重要声明 兴业证券系列报告的信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证,也 不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正,但文中的观点、结论 和建议仅供参考,报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价,投资者据此做出的任何投资 决策与本公司和作者无关。 兴业证券研发中心网址:www.xyzq.com.cn E-mail:zhangym@xyzq.com.cn -3-

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