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[2008-1-8]房地产业“国务院节约集约用地”政策点评

行 业 研 究 点 评 报 告
房地产 “国务院节约集约用地”政策点评 国务院 3 号文的主旨在于:切实保护耕地,大力 促进节约集约用地。对房地产没有新的政策。 强调闲置土地处置问题: 土地闲置满一年不满两年的, 按出让或划拨土 地价款的 20%征收土地闲置费。 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决 无偿收回,重新安排使用; 金融机构对逾期开工满一年, 完成土地开发面 积不足 1/3 或投资不足 1/4 的企业,应审慎贷 款和核准融资, 从严控制展期贷款或滚动授信 对此,国务院要求国土资源部要会同有关部门抓 紧研究制订具体办法。2008 年 6 月底前,各省、 自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置 情况向国务院做出专题报告。 企业压力在不断加大:闲置土地的处置,较难完 全按政策执行,但近年处置的决心和力度都在不 断加强,开发企业面临的压力也不断加大。 来自于融资的压力,也促使企业自身拥有较大的 开发回收资金的动力,加快开发不仅是政府的要 求,也正成为企业的需要。 政策面偏紧仍是主基调。2008 年地产板块能否具 有较好的投资投会,取决于在严厉宏观调控背景 下,行业能否一如既往地保持高度的景气。 维持对行业“中性”的投资评级。
王树娟
博士 CPA
房地产行业首席分析师
8621-63325888×6074 wangsj@orientsec.com.cn
行业评级 国家/地区 行业 报告日期
看好
中性 看淡(维持) 中国/A 股 房地产 2008 年 1 月 8 日
行业表现 房地产Ⅱ 4828 4328 3828 3328 2828 2328 1828 1328 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 07-10 07-11 07-12 上证综合指数
评价周期 绝对表现(%) 相对表现(%)
1个 月 -20.69 -2.50
3个 月 -18.40 -13.85
12个 月 213.23 76.06
相关研究报告 《地产泡沫 2008 会持续吗—房地产行业 2008 投资策略报 告》 《提高二手房首付及贷款利率等影响分析》 《房地产行业对加息影响的敏感分析》 《泡沫扩大,资源型地产具战略投资价值》 2007 年 8 月 28 日 《地产板块:安全边际相对较高的品种有哪些》 2007 年 5 月 《资源型地产-宏观调控的避风港,人民币升值最大受益者》 2006 年 7 月 2007 年 12 月 2007 年 10 月 2007 年 9 月
重要事项:本报告版权归东方证券研究所所有。未获得东方证券研究所书面授权,任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。本报告基于东方证券研究所及其研究 员认为可信的公开资料,但我公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证,也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任。东方证券及其所属关联机构可能 会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务,敬请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性 的影响。
国务院节约集约用地点评 附全文:国务院关于促进节约集约用地的通知 国发〔2008〕3 号 各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构: 我国人多地少,耕地资源稀缺,当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期,建设用地供需矛盾十分突出。 切实保护耕地,大力促进节约集约用地,走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子, 是关系民族生存根基和国家长远利益的大计,是全面贯彻落实科学发展观的具体要求,是我国必须长期坚持的 一条根本方针。现就有关问题通知如下: 一、按照节约集约用地原则,审查调整各类相关规划和用地标准 (一)强化土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接, 所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排, 年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。 不符合土地利用总体规划和年度计划安排的,必须及时调整和修改,核减用地规模。 (二)切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划。要按照合理布局、经济可行、控制时序的原则,统 筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划,避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪 费土地资源。 (三)从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则,科学 确定城市定位、功能目标和发展规模,增强城市综合承载能力。要按照节约集约用地的要求,加快城市规划相 关技术标准的制定和修订。尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准,合理确定各项建设建 筑密度、容积率、绿地率,严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。严禁规划建设脱离实际需 要的宽马路、大广场和绿化带。 (四)严格土地使用标准。要健全各类建设用地标准体系,抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。 要按照节约集约用地的原则,在满足功能和安全要求的前提下,重新审改现有各类工程项目建设用地标准。凡 与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范,要及时修订。要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧 比例等措施,降低公路、铁路等基础设施工程用地和取弃土用地标准。建设项目设计、施工和建设用地审批必 须严格执行用地标准,对超标准用地的,要核减用地面积。今后,各地区、各部门不得开展涉及用地标准并有 悖于节约集约用地原则的达标评比活动,已经部署开展的相关活动要坚决停下来。 二、充分利用现有建设用地,大力提高建设用地利用效率 (五)开展建设用地普查评价。各地要在第二次土地调查的基础上,认真组织开展建设用地普查评价,对 现有建设用地的开发利用和投入产出情况做出评估,并按照法律法规和政策规定,处理好建设用地开发利用中 存在的问题。今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地,努力提高建设用地利用效率。 (六)严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使 用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、 充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲 置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008 年 6 月底前,各省、 自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。 (七)积极引导使用未利用地和废弃地。国土资源部门要对适宜开发的未利用地做出规划,引导和鼓励将 适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极复垦利用废弃地,对因单位撤销、迁移等原因停止使用,以及经核 准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地,应依法及时收回,重新安排使用;除可以继续划拨使 用的以外,经依法批准由原土地使用者自行开发的,按市场价补缴土地价款。今后,要严格落实被损毁土地的 复垦责任,在批准建设用地或发放采矿权许可证时,责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。 (八)鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用 率和增加容积率的,不再增收土地价款;对新增工业用地,要进一步提高工业用地控制指标,厂房建筑面积高 于容积率控制指标的部分,不再增收土地价款。财政、税务部门要严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政 策。国土资源部要会同有关部门,依照《中华人民共和国物权法》的有关规定,抓紧研究制订土地空间权利设 定和登记的具体办法。 (九)鼓励开发区提高土地利用效率。国土资源部要研究建立土地利用状况、用地效益和土地管理绩效等
国务院节约集约用地点评 评价指标体系,加快开发区土地节约集约利用评估工作。凡土地利用评估达到要求并通过国家审核公告的开发 区,确需扩区的,可以申请整合依法依规设立的开发区,或者利用符合规划的现有建设用地扩区。对符合“布 局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区,优先安排建设用地指标。 三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用,健全节约集约用地长效机制 (十)深入推进土地有偿使用制度改革。国土资源部要严格限定划拨用地范围,及时调整划拨用地目录。 今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外,对国家机关办公和交通、能源、 水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用,对其中的经营性用 地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置,有偿使用。要加强建设用地税收征管,抓紧研究各 类建设用地的财税政策。 (十一)完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划,并将现有未利用的建设用地优先纳 入储备。储备土地出让前,应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系,完成必要的前期开发,缩短开 发周期,防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制,按照有关规定,通过公开招标方式选择实施 单位。经过前期开发的土地,依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。 (十二)合理确定出让土地的宗地规模。土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案,明确容积率、 绿地率和建筑密度等规划条件。规划条件一经确定,不得擅自调整。合理确定出让土地的宗地规模,督促及时 开发利用,形成有效供给,确保节约集约利用每宗土地。未按合同约定缴清全部土地价款的,不得发放土地证 书,也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。 (十三)严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等 经营性用地(包括配套的办公、科研、培训等用地),以及同一宗土地有两个以上意向用地者的,都必须实行 招标拍卖挂牌等方式公开出让。国土资源部门要会同发展改革、城市规划、建设、水利、环保等部门制订工业 用地招标拍卖挂牌出让计划,拟定出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要求等内容,作为工业用 地出让的前置条件。工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者 与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地,通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。 (十四)强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划 条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的,应当约定或明确政府可以收回土地使用 权,重新依法出让。 (十五)优化住宅用地结构。合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅 用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨 决定书,确保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的 建设,防止大套型商品房多占土地。 四、强化农村土地管理,稳步推进农村集体建设用地节约集约利用 (十六)高度重视农村集体建设用地的规划管理。要按照统筹城乡发展、节约集约用地的原则,指导、督 促编制好乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划,划定村镇发展和撤并复垦范围。利用农民 集体所有土地进行非农建设,必须符合规划,纳入年度计划,并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用 地,严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。 (十七)鼓励提高农村建设用地的利用效率。要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下,依法盘活 利用农村集体建设用地。按规划稳妥开展农村集体建设用地整理,改善农民生产生活条件。农民住宅建设要符 合镇规划、乡规划和村庄规划,住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基 地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的,当地政府可给予奖励或补助。 (十八)严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积等相关标准,控制农民超用 地标准建房,逐步清理历史遗留的一户多宅问题,坚决防止产生超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。 五、加强监督检查,全面落实节约集约用地责任 (十九)建立健全土地市场动态监测制度。要对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管,及时向 社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。国土资源部门要对土地供应和开发利用情况进行定
国务院节约集约用地点评 期评价分析,研究完善加强土地调控、促进节约集约用地的政策措施。 (二十)完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况, 作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见,或者检查核验不合格的,不得通过竣 工验收。 (二十一)加强各类土地变化状况的监测。运用遥感等现代技术手段,做好年度土地变更调查,建立土地 利用现状数据库,全面掌握各类土地变化状况。国家每年选择若干个省级行政区,进行全行政区域的土地利用 状况监测。重点监测各地新增建设用地、耕地减少和违法用地等情况,监测结果要向社会公开。 (二十二)加强对节约集约用地工作的监管。国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执 法检查,重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件,依法依纪追究有关人员的责任。要将企业 违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定 的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足 1/3 或投资不足 1/4 的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控 制展期贷款或滚动授信;对违法用地项目不得提供贷款和上市融资,违规提供贷款和核准融资的,要追究相关 责任人的责任。 (二十三)建立节约集约用地考核制度。制定单位 GDP 和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核 办法。实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核,考核结果由国土资源部门定期公布,作为下达土地利 用年度计划的依据。 各地区、各部门要充分认识节约集约用地的重要性和紧迫性,增强节约集约用地的责任感,切实转变用地 观念,转变经济发展方式,调整优化经济结构,将节约集约用地的要求落实在政府决策中,落实到各项建设中, 科学规划用地,着力内涵挖潜,以节约集约用地的实际行动全面落实科学发展观,实现经济社会的可持续发展。
投资评级说明 - 报告发布日后的6个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准; - 公司投资评级的量化标准 买入:相对强于市场基准指数收益率15%以上; 增持:相对强于市场基准指数收益率5%~15%; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 减持:相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 - 行业投资评级的量化标准 看好:相对强于市场基准指数收益率5%以上; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 看淡:相对于市场基准指数收益率在-5%以下。
重要事项:本报告版权归东方证券研究所所有。未获得东方证券研究所书面授权,任何 人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。本报告基于东方证券研究所及其研究员认为 可信的公开资料,但我公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证,也不承担任何 投资者因使用本报告而产生的任何责任。东方证券及其所属关联机构可能会持有报告中提 到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务,敬 请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性的影响。
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[2008-1-8]房地产业“国务院节约集约用地”政策点评

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报告类型:行业研究 发布日期:2008/1/8
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行 业 研 究 点 评 报 告
房地产 “国务院节约集约用地”政策点评 国务院 3 号文的主旨在于:切实保护耕地,大力 促进节约集约用地。对房地产没有新的政策。 强调闲置土地处置问题: 土地闲置满一年不满两年的, 按出让或划拨土 地价款的 20%征收土地闲置费。 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决 无偿收回,重新安排使用; 金融机构对逾期开工满一年, 完成土地开发面 积不足 1/3 或投资不足 1/4 的企业,应审慎贷 款和核准融资, 从严控制展期贷款或滚动授信 对此,国务院要求国土资源部要会同有关部门抓 紧研究制订具体办法。2008 年 6 月底前,各省、 自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置 情况向国务院做出专题报告。 企业压力在不断加大:闲置土地的处置,较难完 全按政策执行,但近年处置的决心和力度都在不 断加强,开发企业面临的压力也不断加大。 来自于融资的压力,也促使企业自身拥有较大的 开发回收资金的动力,加快开发不仅是政府的要 求,也正成为企业的需要。 政策面偏紧仍是主基调。2008 年地产板块能否具 有较好的投资投会,取决于在严厉宏观调控背景 下,行业能否一如既往地保持高度的景气。 维持对行业“中性”的投资评级。
王树娟
博士 CPA
房地产行业首席分析师
8621-63325888×6074 wangsj@orientsec.com.cn
行业评级 国家/地区 行业 报告日期
看好
中性 看淡(维持) 中国/A 股 房地产 2008 年 1 月 8 日
行业表现 房地产Ⅱ 4828 4328 3828 3328 2828 2328 1828 1328 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 07-10 07-11 07-12 上证综合指数
评价周期 绝对表现(%) 相对表现(%)
1个 月 -20.69 -2.50
3个 月 -18.40 -13.85
12个 月 213.23 76.06
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重要事项:本报告版权归东方证券研究所所有。未获得东方证券研究所书面授权,任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。本报告基于东方证券研究所及其研究 员认为可信的公开资料,但我公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证,也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任。东方证券及其所属关联机构可能 会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务,敬请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性 的影响。
国务院节约集约用地点评 附全文:国务院关于促进节约集约用地的通知 国发〔2008〕3 号 各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构: 我国人多地少,耕地资源稀缺,当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期,建设用地供需矛盾十分突出。 切实保护耕地,大力促进节约集约用地,走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子, 是关系民族生存根基和国家长远利益的大计,是全面贯彻落实科学发展观的具体要求,是我国必须长期坚持的 一条根本方针。现就有关问题通知如下: 一、按照节约集约用地原则,审查调整各类相关规划和用地标准 (一)强化土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接, 所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排, 年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。 不符合土地利用总体规划和年度计划安排的,必须及时调整和修改,核减用地规模。 (二)切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划。要按照合理布局、经济可行、控制时序的原则,统 筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划,避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪 费土地资源。 (三)从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则,科学 确定城市定位、功能目标和发展规模,增强城市综合承载能力。要按照节约集约用地的要求,加快城市规划相 关技术标准的制定和修订。尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准,合理确定各项建设建 筑密度、容积率、绿地率,严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。严禁规划建设脱离实际需 要的宽马路、大广场和绿化带。 (四)严格土地使用标准。要健全各类建设用地标准体系,抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。 要按照节约集约用地的原则,在满足功能和安全要求的前提下,重新审改现有各类工程项目建设用地标准。凡 与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范,要及时修订。要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧 比例等措施,降低公路、铁路等基础设施工程用地和取弃土用地标准。建设项目设计、施工和建设用地审批必 须严格执行用地标准,对超标准用地的,要核减用地面积。今后,各地区、各部门不得开展涉及用地标准并有 悖于节约集约用地原则的达标评比活动,已经部署开展的相关活动要坚决停下来。 二、充分利用现有建设用地,大力提高建设用地利用效率 (五)开展建设用地普查评价。各地要在第二次土地调查的基础上,认真组织开展建设用地普查评价,对 现有建设用地的开发利用和投入产出情况做出评估,并按照法律法规和政策规定,处理好建设用地开发利用中 存在的问题。今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地,努力提高建设用地利用效率。 (六)严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使 用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、 充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲 置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008 年 6 月底前,各省、 自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。 (七)积极引导使用未利用地和废弃地。国土资源部门要对适宜开发的未利用地做出规划,引导和鼓励将 适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极复垦利用废弃地,对因单位撤销、迁移等原因停止使用,以及经核 准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地,应依法及时收回,重新安排使用;除可以继续划拨使 用的以外,经依法批准由原土地使用者自行开发的,按市场价补缴土地价款。今后,要严格落实被损毁土地的 复垦责任,在批准建设用地或发放采矿权许可证时,责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。 (八)鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用 率和增加容积率的,不再增收土地价款;对新增工业用地,要进一步提高工业用地控制指标,厂房建筑面积高 于容积率控制指标的部分,不再增收土地价款。财政、税务部门要严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政 策。国土资源部要会同有关部门,依照《中华人民共和国物权法》的有关规定,抓紧研究制订土地空间权利设 定和登记的具体办法。 (九)鼓励开发区提高土地利用效率。国土资源部要研究建立土地利用状况、用地效益和土地管理绩效等
国务院节约集约用地点评 评价指标体系,加快开发区土地节约集约利用评估工作。凡土地利用评估达到要求并通过国家审核公告的开发 区,确需扩区的,可以申请整合依法依规设立的开发区,或者利用符合规划的现有建设用地扩区。对符合“布 局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区,优先安排建设用地指标。 三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用,健全节约集约用地长效机制 (十)深入推进土地有偿使用制度改革。国土资源部要严格限定划拨用地范围,及时调整划拨用地目录。 今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外,对国家机关办公和交通、能源、 水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用,对其中的经营性用 地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置,有偿使用。要加强建设用地税收征管,抓紧研究各 类建设用地的财税政策。 (十一)完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划,并将现有未利用的建设用地优先纳 入储备。储备土地出让前,应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系,完成必要的前期开发,缩短开 发周期,防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制,按照有关规定,通过公开招标方式选择实施 单位。经过前期开发的土地,依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。 (十二)合理确定出让土地的宗地规模。土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案,明确容积率、 绿地率和建筑密度等规划条件。规划条件一经确定,不得擅自调整。合理确定出让土地的宗地规模,督促及时 开发利用,形成有效供给,确保节约集约利用每宗土地。未按合同约定缴清全部土地价款的,不得发放土地证 书,也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。 (十三)严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等 经营性用地(包括配套的办公、科研、培训等用地),以及同一宗土地有两个以上意向用地者的,都必须实行 招标拍卖挂牌等方式公开出让。国土资源部门要会同发展改革、城市规划、建设、水利、环保等部门制订工业 用地招标拍卖挂牌出让计划,拟定出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要求等内容,作为工业用 地出让的前置条件。工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者 与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地,通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。 (十四)强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划 条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的,应当约定或明确政府可以收回土地使用 权,重新依法出让。 (十五)优化住宅用地结构。合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅 用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨 决定书,确保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的 建设,防止大套型商品房多占土地。 四、强化农村土地管理,稳步推进农村集体建设用地节约集约利用 (十六)高度重视农村集体建设用地的规划管理。要按照统筹城乡发展、节约集约用地的原则,指导、督 促编制好乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划,划定村镇发展和撤并复垦范围。利用农民 集体所有土地进行非农建设,必须符合规划,纳入年度计划,并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用 地,严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。 (十七)鼓励提高农村建设用地的利用效率。要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下,依法盘活 利用农村集体建设用地。按规划稳妥开展农村集体建设用地整理,改善农民生产生活条件。农民住宅建设要符 合镇规划、乡规划和村庄规划,住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基 地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的,当地政府可给予奖励或补助。 (十八)严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积等相关标准,控制农民超用 地标准建房,逐步清理历史遗留的一户多宅问题,坚决防止产生超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。 五、加强监督检查,全面落实节约集约用地责任 (十九)建立健全土地市场动态监测制度。要对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管,及时向 社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。国土资源部门要对土地供应和开发利用情况进行定
国务院节约集约用地点评 期评价分析,研究完善加强土地调控、促进节约集约用地的政策措施。 (二十)完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况, 作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见,或者检查核验不合格的,不得通过竣 工验收。 (二十一)加强各类土地变化状况的监测。运用遥感等现代技术手段,做好年度土地变更调查,建立土地 利用现状数据库,全面掌握各类土地变化状况。国家每年选择若干个省级行政区,进行全行政区域的土地利用 状况监测。重点监测各地新增建设用地、耕地减少和违法用地等情况,监测结果要向社会公开。 (二十二)加强对节约集约用地工作的监管。国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执 法检查,重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件,依法依纪追究有关人员的责任。要将企业 违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定 的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足 1/3 或投资不足 1/4 的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控 制展期贷款或滚动授信;对违法用地项目不得提供贷款和上市融资,违规提供贷款和核准融资的,要追究相关 责任人的责任。 (二十三)建立节约集约用地考核制度。制定单位 GDP 和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核 办法。实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核,考核结果由国土资源部门定期公布,作为下达土地利 用年度计划的依据。 各地区、各部门要充分认识节约集约用地的重要性和紧迫性,增强节约集约用地的责任感,切实转变用地 观念,转变经济发展方式,调整优化经济结构,将节约集约用地的要求落实在政府决策中,落实到各项建设中, 科学规划用地,着力内涵挖潜,以节约集约用地的实际行动全面落实科学发展观,实现经济社会的可持续发展。
投资评级说明 - 报告发布日后的6个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准; - 公司投资评级的量化标准 买入:相对强于市场基准指数收益率15%以上; 增持:相对强于市场基准指数收益率5%~15%; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 减持:相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 - 行业投资评级的量化标准 看好:相对强于市场基准指数收益率5%以上; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 看淡:相对于市场基准指数收益率在-5%以下。
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