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新城控股(601155):成长快车道

中信建投


CHINA SECURITIES RESE ARCH
[table_main] 证券研究报告·上市公司动态
公司动态模板 [table_stkcode]
成长快车道 业绩爆发超越承诺,体现管理层信心 公司发布 16 年业绩预告,预计全年归母净利增速将达 50%以上, 即 16 年归母净利不低于 27.5 亿,较公司股权激励计划中承诺的 25 亿净利目标再提升 10%以上。 考察首年即超越承诺, 且我们预 计实际业绩有望达 30 亿,在 16 年四季度行业全面进入调整期的 背景下,依然有如此强劲的业绩释放能力,这充分说明管理层对 未来维持高增长的信心。 销售再破中期目标,强化业绩锁定性 公司全年实现销售金额 650.6 亿, 同比大幅增长 104%, 公司中报 将销售目标从年初的 400 亿上调至 520 亿,全年进一步超额 25% 完成。得益于区域量价齐升,销售均价也达到 1.13 万/平,同比 增长 22%,因此毛利水平也将有所提升,强化 17 年业绩锁定性。 尽管 10 月份针对热点二线城市有一系列调控政策出台,但四季 度依然保持 35%的高增速,我们认为公司大部分货值集中在深耕 多年的长三角区域,城市群市场空间将为公司进一步成长背书, 尽管我们预计 17 年整体市场增长空间都将面临下滑,但公司今 年在 16 年基础上进一步扩张至 800 亿规模依然可期。 下半年强势补库存,多样化拿地 公司全年拿地额总计 539 亿,占销售额比重达 83%,补库存态度 十分积极。公司拿地节奏主要在下半年发力,三、四季度拿地额 分别达 214 以及 250 亿。从区域来看,一方面公司在深耕长三角 的同时在环渤海、珠三角、中部地区二线城市也开始加快布局, 另一方面公司向一二线城市资源倾斜的倾向也十分明显。在拿地 难的背景下,公司加大了多元化拿地的力度。 公司债利率再创新低,财务游刃有余 公司 16 年成功发行四期公司债,规模总计 80 亿。10 月份在政策 收紧的大环境下依然成功发行了 25 亿 5 年期公司债,利率低至 4.41%,再次创下公司新低,为公司快速发展再添动力。这也是 公司下半年拿地积极性有所回升的原因。从前三季度的情况来看 财务游刃有余,为公司继续成长打下基础。 盈利预测和投资评级 预计 16-17 年 EPS1.34、1.94 元,维持“买入”评级。 [table_predict] 预测和比率 2015A 营业收入(百万) 净利润(百万) 净利润增长率 EPS P/E 23,569 1,836.3 57.3% 1.51 8.3 2016F 40,458 2,971.5 61.8% 1.34 9.3 2017F 59,405 4,298.7 44.7% 1.94 6.5 2018F 78,954 5,716.9 33.0% 2.57 4.9
新城控股(601155)
[table_invest]
维持 陈慎
601155
买入
chenshen@csc.com.cn 021-68821630 执业证书编号:S1440514080003 刘璐 liulu@csc.com.cn 021-68821611 执业证书编号:S1440513090012 发布日期: 2017 年 1 月 11 日 当前股价: 12.50 元 目标价格 6 个月: 14.92 元 主要数据 [table_maindata] 股票价格绝对/相对市场表现(%) 1 个月 2.71/4.91 3 个月 6.2/0.98 12 个月 13.54/14.32 15.76/8.71 225898.42 70468.42 282.37 88.09 1653.00
12 月最高/最低价(元) 总股本(万股) 流通 A 股(万股) 总市值(亿元) 流通市值(亿元) 近 3 月日均成交量(万) 主要股东 富域发展集团有限公司
62.06%
股价表现 [table_stocktrend] 30% 20% 10% 0% -10% -20%
16/1/11
16/2/11
16/3/11
16/4/11
16/5/11
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16/7/11
16/8/11
16/9/11
16/10/11
16/11/11
新城控股
沪深300
相关研究报告 [table_report] 16.10.17 延续高成长 16.08.22 激励如期落地 成长再添动力
请参阅最后一页的重要声明
16/12/11

[table_page]
新城控股 上市公司动态报告
第一,业绩爆发超越承诺,体现管理层信心 公司发布 16 年业绩预告,预计全年归母净利增速将达 50%以上,主要原因来自于结算收入的大幅增长。即 16 年归母净利不低于 27.5 亿,较公司股权激励计划中承诺的 25 亿净利目标再提升 10%以上。在主流地产企业 中,公司能够兑现如此高成长的业绩增速实属稀缺品种。 公司在 8 月公布的股权激励方案中,明确 16-18 年业绩分别达 25、35 以及 50 亿,即要求公司三年业绩增 速分别需达到 36.1%、40.0%以及 42.9%,复合增速接近 40%。考察首年即超越承诺,且我们预计实际业绩有望 达 30 亿,同比增长 60%,较 16 年目标增 20%,此次方案行权价较公司最新股价折让 45%,若以现有股价估算, 此次方案的总额高达 5.3 亿元,对于公司高管的激励效应不可小觑,在 16 年四季度行业全面进入调整期的背景 下,依然有如此强劲的业绩释放能力,这充分说明管理层对未来维持高增长的信心。 表:股权激励规模以及价格 股数(万股) 4200 股权占比 1.89% 行权价 6.9 元/股 首次授予股权 (万股) 预留股权(万股) 3850 350 激励对象 公司董事、高级管理人员、中层管理人员 及核心骨干(不包括独立董事、监事)
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
表:股权激励行权条件以及行权比例 项目 行权条件 归母净利(亿元) EPS(元) 行权比例 预留股权 首次授予股权 2016 年授予 2017 年授予 2016 25 1.13 2017 35 1.58 40% 40% 2018 50 2.25 30% 30% 50% 30% 30% 50% 2019
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
第二,销售再破中期目标,强化业绩锁定性 公司全年实现销售金额 650.6 亿, 同比大幅增长 104%, 公司中报将销售目标从年初的 400 亿上调至 520 亿, 全年进一步超额 25%完成。得益于区域量价齐升,销售均价也达到 1.13 万/平,同比增长 22%,因此毛利水平 也将有所提升,以当期销售对应的归母净利口径来看,预计同比增速达到 70%,强化 17 年业绩锁定性。 作为首次进入行业前 20 的房企,公司今年销售爆发主要得益于前瞻性的区域布局,尽管 10 月份针对热点 二线城市有一系列调控政策出台,但四季度公司销售额同样达到 195 亿,单季度依然保持 35%的高增速,我们 认为公司大部分货值集中在深耕多年的长三角区域,城市群市场空间将为公司进一步成长背书,尽管我们预计 17 年整体市场增长空间都将面临下滑,但公司今年在 16 年基础上进一步扩张至 800 亿规模依然可期。
请参阅最后一页的重要声明 1

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新城控股 上市公司动态报告
图:公司销售 销售金额(亿元) 700 600 500 400
图:销售均价 销售面积(亿元) 销售额增速 120%
销售均价(元/平) 10900
100%
10400 80%
9900 60%
300 200 100 0 40% 20% 0%
9400
8900
8400
2012
2013
2014
2015
2016
2012
2013
2014
2015
2016
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
第三,下半年强势补库存,多样化拿地 公司全年拿地额总计 539 亿,占销售额比重达 83%,补库存态度十分积极。公司拿地节奏主要在下半年发 力,三、四季度拿地额分别达 214 以及 250 亿。从区域来看,一方面公司在深耕长三角的同时在环渤海、珠三 角、中部地区二线城市也开始加快布局,城市已覆盖青岛、佛山、合肥等去化表现突出的地区。另一方面公司 向一二线城市资源倾斜的倾向也十分明显: 月份公司获取的上海虹口区地块楼面价达 6.7 万/平, 7 总地价 37 亿, 而四季度斥资 106 亿获取苏州地块,足见其决心。 在拿地难的背景下,公司加大了多元化拿地的力度。前三季度公司频频通过股权收购获取资源,以占地面 积口径来看近乎新增储备的一半,而以总地价口径仅逾 20%。而以股权收购形式所获地块的区位也主要位于苏 州、武汉、济南等近期表现强劲的二线城市,足见这一扩张途径的价格优势,我们认为多样化取地策略的充分 运用将为公司的进一步成长抢占先机。此外,公司也加大了和其他开发商的合作力度,南京、苏州两项目分别 与保利、招商以及碧桂园展开合作,一方面可向千亿级房企借鉴经验,另一方面也可充实公司现金流。 图:公司拿地金额占销售比重 拿地金额占销售额比重 90% 80% 70% 60% 50% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%
图:公司拿地权益比例 股权收购 招拍挂
40% 30% 20%
10% 0%
10%
2014
2015
2016
0% 总地价口径 占地面积口径
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
请参阅最后一页的重要声明 2

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新城控股 上市公司动态报告
表:16 年下半年拿地情况 时间 四季度 地块名称 鼓楼北路地块 1 鼓楼北路地块 2 当湖街道地块 1 当湖街道地块 2 瑶海区地块 红岛经济区地块 “苦草岗”地段地块 张杨公路振兴路地块 1 张杨公路振兴路地块 2 张杨公路振兴路地块 3 平安路房屋地块 河东东兴路中段西侧地块 新北区天目山路地块 双凤开发区地块 2016-WG-62 地块 少海新城 23 宗地块国有土 地使用权 三季度 GZ012 地块 凉城新村街道 073-06 地块 安阳 C 区 A-1 地块 KCWH2016-1 号地块 KCWH2012-8 号地块 KCWH2012-27 号地块 NO.2016G59 号 NO.2016G60 号 洪山区城中村两项目 苏地 2011—B—71 号地块及 苏地 2010—G—36 号地块的 产权 为 2001-29-2 号地块 嘉善县 100% 100% 5.96 27.12 13.11 54.24 10.60 37.40 8084 6895 招拍挂 招拍挂 扬州 上海 温州 昆明 昆明 昆明 南京 南京 武汉 苏州 100% 51% 100% 100% 100% 100% 100% 51% 100% 50% 16.19 2.00 4.59 5.41 2.26 2.52 6.78 7.47 10.24 19.18 32.38 5.49 13.78 14.07 9.04 10.08 17.83 16.88 34.65 42.42 8.23 37.00 2.50 2.37 1.63 1.81 40.00 33.90 25.14 10.16 2542 67395 1814 1683 1800 1800 22432 20080 7257 2394 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 股权收购 股权收购 城市 泰兴 泰兴 平湖 平湖 合肥 青岛 佛山 张家港 张家港 张家港 张家港 临沂 常州 合肥 苏州 胶州 权益比例 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 占地面积 13.45 3.81 5.88 6.78 2.67 74.76 14.46 6.07 4.64 7.00 4.29 9.19 2.47 5.81 35.08 80.90 总建筑面积 13.45 3.81 5.88 6.78 2.67 74.76 14.46 6.07 4.64 7.00 4.29 9.19 2.47 5.81 210.46 总地价 4.67 1.37 1.32 3.05 4.81 48.17 42.74 2.63 2.01 3.03 1.86 1.74 4.08 6.98 106.28 15.71 楼面价 3468 3582 2250 4500 18003 6444 29561 4335 4335 4335 4335 1890 16507 12000 5050 取地方式 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 股权收购 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 股权收购
宝坻新城 15-13 单元 01-32、 天津 33、34 地块 句容市宝华镇宝华村地块 句容
100%
12.91
-
1.84
-
股权收购
第四,公司债利率再创新低,财务游刃有余 公司 16 年成功发行四期公司债,规模总计 80 亿。10 月份在政策收紧的大环境下依然成功发行了 25 亿 5 年期公司债,利率低至 4.41%,再次创下公司新低,为公司快速发展再添动力。这也是公司下半年拿地积极性 有所回升的原因。从前三季度的财务情况来看,低于 50%的净负债率与 20%的短债压力也体现公司充沛的现金 流,财务游刃有余,为公司继续成长打下基础。 请参阅最后一页的重要声明 3

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新城控股 上市公司动态报告
图:净负债率与短债压力 净负债率 140% 120% 100% 80%
图:经营性现金流净额和长期有息债务占比 短债压力
经营性现金净额(亿元) 100%
长期债务占比 40
90% 80%
30 20
70% 60% 40% 20% 0% 2012年 2013年 2014年 2015年 2016Q3
10 0
60%
50% 40% 2012年 2013年 2014年 2015年 2016Q3
-10 -20
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
表:公司公司债发行情况 发行日期 2016 年 10 月 2016 年 9 月 2016 年 8 月 2016 年 3 月 2016 年 3 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月 额度(亿元) 25 5 20 18.5 11.5 30 20 年限 5 年期 7 年期 5 年期 3 年期 3 年期 5 年期 3年 利率 4.41% 4.80% 4.48% 5.44% 4.76% 4.5% 6%
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
第五、盈利预测和投资评级 占优的板块布局推动公司在这一轮区域分化的向上行情中呈现卓越的成长性,商业地产的精细运营为公司 带来稳定的现金流预期,轻资产化运作以及金融业方向的尝试也有助于商业地产规模化发展,为未来打开更广 阔的空间,我们认为公司作为业绩锁定性强,兼具转型空间的标的,在目前优质资产稀缺的背景下着实出色。 股权激励也将为公司维持高成长置入一枚强心针,预计 16-17 年 EPS1.34、1.94 元,维持“买入”评级。
请参阅最后一页的重要声明 4

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新城控股 上市公司动态报告
财务报表及指标预测 利润表 指标名称 营业收入 减: 营业成本 毛利率 营业税金及附加 营业费用 营业费用率 管理费用 管理费用率 财务费用 财务费用率 资产减值损失 营业利润 营业利润率 营业外收入 营业外支出 利润总额 所得税费用 所得税率 净利润 少数股东损益 母公司股东的净利润 17,250 26.8% 1,946 787 3.3% 873 3.7% 131 0.6% 242 2,457 13.9% 26 8 3,291 891 27.1% 2,400 563 1,836 29,748 26.5% 3,205 1,308 3.2% 1,439 3.6% 3 0.0% 124 4,917 14.3% 0 0 5,773 1,811 31.4% 3,962 991 2,972 43,498 26.8% 4,806 2,009 3.4% 2,171 3.7% 5 0.0% 31 6,991 13.3% 0 0 7,889 2,158 27.4% 5,732 1,433 4,299 58,005 26.5% 6,328 2,511 3.2% 2,712 3.4% 12 0.0% 39 9,495 13.2% 0 0 10,439 2,816 27.0% 7,623 1,906 5,717 2015 23,569 2016E 40,458 2017E 59,405 2018E 78,954 货币资金 预付账款 存货 其他流动资产 流动资产 投资性房地产 递延所得税资产 非流动资产 资产总计 短期借款 应付账款 预收款项 应交税费 其他流动负债 流动负债 长期负债 递延所得税负债 非流动性负债 负债合计 股本 少数股东权益 股东权益合计 负债及权益总计 现金流量表 指标名称 销售商品、提供劳务 收入 减:购买商品、接受 劳务支出 职工支出 税费支出 经营现金流 取得借款 发行债券 偿还债务 融资现金流 现金及现金等价物净 增加额 942 2,969 -957 8,584 4,958 10,418 3,032 1,263 1,417 8,783 -1,599 4,980 0 795 3,691 31 1,744 11,608 529 0 0 2,267 -2,841 -3,278 2,180 14,501 2,568 7,971 0 2,085 5,192 6,778 净利润 利润率(% ) 毛利率 EBIT Margin EBITDA Margin 回报率(%) ROE ROA 19.8% 3.5% 26.3% 4.0% 29.6% 4.6% 30.4% 4.8% 26.8% 10.5% 10.5% 26.5% 11.9% 11.5% 26.8% 11.9% 11.6% 26.5% 12.1% 11.9% 57.3% 61.8% 44.7% 33.0% 22,666 55,353 64,824 79,101 营业利润 37.8% 76.4% 36.7% 32.3% 2015 26,330 2016E 63,954 2017E 78,705 2018E 98,350 主要财务指标 增长率(% ) 营业收入 14.0% 71.7% 46.8% 32.9% 资产负债表 2015 6,469 6,875 32,728 5,358 51,435 10,854 553 16,367 67,802 161 11,481 15,849 1,182 13,348 42,023 4,237 722 11,908 53,931 1,708 1,740 13,872 67,802 2015 2016E 6,500 19,600 47,973 6,514 81,768 10,861 817 17,571 99,339 996 13,200 40,645 (1,553) 20,955 74,244 6,950 998 7,948 82,192 2,220 2,731 17,789 99,981 2016E 2017E 3,222 23,520 68,773 6,514 104,780 10,869 1,137 18,750 123,530 0 15,840 61,544 (4,032) 21,769 95,122 4,865 1,338 6,203 101,325 2,220 4,164 23,521 124,846 2017E 2018E 10,000 28,224 89,334 6,514 138,783 10,879 1,512 20,048 158,831 1,594 19,154 82,940 (6,667) 21,144 118,166 9,783 1,763 11,546 129,711 2,220 6,069 31,144 160,855 2018E
请参阅最后一页的重要声明 5

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新城控股 上市公司动态报告
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分析师介绍
陈慎:上海财经大学经济学学士,英国纽卡斯尔大学金融学硕士,3 年房地产研究经 验,2013 年加入中信建投房地产研究团队,所在团队获 2014 年第十二届新财富房地 产最佳分析师第一名,2015 年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名。 刘璐:毕业于复旦大学,从事房地产研究 4 年,所在团队获 2011 年第二届金牛分析师 房地产行业第二名, 2011 年第九届新财富房地产最佳分析师第二名, 2012 年第十届新 财富房地产最佳分析师第二名,2013 年第十一届新财富房地产最佳分析师第二名, 2014 年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名。 社保基金销售经理 上海地区销售经理 陈诗泓 021-68821600 chenshihong@csc.com.cn
研究服务
彭砚苹 010-85130892 pengyanping@csc.com.cn 姜东亚 010-85156405 jiangdongya@csc.com.cn 机构销售负责人 赵海兰 010-85130909 北京地区销售经理 张博 010-85130905 zhangbo@csc.com.cn 黄玮 010-85130318 huangwei@csc.com.cn 李祉瑶 010-85130464 lizhiyao@csc.com.cn zhaohailan@csc.com.cn
邓欣 021-68821600 dengxin@csc.com.cn 黄方禅 021-68821615 huangfangchan@csc.com.cn 戴悦放 021-68821617 daiyuefang@csc.com.cn 李岚 021-68821618 lilan@csc.com.cn 肖垚 021-68821631 xiaoyao@csc.com.cn 吉佳 021-68821600 jijia@csc.com.cn 朱丽 021-68821600 zhuli@csc.com.cn 杨晶 021-68821600 yangjingzgs@csc.com.cn 谈祺阳 021-68821600 tanqiyang@csc.com.cn 深广地区销售经理 胡倩 0755-23953859 huqian@csc.com.cn 芦冠宇 0755-23953859 luguanyu@csc.com.cn 张苗苗 020-38381071 zhangmiaomiao@csc.com.cn
朱燕 010-85156403 zhuyan@csc.com.cn 李静 010-85130595 lijing@csc.com.cn 赵倩 010-85159313 zhaoqian@csc.com.cn 黄杉 010-85156350 huangshan@csc.com.cn 任师蕙 010-85159274 renshihui@csc.com.cn
王健 010-65608249 wangjianyf@csc.com.cn 周瑞 18611606170 zhourui@csc.com.cn
许舒枫 0755-23953843 xushufeng@csc.com.cn 王留阳 0755-22663051 wangliuyang@csc.com.cn 廖成涛 0755-22663051 liaochengtao@csc.com.cn 券商私募销售经理 任威 010-85130923 renwei@csc.com.cn
刘凯 010-86451013 liukaizgs@csc.com.cn
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新城控股 上市公司动态报告
评级说明 以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准。 买入:未来 6 个月内相对超出市场表现 15%以上; 增持:未来 6 个月内相对超出市场表现 5—15%; 中性:未来 6 个月内相对市场表现在-5—5%之间; 减持:未来 6 个月内相对弱于市场表现 5—15%; 卖出:未来 6 个月内相对弱于市场表现 15%以上。
重要声明 本报告仅供本公司的客户使用,本公司不会仅因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料,但本公司及研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证本报告所包含的信息或建议在本报告发出后不会发生任何变更, 且本报告中的资料、 意见和预测均仅反映本报告发 布时的资料、意见和预测,可能在随后会作出调整。我们已力求报告内容的客观、公正,但文中的观点、结论和建议仅供参 考,不构成投资者在投资、法律、会计或税务等方面的最终操作建议。本公司不就报告中的内容对投资者作出的最终操作建 议做任何担保, 没有任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺。 投资者应自主作出投资决策并 自行承担投资风险,据本报告做出的任何决策与本公司和本报告作者无关。 在法律允许的情况下, 本公司及其关联机构可能会持有本报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 也可能为这些公 司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或类似的金融服务。 本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可,任何机构和/或个人不得以任何形式翻版、复制和发布本报告。任 何机构和个人如引用、 刊发本报告, 须同时注明出处为中信建投证券研究发展部, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、 删节和/或修改。 本公司具备证券投资咨询业务资格,且本文作者为在中国证券业协会登记注册的证券分析师,以勤勉尽责的职业态度, 独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了作者的研究观点。本文作者不曾也将不会因本报告中的具体推荐意见或 观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 股市有风险,入市需谨慎。
地址 北京 中国 中信建投证券研究发展部 北京 100010 上海 中国 中信建投证券研究发展部 上海 200120
东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座 12 层 电话:(8610) 8513-0588 传真:(8610) 6518-0322
浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦北塔 22 楼 2201 室 电话:(8621) 6882-1612 传真:(8621) 6882-1622
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新城控股(601155):成长快车道

发布机构:中信建投
报告类型:公司报告 发布日期:2017/1/11
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内容简介


CHINA SECURITIES RESE ARCH
[table_main] 证券研究报告·上市公司动态
公司动态模板 [table_stkcode]
成长快车道 业绩爆发超越承诺,体现管理层信心 公司发布 16 年业绩预告,预计全年归母净利增速将达 50%以上, 即 16 年归母净利不低于 27.5 亿,较公司股权激励计划中承诺的 25 亿净利目标再提升 10%以上。 考察首年即超越承诺, 且我们预 计实际业绩有望达 30 亿,在 16 年四季度行业全面进入调整期的 背景下,依然有如此强劲的业绩释放能力,这充分说明管理层对 未来维持高增长的信心。 销售再破中期目标,强化业绩锁定性 公司全年实现销售金额 650.6 亿, 同比大幅增长 104%, 公司中报 将销售目标从年初的 400 亿上调至 520 亿,全年进一步超额 25% 完成。得益于区域量价齐升,销售均价也达到 1.13 万/平,同比 增长 22%,因此毛利水平也将有所提升,强化 17 年业绩锁定性。 尽管 10 月份针对热点二线城市有一系列调控政策出台,但四季 度依然保持 35%的高增速,我们认为公司大部分货值集中在深耕 多年的长三角区域,城市群市场空间将为公司进一步成长背书, 尽管我们预计 17 年整体市场增长空间都将面临下滑,但公司今 年在 16 年基础上进一步扩张至 800 亿规模依然可期。 下半年强势补库存,多样化拿地 公司全年拿地额总计 539 亿,占销售额比重达 83%,补库存态度 十分积极。公司拿地节奏主要在下半年发力,三、四季度拿地额 分别达 214 以及 250 亿。从区域来看,一方面公司在深耕长三角 的同时在环渤海、珠三角、中部地区二线城市也开始加快布局, 另一方面公司向一二线城市资源倾斜的倾向也十分明显。在拿地 难的背景下,公司加大了多元化拿地的力度。 公司债利率再创新低,财务游刃有余 公司 16 年成功发行四期公司债,规模总计 80 亿。10 月份在政策 收紧的大环境下依然成功发行了 25 亿 5 年期公司债,利率低至 4.41%,再次创下公司新低,为公司快速发展再添动力。这也是 公司下半年拿地积极性有所回升的原因。从前三季度的情况来看 财务游刃有余,为公司继续成长打下基础。 盈利预测和投资评级 预计 16-17 年 EPS1.34、1.94 元,维持“买入”评级。 [table_predict] 预测和比率 2015A 营业收入(百万) 净利润(百万) 净利润增长率 EPS P/E 23,569 1,836.3 57.3% 1.51 8.3 2016F 40,458 2,971.5 61.8% 1.34 9.3 2017F 59,405 4,298.7 44.7% 1.94 6.5 2018F 78,954 5,716.9 33.0% 2.57 4.9
新城控股(601155)
[table_invest]
维持 陈慎
601155
买入
chenshen@csc.com.cn 021-68821630 执业证书编号:S1440514080003 刘璐 liulu@csc.com.cn 021-68821611 执业证书编号:S1440513090012 发布日期: 2017 年 1 月 11 日 当前股价: 12.50 元 目标价格 6 个月: 14.92 元 主要数据 [table_maindata] 股票价格绝对/相对市场表现(%) 1 个月 2.71/4.91 3 个月 6.2/0.98 12 个月 13.54/14.32 15.76/8.71 225898.42 70468.42 282.37 88.09 1653.00
12 月最高/最低价(元) 总股本(万股) 流通 A 股(万股) 总市值(亿元) 流通市值(亿元) 近 3 月日均成交量(万) 主要股东 富域发展集团有限公司
62.06%
股价表现 [table_stocktrend] 30% 20% 10% 0% -10% -20%
16/1/11
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新城控股
沪深300
相关研究报告 [table_report] 16.10.17 延续高成长 16.08.22 激励如期落地 成长再添动力
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16/12/11

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新城控股 上市公司动态报告
第一,业绩爆发超越承诺,体现管理层信心 公司发布 16 年业绩预告,预计全年归母净利增速将达 50%以上,主要原因来自于结算收入的大幅增长。即 16 年归母净利不低于 27.5 亿,较公司股权激励计划中承诺的 25 亿净利目标再提升 10%以上。在主流地产企业 中,公司能够兑现如此高成长的业绩增速实属稀缺品种。 公司在 8 月公布的股权激励方案中,明确 16-18 年业绩分别达 25、35 以及 50 亿,即要求公司三年业绩增 速分别需达到 36.1%、40.0%以及 42.9%,复合增速接近 40%。考察首年即超越承诺,且我们预计实际业绩有望 达 30 亿,同比增长 60%,较 16 年目标增 20%,此次方案行权价较公司最新股价折让 45%,若以现有股价估算, 此次方案的总额高达 5.3 亿元,对于公司高管的激励效应不可小觑,在 16 年四季度行业全面进入调整期的背景 下,依然有如此强劲的业绩释放能力,这充分说明管理层对未来维持高增长的信心。 表:股权激励规模以及价格 股数(万股) 4200 股权占比 1.89% 行权价 6.9 元/股 首次授予股权 (万股) 预留股权(万股) 3850 350 激励对象 公司董事、高级管理人员、中层管理人员 及核心骨干(不包括独立董事、监事)
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
表:股权激励行权条件以及行权比例 项目 行权条件 归母净利(亿元) EPS(元) 行权比例 预留股权 首次授予股权 2016 年授予 2017 年授予 2016 25 1.13 2017 35 1.58 40% 40% 2018 50 2.25 30% 30% 50% 30% 30% 50% 2019
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
第二,销售再破中期目标,强化业绩锁定性 公司全年实现销售金额 650.6 亿, 同比大幅增长 104%, 公司中报将销售目标从年初的 400 亿上调至 520 亿, 全年进一步超额 25%完成。得益于区域量价齐升,销售均价也达到 1.13 万/平,同比增长 22%,因此毛利水平 也将有所提升,以当期销售对应的归母净利口径来看,预计同比增速达到 70%,强化 17 年业绩锁定性。 作为首次进入行业前 20 的房企,公司今年销售爆发主要得益于前瞻性的区域布局,尽管 10 月份针对热点 二线城市有一系列调控政策出台,但四季度公司销售额同样达到 195 亿,单季度依然保持 35%的高增速,我们 认为公司大部分货值集中在深耕多年的长三角区域,城市群市场空间将为公司进一步成长背书,尽管我们预计 17 年整体市场增长空间都将面临下滑,但公司今年在 16 年基础上进一步扩张至 800 亿规模依然可期。
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新城控股 上市公司动态报告
图:公司销售 销售金额(亿元) 700 600 500 400
图:销售均价 销售面积(亿元) 销售额增速 120%
销售均价(元/平) 10900
100%
10400 80%
9900 60%
300 200 100 0 40% 20% 0%
9400
8900
8400
2012
2013
2014
2015
2016
2012
2013
2014
2015
2016
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
第三,下半年强势补库存,多样化拿地 公司全年拿地额总计 539 亿,占销售额比重达 83%,补库存态度十分积极。公司拿地节奏主要在下半年发 力,三、四季度拿地额分别达 214 以及 250 亿。从区域来看,一方面公司在深耕长三角的同时在环渤海、珠三 角、中部地区二线城市也开始加快布局,城市已覆盖青岛、佛山、合肥等去化表现突出的地区。另一方面公司 向一二线城市资源倾斜的倾向也十分明显: 月份公司获取的上海虹口区地块楼面价达 6.7 万/平, 7 总地价 37 亿, 而四季度斥资 106 亿获取苏州地块,足见其决心。 在拿地难的背景下,公司加大了多元化拿地的力度。前三季度公司频频通过股权收购获取资源,以占地面 积口径来看近乎新增储备的一半,而以总地价口径仅逾 20%。而以股权收购形式所获地块的区位也主要位于苏 州、武汉、济南等近期表现强劲的二线城市,足见这一扩张途径的价格优势,我们认为多样化取地策略的充分 运用将为公司的进一步成长抢占先机。此外,公司也加大了和其他开发商的合作力度,南京、苏州两项目分别 与保利、招商以及碧桂园展开合作,一方面可向千亿级房企借鉴经验,另一方面也可充实公司现金流。 图:公司拿地金额占销售比重 拿地金额占销售额比重 90% 80% 70% 60% 50% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%
图:公司拿地权益比例 股权收购 招拍挂
40% 30% 20%
10% 0%
10%
2014
2015
2016
0% 总地价口径 占地面积口径
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
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新城控股 上市公司动态报告
表:16 年下半年拿地情况 时间 四季度 地块名称 鼓楼北路地块 1 鼓楼北路地块 2 当湖街道地块 1 当湖街道地块 2 瑶海区地块 红岛经济区地块 “苦草岗”地段地块 张杨公路振兴路地块 1 张杨公路振兴路地块 2 张杨公路振兴路地块 3 平安路房屋地块 河东东兴路中段西侧地块 新北区天目山路地块 双凤开发区地块 2016-WG-62 地块 少海新城 23 宗地块国有土 地使用权 三季度 GZ012 地块 凉城新村街道 073-06 地块 安阳 C 区 A-1 地块 KCWH2016-1 号地块 KCWH2012-8 号地块 KCWH2012-27 号地块 NO.2016G59 号 NO.2016G60 号 洪山区城中村两项目 苏地 2011—B—71 号地块及 苏地 2010—G—36 号地块的 产权 为 2001-29-2 号地块 嘉善县 100% 100% 5.96 27.12 13.11 54.24 10.60 37.40 8084 6895 招拍挂 招拍挂 扬州 上海 温州 昆明 昆明 昆明 南京 南京 武汉 苏州 100% 51% 100% 100% 100% 100% 100% 51% 100% 50% 16.19 2.00 4.59 5.41 2.26 2.52 6.78 7.47 10.24 19.18 32.38 5.49 13.78 14.07 9.04 10.08 17.83 16.88 34.65 42.42 8.23 37.00 2.50 2.37 1.63 1.81 40.00 33.90 25.14 10.16 2542 67395 1814 1683 1800 1800 22432 20080 7257 2394 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 股权收购 股权收购 城市 泰兴 泰兴 平湖 平湖 合肥 青岛 佛山 张家港 张家港 张家港 张家港 临沂 常州 合肥 苏州 胶州 权益比例 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 占地面积 13.45 3.81 5.88 6.78 2.67 74.76 14.46 6.07 4.64 7.00 4.29 9.19 2.47 5.81 35.08 80.90 总建筑面积 13.45 3.81 5.88 6.78 2.67 74.76 14.46 6.07 4.64 7.00 4.29 9.19 2.47 5.81 210.46 总地价 4.67 1.37 1.32 3.05 4.81 48.17 42.74 2.63 2.01 3.03 1.86 1.74 4.08 6.98 106.28 15.71 楼面价 3468 3582 2250 4500 18003 6444 29561 4335 4335 4335 4335 1890 16507 12000 5050 取地方式 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 股权收购 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 股权收购
宝坻新城 15-13 单元 01-32、 天津 33、34 地块 句容市宝华镇宝华村地块 句容
100%
12.91
-
1.84
-
股权收购
第四,公司债利率再创新低,财务游刃有余 公司 16 年成功发行四期公司债,规模总计 80 亿。10 月份在政策收紧的大环境下依然成功发行了 25 亿 5 年期公司债,利率低至 4.41%,再次创下公司新低,为公司快速发展再添动力。这也是公司下半年拿地积极性 有所回升的原因。从前三季度的财务情况来看,低于 50%的净负债率与 20%的短债压力也体现公司充沛的现金 流,财务游刃有余,为公司继续成长打下基础。 请参阅最后一页的重要声明 3

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新城控股 上市公司动态报告
图:净负债率与短债压力 净负债率 140% 120% 100% 80%
图:经营性现金流净额和长期有息债务占比 短债压力
经营性现金净额(亿元) 100%
长期债务占比 40
90% 80%
30 20
70% 60% 40% 20% 0% 2012年 2013年 2014年 2015年 2016Q3
10 0
60%
50% 40% 2012年 2013年 2014年 2015年 2016Q3
-10 -20
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
表:公司公司债发行情况 发行日期 2016 年 10 月 2016 年 9 月 2016 年 8 月 2016 年 3 月 2016 年 3 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月 额度(亿元) 25 5 20 18.5 11.5 30 20 年限 5 年期 7 年期 5 年期 3 年期 3 年期 5 年期 3年 利率 4.41% 4.80% 4.48% 5.44% 4.76% 4.5% 6%
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
第五、盈利预测和投资评级 占优的板块布局推动公司在这一轮区域分化的向上行情中呈现卓越的成长性,商业地产的精细运营为公司 带来稳定的现金流预期,轻资产化运作以及金融业方向的尝试也有助于商业地产规模化发展,为未来打开更广 阔的空间,我们认为公司作为业绩锁定性强,兼具转型空间的标的,在目前优质资产稀缺的背景下着实出色。 股权激励也将为公司维持高成长置入一枚强心针,预计 16-17 年 EPS1.34、1.94 元,维持“买入”评级。
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财务报表及指标预测 利润表 指标名称 营业收入 减: 营业成本 毛利率 营业税金及附加 营业费用 营业费用率 管理费用 管理费用率 财务费用 财务费用率 资产减值损失 营业利润 营业利润率 营业外收入 营业外支出 利润总额 所得税费用 所得税率 净利润 少数股东损益 母公司股东的净利润 17,250 26.8% 1,946 787 3.3% 873 3.7% 131 0.6% 242 2,457 13.9% 26 8 3,291 891 27.1% 2,400 563 1,836 29,748 26.5% 3,205 1,308 3.2% 1,439 3.6% 3 0.0% 124 4,917 14.3% 0 0 5,773 1,811 31.4% 3,962 991 2,972 43,498 26.8% 4,806 2,009 3.4% 2,171 3.7% 5 0.0% 31 6,991 13.3% 0 0 7,889 2,158 27.4% 5,732 1,433 4,299 58,005 26.5% 6,328 2,511 3.2% 2,712 3.4% 12 0.0% 39 9,495 13.2% 0 0 10,439 2,816 27.0% 7,623 1,906 5,717 2015 23,569 2016E 40,458 2017E 59,405 2018E 78,954 货币资金 预付账款 存货 其他流动资产 流动资产 投资性房地产 递延所得税资产 非流动资产 资产总计 短期借款 应付账款 预收款项 应交税费 其他流动负债 流动负债 长期负债 递延所得税负债 非流动性负债 负债合计 股本 少数股东权益 股东权益合计 负债及权益总计 现金流量表 指标名称 销售商品、提供劳务 收入 减:购买商品、接受 劳务支出 职工支出 税费支出 经营现金流 取得借款 发行债券 偿还债务 融资现金流 现金及现金等价物净 增加额 942 2,969 -957 8,584 4,958 10,418 3,032 1,263 1,417 8,783 -1,599 4,980 0 795 3,691 31 1,744 11,608 529 0 0 2,267 -2,841 -3,278 2,180 14,501 2,568 7,971 0 2,085 5,192 6,778 净利润 利润率(% ) 毛利率 EBIT Margin EBITDA Margin 回报率(%) ROE ROA 19.8% 3.5% 26.3% 4.0% 29.6% 4.6% 30.4% 4.8% 26.8% 10.5% 10.5% 26.5% 11.9% 11.5% 26.8% 11.9% 11.6% 26.5% 12.1% 11.9% 57.3% 61.8% 44.7% 33.0% 22,666 55,353 64,824 79,101 营业利润 37.8% 76.4% 36.7% 32.3% 2015 26,330 2016E 63,954 2017E 78,705 2018E 98,350 主要财务指标 增长率(% ) 营业收入 14.0% 71.7% 46.8% 32.9% 资产负债表 2015 6,469 6,875 32,728 5,358 51,435 10,854 553 16,367 67,802 161 11,481 15,849 1,182 13,348 42,023 4,237 722 11,908 53,931 1,708 1,740 13,872 67,802 2015 2016E 6,500 19,600 47,973 6,514 81,768 10,861 817 17,571 99,339 996 13,200 40,645 (1,553) 20,955 74,244 6,950 998 7,948 82,192 2,220 2,731 17,789 99,981 2016E 2017E 3,222 23,520 68,773 6,514 104,780 10,869 1,137 18,750 123,530 0 15,840 61,544 (4,032) 21,769 95,122 4,865 1,338 6,203 101,325 2,220 4,164 23,521 124,846 2017E 2018E 10,000 28,224 89,334 6,514 138,783 10,879 1,512 20,048 158,831 1,594 19,154 82,940 (6,667) 21,144 118,166 9,783 1,763 11,546 129,711 2,220 6,069 31,144 160,855 2018E
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分析师介绍
陈慎:上海财经大学经济学学士,英国纽卡斯尔大学金融学硕士,3 年房地产研究经 验,2013 年加入中信建投房地产研究团队,所在团队获 2014 年第十二届新财富房地 产最佳分析师第一名,2015 年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名。 刘璐:毕业于复旦大学,从事房地产研究 4 年,所在团队获 2011 年第二届金牛分析师 房地产行业第二名, 2011 年第九届新财富房地产最佳分析师第二名, 2012 年第十届新 财富房地产最佳分析师第二名,2013 年第十一届新财富房地产最佳分析师第二名, 2014 年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名。 社保基金销售经理 上海地区销售经理 陈诗泓 021-68821600 chenshihong@csc.com.cn
研究服务
彭砚苹 010-85130892 pengyanping@csc.com.cn 姜东亚 010-85156405 jiangdongya@csc.com.cn 机构销售负责人 赵海兰 010-85130909 北京地区销售经理 张博 010-85130905 zhangbo@csc.com.cn 黄玮 010-85130318 huangwei@csc.com.cn 李祉瑶 010-85130464 lizhiyao@csc.com.cn zhaohailan@csc.com.cn
邓欣 021-68821600 dengxin@csc.com.cn 黄方禅 021-68821615 huangfangchan@csc.com.cn 戴悦放 021-68821617 daiyuefang@csc.com.cn 李岚 021-68821618 lilan@csc.com.cn 肖垚 021-68821631 xiaoyao@csc.com.cn 吉佳 021-68821600 jijia@csc.com.cn 朱丽 021-68821600 zhuli@csc.com.cn 杨晶 021-68821600 yangjingzgs@csc.com.cn 谈祺阳 021-68821600 tanqiyang@csc.com.cn 深广地区销售经理 胡倩 0755-23953859 huqian@csc.com.cn 芦冠宇 0755-23953859 luguanyu@csc.com.cn 张苗苗 020-38381071 zhangmiaomiao@csc.com.cn
朱燕 010-85156403 zhuyan@csc.com.cn 李静 010-85130595 lijing@csc.com.cn 赵倩 010-85159313 zhaoqian@csc.com.cn 黄杉 010-85156350 huangshan@csc.com.cn 任师蕙 010-85159274 renshihui@csc.com.cn
王健 010-65608249 wangjianyf@csc.com.cn 周瑞 18611606170 zhourui@csc.com.cn
许舒枫 0755-23953843 xushufeng@csc.com.cn 王留阳 0755-22663051 wangliuyang@csc.com.cn 廖成涛 0755-22663051 liaochengtao@csc.com.cn 券商私募销售经理 任威 010-85130923 renwei@csc.com.cn
刘凯 010-86451013 liukaizgs@csc.com.cn
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评级说明 以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准。 买入:未来 6 个月内相对超出市场表现 15%以上; 增持:未来 6 个月内相对超出市场表现 5—15%; 中性:未来 6 个月内相对市场表现在-5—5%之间; 减持:未来 6 个月内相对弱于市场表现 5—15%; 卖出:未来 6 个月内相对弱于市场表现 15%以上。
重要声明 本报告仅供本公司的客户使用,本公司不会仅因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料,但本公司及研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证本报告所包含的信息或建议在本报告发出后不会发生任何变更, 且本报告中的资料、 意见和预测均仅反映本报告发 布时的资料、意见和预测,可能在随后会作出调整。我们已力求报告内容的客观、公正,但文中的观点、结论和建议仅供参 考,不构成投资者在投资、法律、会计或税务等方面的最终操作建议。本公司不就报告中的内容对投资者作出的最终操作建 议做任何担保, 没有任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺。 投资者应自主作出投资决策并 自行承担投资风险,据本报告做出的任何决策与本公司和本报告作者无关。 在法律允许的情况下, 本公司及其关联机构可能会持有本报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 也可能为这些公 司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或类似的金融服务。 本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可,任何机构和/或个人不得以任何形式翻版、复制和发布本报告。任 何机构和个人如引用、 刊发本报告, 须同时注明出处为中信建投证券研究发展部, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、 删节和/或修改。 本公司具备证券投资咨询业务资格,且本文作者为在中国证券业协会登记注册的证券分析师,以勤勉尽责的职业态度, 独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了作者的研究观点。本文作者不曾也将不会因本报告中的具体推荐意见或 观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 股市有风险,入市需谨慎。
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