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华夏幸福(600340):顺利完成全年销售目标-上市公司公告点评

海通证券 涂力磊;谢盐


上市 公 司公 告 点评 买 入 维持
证券研究报告 房地产行业 2015 年 1 月 14 日
华夏幸福(600340)
顺利完成全年销售目标 2015 年 1 月 13 日收盘价:44.08 元 6 个月目标价:53.9 元
房地产行业首席分析师:涂力磊 SAC 执业证书编号: S0850510120001 tll5535@htsec.com 021-23219747 房地产行业分析师:谢盐 SAC 执业证书编号: S0850511010019 xiey@htsec.com 021-23219436
事件: 公司公告 2014 年经营情况。 投资建议: 顺利完成全年计划,业绩增速跑赢大市。公司凭借坚持产业新城模式和聚集环首都经济圈核心区域等优势,制定适销对路 的销售策略,保持了较高的周转速度。在行业整体承受冲击前提下,公司销售依旧保持较好增长。 1)全年销售继续跑赢大市 公司 2014 年整体销售额完成 512.54 亿元,比 2013 年同期增长 36.96%,其中:现园区结算回款额 75.83 亿元,同比增 长 0.08%,实现产业园区配套住宅签约销售额 355.02 亿元,同比增长 50.37%,完成城市地产签约销售额 75.23 亿元,同 比增长 27.17%。 2)出租业务有序推进。出租物业方面,公司全年可供出租面积为 11.16 万平,2014 年已收回租金为 1022.17 万元。 成功布局京津冀,受益第二机场建设。2014 年公司新拓展 6 个产业新城项目,分别位于南京溧水、北京房山张坊、河北 保定、河北霸州、河北涿鹿和河北任丘。公司在京津冀范围内有效控制面积超过 1000 平方公里。以上事实标志着公司产 业新城业务版图已由北京中心辐射 50-100 公里半径范围扩展至 100-150 公里半径范围,表明公司产业新城业务模式的环 首都布局实现战略性突破。 目前北京第二机场建设已正式启动。考虑廊坊与北京新机场仅有 15 分钟车程且公司已参股设立廊坊空港投资开发有限公 司,我们预期公司后期将直接参与廊坊空港建设。目前新机场建设不仅创造了廊坊的空港优势,后期千亿投资还将对廊坊 的建筑、钢铁、物流、就业等形成巨大的直接拉动。公司提前布局后将最大程度享受后期临空经济外溢。 重申公司处海通产业地产估值第二阶段。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于产业地产第二阶 段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享 受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键,10 到 17 倍之间估值属于合理范围。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司 2014 和 2015 年每股收益分别是 2.74 和 3.85 元。截至 1 月 13 日,公司股价 44.08 元对应 2014 和 2015 年 PE 在 16.09 和 11.45 倍。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于产业地 产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业 地产应享受一定溢价。给予公司 2015 年 14 倍市盈率,对应股价 53.9 元,维持 “买入”评级。 主要内容: 1、顺利完成全年计划,业绩增速跑赢大市。 1)全年销售继续跑赢大市 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

上市公司公告点评·华夏幸福(600340)2 公司 2014 年整体销售额完成 512.54 亿元,比 2013 年同期增长 36.96%,其中:现园区结算回款额 75.83 亿元,同比增 长 0.08%,实现产业园区配套住宅签约销售额 355.02 亿元,同比增长 50.37%,完成城市地产签约销售额 75.23 亿元,同 比增长 27.17%。 表 1 公司 2014 年经营情况小结 1、产业新城开发建设 业务情况 销售额(亿元 RMB) 园区结算回款额 产业园区配套住宅签约销售额 小 计 销售面积(万平米) 2、城市地产及其他 业务情况 销售额(亿元 RMB) 城市地产签约销售额 (主要为廊坊市区) 其他业务(物业、酒店) 小 计 销售面积(万平米) 3、公司整体 业务情况 销售额(亿元 RMB) 签约销售面积(万平米) 资料来源:公司销售公告、海通证券研究所
数额 75.83 355.02 430.85 479.57
比上年同期增长 0.08% 50.37% 38.15% 78.87%
数额 75.23 6.46 81.69 101.9 数额 512.54 581.47
比上年同期增长 27.17% 100.5% 30.96% 25.08% 比上年同期增长 36.96% 66.33%
公司 2014 年住宅开发项目销售情况看,固安、大厂、廊坊市区占主要销售来源。京外项目中沈阳、镇江、无锡、天津武 清也陆续实现销售。 表 2 公司 2014 年 1-12 月住宅开发项目情况 园区/区域 廊坊市区 固安 牛驼 怀来 大厂 香河 沈阳苏家屯 镇江 无锡 天津武清 嘉善 合计 资料来源:公司销售公告、海通证券研究所
计划总投资(万元) 2,118,674.00 3,529,094.52 524,588.00 304,455.00 2,497,694.30 501,133.00 394,772.00 243,484.00 426,246.95 241,867.00 54,262.00 10,836,270.77
总建筑面积 (万平方米) 378.65 677.92 72.33 65.33 442.57 88.17 74.03 44.63 56.68 42.18 14.69 1,957.18
本年累计销售面积 (万平方米) 88.84 206.97 17.20 14.84 166.24 27.61 15.56 12.03 19.13 13.06 581.48
本年累计结算面积 (万平方米) 33.39 97.12 6.22 7.21 58.15 13.54 215.63
2)出租业务有序推进 出租物业方面,公司全年可供出租面积为 11.16 万平,2014 年已收回租金为 1022.17 万元。
请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

上市公司公告点评·华夏幸福(600340)3 表 3 公司 2014 年房屋出租情况如下 种类 (住宅配套/独立商业 /公寓/其他) 住宅配套 住宅配套 住宅配套 住宅配套 住宅配套 住宅配套 住宅配套 住宅配套 小计 资料来源:公司销售公告、海通证券研究所
产权主体 大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司 大厂京御房地产开发有限公司 固安华夏幸福基业房地产开发有限公司 固安京御幸福房地产开发有限公司 固安幸福基业资产管理有限公司 廊坊京御房地产开发有限公司 廊坊京御房地产开发有限公司 廊坊京御房地产开发有限公司
可供出租面积 (㎡) 3,663.00 7,460.59 4,611.62 10,537.89 6,681.09 13,443.19 22,582.36 42,595.47 111,575.21
已出租面积 (㎡) 3,663.00 3,452.65 427.41 2,536.92 4,774.03 13,443.19 13,110.26 31,422.27 72,829.73
出租率(%) 100 46 9 24 71 100 58 74
2014 年已收 房租(万元) 70.35 28.10 28.72 57.17 6.89 215.24 135.86 479.84 1,022.17
公司凭借坚持产业新城模式和聚集环首都经济圈核心区域等优势,制定适销对路的销售策略,保持了较高的周转速度。在 行业整体承受冲击前提下,公司销售依旧保持较好增长。 2、成功布局京津冀,受益第二机场建设。2014 年公司新拓展 6 个产业新城项目,分别位于南京溧水、北京房山张坊、河 北保定、河北霸州、河北涿鹿和河北任丘。公司在京津冀范围内有效控制面积超过 1000 平方公里。以上事实标志着公司 产业新城业务版图已由北京中心辐射 50-100 公里半径范围扩展至 100-150 公里半径范围,表明公司产业新城业务模式的 环首都布局实现战略性突破。 图 1 公司两大圈层逐步构建
第二圈层 项目区位
第一圈层
资料来源:北京国土部网站,海通证券研究所
目前北京第二机场建设已正式启动。考虑廊坊与北京新机场仅有 15 分钟车程且公司已参股设立廊坊空港投资开发有限公 司,我们预期公司后期将直接参与廊坊空港建设。目前新机场建设不仅创造了廊坊的空港优势,后期千亿投资还将对廊坊 的建筑、钢铁、物流、就业等形成巨大的直接拉动。公司提前布局后将最大程度享受后期临空经济外溢。
请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

上市公司公告点评·华夏幸福(600340)4 图 2 北京新机场周边将发展五大基础产业 临空 服务
图 3 未来北京新机场三大圈层产业布局 跨国公司、 高科技产 业、会展中心、金融 机构、生活服务
临空 制造
临空 旅游
外 围 机场相邻区(10-15km) 发 临空经济区 展 (0-10km) 区 (15-25km) 飞机后勤、旅客服务、 航空货运、办事机构、 航空物流、装备制造 资料来源:百度百科、海通证券研究所
临空 农业 资料来源:百度百科、海通证券研究所
配套 服务
临空影响递减,多元 化产业、都市产业、 文化创意产业、旅游
3、重申公司处海通产业地产估值第二阶段。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于产业地产第 二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产 应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键,10 到 17 倍之间估值属于合理范围。 图 4 海通产业地产估值模型中华夏幸福所处阶段
动态估值 20 倍 第一阶段:简单单核或初 步多核发展。 (对应动态 8-10 倍估值,类似成长地 产股) 第二阶段:成熟单核和多 核中期发展,企业产业属 性明显加强且伴随较强产 业升级。 (对应动态 8-15 倍估值,类似成长股)
公司股价 第三阶段:多核成熟发展, 产业服务进入良性循环, 优质公司开始出现全球化 趋势。 (对应动态 15 倍以 上估值,类似优质永续现 金流公司)
17 倍
10 倍
8倍
时间
阶段 华夏幸福 园区表现 华夏幸福 财务特点 估值特点
第一段:简单单核或初步多核发展 固安园区快速发展 产业发展服务相关的收入已占 10 左右 对应动态 8-10 倍估值
第二段:成熟单核和多核中期发展 长三角、珠三角成功扩张,已导入电商物 流、卫星导航、分布式光伏、医药等。产 城融合已开始拓展, “+X”出现部门方向。 产业发展服务相关收入占比将稳步提升, 但目前还未达到 20%-30%水平 对应动态 10-17 倍估值
第三阶段:多核成熟发展,产业良性循环,全 球化趋势
暂未达到该阶段
对应动态 20 倍以上估值
资料来源:海通证券研究所
4、投资建议:维持“买入”评级。预计公司 2014 和 2015 年每股收益分别是 2.74 和 3.85 元。截至 1 月 13 日,公司股价 44.08 元对应 2014 和 2015 年 PE 在 16.09 和 11.45 倍。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于 产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单 纯产业地产应享受一定溢价。给予公司 2015 年 14 倍市盈率,对应股价 53.9 元,维持 “买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

上市公司公告点评·华夏幸福(600340)5
损益表(人民币百万元) 2012 营业总收入 增长率(%) 营业成本 12,077 55.0 -7,288 60.3 4,789 39.7 -785 6.5 -718 5.9 -777 6.4 2,509 20.8 18 -0.2 -11 0 -1 — 2,515 20.8 5 2,520 20.9 -653 25.9 1,867 83 1,784 14.8
资产负债表(人民币百万元) 2013 2014E 2015E 21,060 74.4 -13,939 66.2 7,121 33.8 -1,413 6.7 -873 4.1 -1,151 5.5 3,684 17.5 -115 0.5 -13 0 25 0.7 3,581 17.0 5 3,586 17.0 -900 25.1 2,686 -29 2,715 12.9 26,571 26.2 -15,917 59.9 10,654 40.1 -3,075 11.6 -1,105 4.2 -1,220 4.6 5,254 19.8 -499 1.9 0 0 10 0.2 4,765 17.9 0 4,765 17.9 -1,096 23.0 3,669 43 3,626 13.6 30,651 15.4 -17,804 58.1 12,847 41.9 -3,238 10.6 -1,226 4.0 -1,226 4.0 7,157 23.3 -490 1.6 0 0 30 0.4 6,697 21.8 0 6,697 21.8 -1,540 23.0 5,157 60 5,096 16.6
2016E 36,636 19.5 -20,301 55.4 16,335 44.6 -3,604 9.8 -1,465 4.0 -1,608 4.4 9,657 26.4 -465 1.3 -1,410 0 30 0.4 7,812 21.3 0 7,812 21.3 -1,797 23.0 6,015 70 5,945 16.2 每股指标(元) 每股收益 每股净资产 每股经营现金净流 每股股利 回报率(%) 货币资金 应收款项 存货 其他流动资产 流动资产
2012 5,556 1,412 32,280 2,675 41,924 97.1 134 913 2.1 86 1,270 2.9 43,193 2,598 28,743 605 31,945 5,228 1,059 38,235 4,316 642 43,193
2013 2014E 2015E 9,944 1,744 54,058 3,603 69,348 93.6 236 2,098 2.8 352 4,745 6.4 74,094 9,802 43,707 882 54,390 7,304 2,420 64,139 6,650 3,305 74,094 10,928 1,121 62,627 4,963 79,639 94.0 342 278 0.3 73 2,752 3.2 84,685 9,802 50,916 603 61,321 7,304 2,420 71,044 10,293 3,348 84,685 13,503 1,277 67,058 4,860 86,698 94.5 342 270 0.3 70 2,741 3.0 91,733 9,801 52,765 647 63,213 7,304 2,420 72,936 15,389 3,408 91,733
2016E 15,519 1,533 72,709 4,875 94,635 95.0 342 263 0.3 68 2,732 2.7 99,661 9,799 54,619 707 65,125 7,304 2,420 74,848 21,334 3,478 99,661
营业成本 / 销售收入 (%) 毛利
毛利率( % ) 营业税金及附加
流动资产 / 总资产 (%) 长期投资 固定资产
营业税金及附加 / 销售收入 (%) 营业费用
固定资产 / 总资产 (%) 无形资产 非流动资产
营业费用 / 销售收入 (%) 管理费用
管理费用 / 销售收入 (%) 息税前利润(EBIT) EBIT/ 销售收入 (%) 财务费用
非流动资产 / 总资产 (%) 资产总计 短期借款 应付款项 其他流动负债 流动负债 长期贷款 其他长期负债 负债 普通股股东权益 少数股东权益 负债股东权益合计
财务费用 / 销售收入 (%) 资产减值损失 公允价值变动收益 投资收益
投资收益 / 税前利润 (%) 营业利润
营业利润率(%) 营业外收支 税前利润
利润率(%) 所得税
比率分析 2012 1.348 4.894 0.247 0.230
2013 2014E 2015E 2.052 5.027 -2.626 0.150 2.741 7.780 1.437 0.000 3.853 11.633 2.383 0.000
2016E 4.494 16.127 1.962 0.000
所得税率(%) 净利润 少数股东损益 归属于母公司的净利润
净利率(%)
现金流量表(人民币百万元) 2012 净利润 少数股东损益 非现金支出 非经营收益 营运资金变动 经营活动现金净流 资本开支 投资 其他 投资活动现金净流 股权募资 债权募资 其他 筹资活动现金净流 现金净流量 1,867 0 57 48 -1,754 218 453 -2,187 0 -2,640 0 5,158 -997 4,161 1,738
净资产收益率
41.3 4.1 35.3
40.8 3.7 21.8
35.2 4.3 27.0
33.1 5.6 32.4
27.9 6.0 37.1
2013 2014E 2015E 2,686 0 79 -3 -6,237 -3,474 714 -1,987 -374 -3,076 3,198 9,659 -1,752 11,105 4,554 3,669 43 17 591 -2,376 1,944 2 -324 10 -316 0 0 -601 -601 1,027 5,157 60 17 571 -2,591 3,213 6 0 30 24 0 -1 -601 -602 2,635
2016E 6,015 70 1,426 571 -5,417 2,666 7 0 30 23 0 -2 -601 -603 2,086
总资产收益率 投入资本收益率 增长率(%) 营业总收入增长率 EBIT增长率 净利润增长率 总资产增长率 资产管理能力(天) 应收账款周转天数 存货周转天数 应付账款周转天数 固定资产周转天数 偿债能力(%) 净负债/股东权益 EBIT利息保障倍数(倍) 资产负债率
55.0 43.5 30.6 56.6
74.4 46.8 52.2 71.5
26.2 42.6 33.6 14.3
15.4 36.2 40.5 8.3
19.5 34.9 16.7 8.6
15.3 2,455.4 61.9 6.3
13.6 957.6 53.2 8.4
14.2 1,435.5 46.1 6.8
14.0 1,374.1 38.5 2.7
14.0 1,306.8 31.0 2.1
45.8 -137.9 88.5
71.9 32.1 86.6
45.3 10.5 83.9
19.2 14.6 79.5
6.4 20.8 75.1
资料来源:Wind,海通证券研究所
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上市公司公告点评·华夏幸福(600340)6
信息披露 分析师声明 涂力磊:房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息 均来自市场公开信息,本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解,清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响,特此声明。
分析师负责的股票研究范围 重点研究上市公司:万科 A、保利地产、招商地产、金地集团、华侨城 A、金融街、首开股份、北京城建、苏宁环球、万通地产、荣 盛发展、滨江集团、广宇集团、亿城股份和新潮实业。
投资评级说明 1. 投资评级的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较 标准, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 (或 行业指数)的涨跌幅相对同期的海通综指的 涨跌幅为基准; 2. 投资建议的评级标准 报告发布日后的 6 个月内的公司股价(或行 业指数)的涨跌幅相对同期的海通综指的涨 跌幅。 行业投资评级 股票投资评级 类别 评级 买入 增持 中性 减持 卖出 增持 中性 减持 说明 个股相对大盘涨幅在 15%以上; 个股相对大盘涨幅介于 5%与 15%之间; 个股相对大盘涨幅介于-5%与 5%之间; 个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间; 个股相对大盘涨幅低于-15%。 行业整体回报高于市场整体水平 5%以上; 行业整体回报介于市场整体水平-5%与 5% 之间; 行业整体回报低于市场整体水平 5%以下。
法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司(以下简称“本公司”)的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致 的任何损失负任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能 会波动。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 市场有风险,投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考,不构成投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的 投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下,海通证券及其所属 关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送,未经海通证券研究所书面授权,本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或 复制品,或再次分发给任何其他人,或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公 司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容,务必联络海通证券研究所并获得许可,并需注明出处为海通证券研究所,且 不得对本文进行有悖原意的引用和删改。 根据中国证监会核发的经营证券业务许可,海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。
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华夏幸福(600340):顺利完成全年销售目标-上市公司公告点评

发布机构:海通证券
报告类型:公司报告 发布日期:2015/1/14
报告评级:买入
撰写作者:涂力磊;谢盐
报告下载:3336 文件类型:PDF文档
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内容简介


上市 公 司公 告 点评 买 入 维持
证券研究报告 房地产行业 2015 年 1 月 14 日
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顺利完成全年销售目标 2015 年 1 月 13 日收盘价:44.08 元 6 个月目标价:53.9 元
房地产行业首席分析师:涂力磊 SAC 执业证书编号: S0850510120001 tll5535@htsec.com 021-23219747 房地产行业分析师:谢盐 SAC 执业证书编号: S0850511010019 xiey@htsec.com 021-23219436
事件: 公司公告 2014 年经营情况。 投资建议: 顺利完成全年计划,业绩增速跑赢大市。公司凭借坚持产业新城模式和聚集环首都经济圈核心区域等优势,制定适销对路 的销售策略,保持了较高的周转速度。在行业整体承受冲击前提下,公司销售依旧保持较好增长。 1)全年销售继续跑赢大市 公司 2014 年整体销售额完成 512.54 亿元,比 2013 年同期增长 36.96%,其中:现园区结算回款额 75.83 亿元,同比增 长 0.08%,实现产业园区配套住宅签约销售额 355.02 亿元,同比增长 50.37%,完成城市地产签约销售额 75.23 亿元,同 比增长 27.17%。 2)出租业务有序推进。出租物业方面,公司全年可供出租面积为 11.16 万平,2014 年已收回租金为 1022.17 万元。 成功布局京津冀,受益第二机场建设。2014 年公司新拓展 6 个产业新城项目,分别位于南京溧水、北京房山张坊、河北 保定、河北霸州、河北涿鹿和河北任丘。公司在京津冀范围内有效控制面积超过 1000 平方公里。以上事实标志着公司产 业新城业务版图已由北京中心辐射 50-100 公里半径范围扩展至 100-150 公里半径范围,表明公司产业新城业务模式的环 首都布局实现战略性突破。 目前北京第二机场建设已正式启动。考虑廊坊与北京新机场仅有 15 分钟车程且公司已参股设立廊坊空港投资开发有限公 司,我们预期公司后期将直接参与廊坊空港建设。目前新机场建设不仅创造了廊坊的空港优势,后期千亿投资还将对廊坊 的建筑、钢铁、物流、就业等形成巨大的直接拉动。公司提前布局后将最大程度享受后期临空经济外溢。 重申公司处海通产业地产估值第二阶段。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于产业地产第二阶 段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享 受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键,10 到 17 倍之间估值属于合理范围。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司 2014 和 2015 年每股收益分别是 2.74 和 3.85 元。截至 1 月 13 日,公司股价 44.08 元对应 2014 和 2015 年 PE 在 16.09 和 11.45 倍。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于产业地 产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业 地产应享受一定溢价。给予公司 2015 年 14 倍市盈率,对应股价 53.9 元,维持 “买入”评级。 主要内容: 1、顺利完成全年计划,业绩增速跑赢大市。 1)全年销售继续跑赢大市 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

上市公司公告点评·华夏幸福(600340)2 公司 2014 年整体销售额完成 512.54 亿元,比 2013 年同期增长 36.96%,其中:现园区结算回款额 75.83 亿元,同比增 长 0.08%,实现产业园区配套住宅签约销售额 355.02 亿元,同比增长 50.37%,完成城市地产签约销售额 75.23 亿元,同 比增长 27.17%。 表 1 公司 2014 年经营情况小结 1、产业新城开发建设 业务情况 销售额(亿元 RMB) 园区结算回款额 产业园区配套住宅签约销售额 小 计 销售面积(万平米) 2、城市地产及其他 业务情况 销售额(亿元 RMB) 城市地产签约销售额 (主要为廊坊市区) 其他业务(物业、酒店) 小 计 销售面积(万平米) 3、公司整体 业务情况 销售额(亿元 RMB) 签约销售面积(万平米) 资料来源:公司销售公告、海通证券研究所
数额 75.83 355.02 430.85 479.57
比上年同期增长 0.08% 50.37% 38.15% 78.87%
数额 75.23 6.46 81.69 101.9 数额 512.54 581.47
比上年同期增长 27.17% 100.5% 30.96% 25.08% 比上年同期增长 36.96% 66.33%
公司 2014 年住宅开发项目销售情况看,固安、大厂、廊坊市区占主要销售来源。京外项目中沈阳、镇江、无锡、天津武 清也陆续实现销售。 表 2 公司 2014 年 1-12 月住宅开发项目情况 园区/区域 廊坊市区 固安 牛驼 怀来 大厂 香河 沈阳苏家屯 镇江 无锡 天津武清 嘉善 合计 资料来源:公司销售公告、海通证券研究所
计划总投资(万元) 2,118,674.00 3,529,094.52 524,588.00 304,455.00 2,497,694.30 501,133.00 394,772.00 243,484.00 426,246.95 241,867.00 54,262.00 10,836,270.77
总建筑面积 (万平方米) 378.65 677.92 72.33 65.33 442.57 88.17 74.03 44.63 56.68 42.18 14.69 1,957.18
本年累计销售面积 (万平方米) 88.84 206.97 17.20 14.84 166.24 27.61 15.56 12.03 19.13 13.06 581.48
本年累计结算面积 (万平方米) 33.39 97.12 6.22 7.21 58.15 13.54 215.63
2)出租业务有序推进 出租物业方面,公司全年可供出租面积为 11.16 万平,2014 年已收回租金为 1022.17 万元。
请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

上市公司公告点评·华夏幸福(600340)3 表 3 公司 2014 年房屋出租情况如下 种类 (住宅配套/独立商业 /公寓/其他) 住宅配套 住宅配套 住宅配套 住宅配套 住宅配套 住宅配套 住宅配套 住宅配套 小计 资料来源:公司销售公告、海通证券研究所
产权主体 大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司 大厂京御房地产开发有限公司 固安华夏幸福基业房地产开发有限公司 固安京御幸福房地产开发有限公司 固安幸福基业资产管理有限公司 廊坊京御房地产开发有限公司 廊坊京御房地产开发有限公司 廊坊京御房地产开发有限公司
可供出租面积 (㎡) 3,663.00 7,460.59 4,611.62 10,537.89 6,681.09 13,443.19 22,582.36 42,595.47 111,575.21
已出租面积 (㎡) 3,663.00 3,452.65 427.41 2,536.92 4,774.03 13,443.19 13,110.26 31,422.27 72,829.73
出租率(%) 100 46 9 24 71 100 58 74
2014 年已收 房租(万元) 70.35 28.10 28.72 57.17 6.89 215.24 135.86 479.84 1,022.17
公司凭借坚持产业新城模式和聚集环首都经济圈核心区域等优势,制定适销对路的销售策略,保持了较高的周转速度。在 行业整体承受冲击前提下,公司销售依旧保持较好增长。 2、成功布局京津冀,受益第二机场建设。2014 年公司新拓展 6 个产业新城项目,分别位于南京溧水、北京房山张坊、河 北保定、河北霸州、河北涿鹿和河北任丘。公司在京津冀范围内有效控制面积超过 1000 平方公里。以上事实标志着公司 产业新城业务版图已由北京中心辐射 50-100 公里半径范围扩展至 100-150 公里半径范围,表明公司产业新城业务模式的 环首都布局实现战略性突破。 图 1 公司两大圈层逐步构建
第二圈层 项目区位
第一圈层
资料来源:北京国土部网站,海通证券研究所
目前北京第二机场建设已正式启动。考虑廊坊与北京新机场仅有 15 分钟车程且公司已参股设立廊坊空港投资开发有限公 司,我们预期公司后期将直接参与廊坊空港建设。目前新机场建设不仅创造了廊坊的空港优势,后期千亿投资还将对廊坊 的建筑、钢铁、物流、就业等形成巨大的直接拉动。公司提前布局后将最大程度享受后期临空经济外溢。
请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

上市公司公告点评·华夏幸福(600340)4 图 2 北京新机场周边将发展五大基础产业 临空 服务
图 3 未来北京新机场三大圈层产业布局 跨国公司、 高科技产 业、会展中心、金融 机构、生活服务
临空 制造
临空 旅游
外 围 机场相邻区(10-15km) 发 临空经济区 展 (0-10km) 区 (15-25km) 飞机后勤、旅客服务、 航空货运、办事机构、 航空物流、装备制造 资料来源:百度百科、海通证券研究所
临空 农业 资料来源:百度百科、海通证券研究所
配套 服务
临空影响递减,多元 化产业、都市产业、 文化创意产业、旅游
3、重申公司处海通产业地产估值第二阶段。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于产业地产第 二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产 应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键,10 到 17 倍之间估值属于合理范围。 图 4 海通产业地产估值模型中华夏幸福所处阶段
动态估值 20 倍 第一阶段:简单单核或初 步多核发展。 (对应动态 8-10 倍估值,类似成长地 产股) 第二阶段:成熟单核和多 核中期发展,企业产业属 性明显加强且伴随较强产 业升级。 (对应动态 8-15 倍估值,类似成长股)
公司股价 第三阶段:多核成熟发展, 产业服务进入良性循环, 优质公司开始出现全球化 趋势。 (对应动态 15 倍以 上估值,类似优质永续现 金流公司)
17 倍
10 倍
8倍
时间
阶段 华夏幸福 园区表现 华夏幸福 财务特点 估值特点
第一段:简单单核或初步多核发展 固安园区快速发展 产业发展服务相关的收入已占 10 左右 对应动态 8-10 倍估值
第二段:成熟单核和多核中期发展 长三角、珠三角成功扩张,已导入电商物 流、卫星导航、分布式光伏、医药等。产 城融合已开始拓展, “+X”出现部门方向。 产业发展服务相关收入占比将稳步提升, 但目前还未达到 20%-30%水平 对应动态 10-17 倍估值
第三阶段:多核成熟发展,产业良性循环,全 球化趋势
暂未达到该阶段
对应动态 20 倍以上估值
资料来源:海通证券研究所
4、投资建议:维持“买入”评级。预计公司 2014 和 2015 年每股收益分别是 2.74 和 3.85 元。截至 1 月 13 日,公司股价 44.08 元对应 2014 和 2015 年 PE 在 16.09 和 11.45 倍。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于 产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单 纯产业地产应享受一定溢价。给予公司 2015 年 14 倍市盈率,对应股价 53.9 元,维持 “买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

上市公司公告点评·华夏幸福(600340)5
损益表(人民币百万元) 2012 营业总收入 增长率(%) 营业成本 12,077 55.0 -7,288 60.3 4,789 39.7 -785 6.5 -718 5.9 -777 6.4 2,509 20.8 18 -0.2 -11 0 -1 — 2,515 20.8 5 2,520 20.9 -653 25.9 1,867 83 1,784 14.8
资产负债表(人民币百万元) 2013 2014E 2015E 21,060 74.4 -13,939 66.2 7,121 33.8 -1,413 6.7 -873 4.1 -1,151 5.5 3,684 17.5 -115 0.5 -13 0 25 0.7 3,581 17.0 5 3,586 17.0 -900 25.1 2,686 -29 2,715 12.9 26,571 26.2 -15,917 59.9 10,654 40.1 -3,075 11.6 -1,105 4.2 -1,220 4.6 5,254 19.8 -499 1.9 0 0 10 0.2 4,765 17.9 0 4,765 17.9 -1,096 23.0 3,669 43 3,626 13.6 30,651 15.4 -17,804 58.1 12,847 41.9 -3,238 10.6 -1,226 4.0 -1,226 4.0 7,157 23.3 -490 1.6 0 0 30 0.4 6,697 21.8 0 6,697 21.8 -1,540 23.0 5,157 60 5,096 16.6
2016E 36,636 19.5 -20,301 55.4 16,335 44.6 -3,604 9.8 -1,465 4.0 -1,608 4.4 9,657 26.4 -465 1.3 -1,410 0 30 0.4 7,812 21.3 0 7,812 21.3 -1,797 23.0 6,015 70 5,945 16.2 每股指标(元) 每股收益 每股净资产 每股经营现金净流 每股股利 回报率(%) 货币资金 应收款项 存货 其他流动资产 流动资产
2012 5,556 1,412 32,280 2,675 41,924 97.1 134 913 2.1 86 1,270 2.9 43,193 2,598 28,743 605 31,945 5,228 1,059 38,235 4,316 642 43,193
2013 2014E 2015E 9,944 1,744 54,058 3,603 69,348 93.6 236 2,098 2.8 352 4,745 6.4 74,094 9,802 43,707 882 54,390 7,304 2,420 64,139 6,650 3,305 74,094 10,928 1,121 62,627 4,963 79,639 94.0 342 278 0.3 73 2,752 3.2 84,685 9,802 50,916 603 61,321 7,304 2,420 71,044 10,293 3,348 84,685 13,503 1,277 67,058 4,860 86,698 94.5 342 270 0.3 70 2,741 3.0 91,733 9,801 52,765 647 63,213 7,304 2,420 72,936 15,389 3,408 91,733
2016E 15,519 1,533 72,709 4,875 94,635 95.0 342 263 0.3 68 2,732 2.7 99,661 9,799 54,619 707 65,125 7,304 2,420 74,848 21,334 3,478 99,661
营业成本 / 销售收入 (%) 毛利
毛利率( % ) 营业税金及附加
流动资产 / 总资产 (%) 长期投资 固定资产
营业税金及附加 / 销售收入 (%) 营业费用
固定资产 / 总资产 (%) 无形资产 非流动资产
营业费用 / 销售收入 (%) 管理费用
管理费用 / 销售收入 (%) 息税前利润(EBIT) EBIT/ 销售收入 (%) 财务费用
非流动资产 / 总资产 (%) 资产总计 短期借款 应付款项 其他流动负债 流动负债 长期贷款 其他长期负债 负债 普通股股东权益 少数股东权益 负债股东权益合计
财务费用 / 销售收入 (%) 资产减值损失 公允价值变动收益 投资收益
投资收益 / 税前利润 (%) 营业利润
营业利润率(%) 营业外收支 税前利润
利润率(%) 所得税
比率分析 2012 1.348 4.894 0.247 0.230
2013 2014E 2015E 2.052 5.027 -2.626 0.150 2.741 7.780 1.437 0.000 3.853 11.633 2.383 0.000
2016E 4.494 16.127 1.962 0.000
所得税率(%) 净利润 少数股东损益 归属于母公司的净利润
净利率(%)
现金流量表(人民币百万元) 2012 净利润 少数股东损益 非现金支出 非经营收益 营运资金变动 经营活动现金净流 资本开支 投资 其他 投资活动现金净流 股权募资 债权募资 其他 筹资活动现金净流 现金净流量 1,867 0 57 48 -1,754 218 453 -2,187 0 -2,640 0 5,158 -997 4,161 1,738
净资产收益率
41.3 4.1 35.3
40.8 3.7 21.8
35.2 4.3 27.0
33.1 5.6 32.4
27.9 6.0 37.1
2013 2014E 2015E 2,686 0 79 -3 -6,237 -3,474 714 -1,987 -374 -3,076 3,198 9,659 -1,752 11,105 4,554 3,669 43 17 591 -2,376 1,944 2 -324 10 -316 0 0 -601 -601 1,027 5,157 60 17 571 -2,591 3,213 6 0 30 24 0 -1 -601 -602 2,635
2016E 6,015 70 1,426 571 -5,417 2,666 7 0 30 23 0 -2 -601 -603 2,086
总资产收益率 投入资本收益率 增长率(%) 营业总收入增长率 EBIT增长率 净利润增长率 总资产增长率 资产管理能力(天) 应收账款周转天数 存货周转天数 应付账款周转天数 固定资产周转天数 偿债能力(%) 净负债/股东权益 EBIT利息保障倍数(倍) 资产负债率
55.0 43.5 30.6 56.6
74.4 46.8 52.2 71.5
26.2 42.6 33.6 14.3
15.4 36.2 40.5 8.3
19.5 34.9 16.7 8.6
15.3 2,455.4 61.9 6.3
13.6 957.6 53.2 8.4
14.2 1,435.5 46.1 6.8
14.0 1,374.1 38.5 2.7
14.0 1,306.8 31.0 2.1
45.8 -137.9 88.5
71.9 32.1 86.6
45.3 10.5 83.9
19.2 14.6 79.5
6.4 20.8 75.1
资料来源:Wind,海通证券研究所
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上市公司公告点评·华夏幸福(600340)6
信息披露 分析师声明 涂力磊:房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息 均来自市场公开信息,本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解,清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响,特此声明。
分析师负责的股票研究范围 重点研究上市公司:万科 A、保利地产、招商地产、金地集团、华侨城 A、金融街、首开股份、北京城建、苏宁环球、万通地产、荣 盛发展、滨江集团、广宇集团、亿城股份和新潮实业。
投资评级说明 1. 投资评级的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较 标准, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 (或 行业指数)的涨跌幅相对同期的海通综指的 涨跌幅为基准; 2. 投资建议的评级标准 报告发布日后的 6 个月内的公司股价(或行 业指数)的涨跌幅相对同期的海通综指的涨 跌幅。 行业投资评级 股票投资评级 类别 评级 买入 增持 中性 减持 卖出 增持 中性 减持 说明 个股相对大盘涨幅在 15%以上; 个股相对大盘涨幅介于 5%与 15%之间; 个股相对大盘涨幅介于-5%与 5%之间; 个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间; 个股相对大盘涨幅低于-15%。 行业整体回报高于市场整体水平 5%以上; 行业整体回报介于市场整体水平-5%与 5% 之间; 行业整体回报低于市场整体水平 5%以下。
法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司(以下简称“本公司”)的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致 的任何损失负任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能 会波动。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 市场有风险,投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考,不构成投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的 投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下,海通证券及其所属 关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送,未经海通证券研究所书面授权,本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或 复制品,或再次分发给任何其他人,或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公 司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容,务必联络海通证券研究所并获得许可,并需注明出处为海通证券研究所,且 不得对本文进行有悖原意的引用和删改。 根据中国证监会核发的经营证券业务许可,海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。
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