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[2008-1-14]安信证券--中华企业(600675)地产业务将进入

首次评级 公司调研 T_ReportAbstract
中华企业(600675) T_RankInfo
房地产Ⅲ/房地产
中华企业- 地产业务将进入快速发展阶段 报告摘要: 公司背景: 公司是上海名牌房地产开发企业: 2004-2007连续四年荣获“中国房地产百强企 业” ;荣列“2007年中国房地产上市公司TOP10” ;2007年,荣获“上海优秀服务商 标(品牌) ”称号,并第三次荣获“中国房地产行业十大影响力品牌” 。 国资背景较强,大股东实力雄厚,并且对上市公司支持力度较大:控股股东上海地 产(集团)有限公司持有公司36.17%股权,是上海市政府土地储备的运作载体,注 册资本人民币42亿元;此次大股东以现金参与中华企业配股融资。 中华企业地产业务模式为“开发销售+商业地产开发租赁” ;以开发销售为主,目前开发 销售项目与开发租赁项目在建面积的比例大约为7。项目情况如下: 在建的开发销售项目08-10年将进入结算高峰:目前在建项目总规划建筑面积185 万平米(见附表1) ,其中大约16万平米估计在07年结算,大约110万平米预计将集 中在08-10年结算。 09年商业地产租赁面积预计将达到37万平米 (见附表2) 相当于现有运营面积的2.5 , 倍以上;同时,新增租赁物业的价值将大大超出当前租赁运营的项目。 潜在项目地块:公司在上海崇明岛的滩涂改造地有一级开发项目约310万平米,建 筑面积估计在460万平米左右。 产品以中高端住宅、商业地产为主,结合部分配套商品房 ;地产项目主要集中在上海长 宁与静安区、浦东、南汇和苏州等地区。 因此公司业务盈利能力较强,ROE在上市公司中较为突出(见附表3) ,各项地产业 务毛利率水平也较高(见附图1) 。 由于06年至07年中华企业地产开发业务所在区域房价涨幅较大, 公司的开发销售业 务的毛利率水平在07年有大幅提高(05、06、07年上半年开发销售业务的毛利率水 平分别为41%、48%、61%,预计07年全年的该业务的毛利率可以达到约70%) 。 2007年之后的“投资收益”主要来源: 公司拥有上海国际客运中心29万平米项目中50%的权益,预计08年后将带来收益; 目前公司还拥有国泰君安0.16%和申银万国0.25%的原始股权。 公司发展战略: 加快开发速度,提高资产周转率。 通过资本市场融资,实现快速开发战略(此次配股方案见附录1) 。 业绩预测: 07年预计EPS为0.70元/股;上市公司股权等金融资产卖出所带来的投资收益对07 年净利润贡献较大:预计接近当年利润的50%。 目前在售项目销售情况良好。08-09年,随着开发销售项目结算量大幅提高,预计 业绩将大幅提升:考虑10配3股后股本扩大的因素,并假定公司保留国泰君安和申 万的股权,预计08、09年EPS分别为1.10和1.68元/股。 估值(假定总股本为10配3股后的股本数:11.8亿股) 公司地产业务按08年的业绩,应给予25-30倍的市盈率,股价区间28-33元/股。 公司持有的国泰君安和申万的股权对股价的贡献大约为1-2元/股。 因此中华企业股价的估值区间为29-35元/股。 T_FSAndVSAbstract
评级: 目标价格: 期限: 6 个月
买入-A 35.00 元 现价: 22.67 元
报告日期: T_MarketInfo
2008-01-13
市场数据 总市值(百万元) 流通市值(百万元) 总股本(百万股) 流通股本(百万股) 12 个月最高/最低 十大流通股东(%) 股东户数 20,554.70 13,120.54 906.69 578.76 8.96/38.15 元 19.13% 62,934
12 个月股价表现 T_Graph
350% 258% 165% 73% -20% 01-07 04-07 07-07 10-07 01-08 中华企业 沪深300
T_YieldInfo
% 一个月 相对收益 (0.26) 绝对收益 14.67 T_Analyst
三个月 (20.61) (22.76)
十二个月 11.53 169.78
研究员
陶学明 李孔逸
高级行业分析师 助理分析师
0755-23982963 taoxm@essences.com.cn
财务和估值数据摘要 利润表(百万元) 主营业务收入 Growth(%)
2005 2,339.0 10.8%
2006 1,978.3 -15.4%
2007F 2,400.6 21.3%
2008F 5,292.7 120.5%
2009F 8,339.1 57.6%
T_RelatedReport
净利润 Growth(%)
354.4 63.9%
429.5 21.2%
638.8 48.7%
995.0 55.8%
1,523.7 53.1%
主营利润率(%) 净利润率(%) 每股收益(元) 每股净资产(元) 市盈率 市净率 净资产收益率(%) 投资回报率(%) EV/EBITDA 股息收益率
31.1% 15.2% 0.39 2.15 60.27 10.96 14.6% 12.2% 27.45 0.41%
29.8% 21.7% 0.47 2.48 49.73 9.51 16.6% 10.3% 33.94 0.59%
47.9% 26.6% 0.70 3.20 33.44 7.36 18.3% 20.1% 16.87 0.90%
35.6% 18.8% 1.10 8.77 21.47 2.69 11.5% 14.6% 18.54 1.40%
34.6% 18.3% 1.68 9.65 14.02 2.44 15.7% 15.9% 9.84 2.14% 1
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中华企业(600675) 附表 1 城市
中华企业开发销售地产项目概况 项目名称 古北国际广场 古北国际花园 古北西郊国际别墅二期 顾村项目2 南郊中华园
住宅项目 用途 规划建筑面积(万平米) 住宅 10.7 别墅 11.6 别墅 3.6 配套商品房 19.1 别墅 20.8 上海 动迁房 7.4 周浦项目 公寓别墅 33.5 配套商业 6.7 华径项目 配套商品房 20.6 浦东新区花木镇三街坊42丘地块 住宅公寓 8.4 南汇区三灶镇曙光村6/2丘地块 别墅 3.9 苏州第五元素花园 住宅 30.0 苏州 太湖古北雅园二期 别墅 4.5 小计 170 商业地产项目 古北商务分区9-4A地块 商业办公 3.9 万泰大厦 写字楼 2.9 上海 张杨路25号商务大厦 商业办公 1.4 洛克双喜国际大厦 商业办公 6.8 小计 15 合计 185
注:周浦项目和浦东新区花木镇三街坊 42 丘地块项目为本次配股募集资金项目; 数据来源:公司资料,安信证券研究所
附表 2
中华企业租赁经营地产项目概况 可出租面积(万平米) 0.3 1.3 2.6 0.3 0.5 0.1 2.3 1.1 0.1 0.2 0.9 0.4 1.6 0.5 2.1 14 18.7 1 3 23 37
已建 成的 运营 项目
在建 项目
租赁项目 港泰广场写字楼 港泰广场裙楼 中华企业大厦 静安中华大厦 东方中华园商铺 光明大厦 上海春城商业中心 淮海公寓 华侨大厦 南苏州路办公楼 古北国际广场裙楼 古北国际花园裙楼 古北国际花园7#楼 恒盛苑商铺 杭州锦华大酒店 小计 古北商务分区9-3地块 古北商务分区9-4A地块 上海国际客运中心一栋楼 小计 合计
注:古北商务分区 9-3 地块项目为本次配股募集资金项目; 数据来源:公司资料,安信证券研究所
2
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公司调研 附表 3 2002 2003 2004 2005 2006 5年平均值 中华企业 12.1 12.0 13.4 19.5 20.5 15.5
中华企业与同业上市公司 ROE 比较 招商地产 金地集团 北京城建 栖霞建设 泛海建设 上实发展 10.3 10.5 10.3 13.1 3.5 0.3 11.9 11.6 4.9 13.4 3.7 6.2 11.0 12.1 5.1 17.9 8.5 7.0 11.7 12.1 7.9 22.6 6.6 10.6 14.0 15.3 4.1 21.4 11.3 10.2 11.8 12.3 6.5 17.7 6.7 6.9 金融街 27.1 21.0 20.2 19.3 17.3 21.0
万科A 11.8 13.4 16.1 18.6 18.6 15.7
数据来源:公司资料,安信证券研究所
附图 1A 28 24 20 16 12 8 4 0
中华企业主营业务收入构成,亿元 房产销售 商业和服务业 租赁收入
附图 1B
中华企业各项主营业务毛利率 房产销售 商业和服务业 租赁收入
0.39 0.65
80%
0.52 0.71
0.37 0.40
60%
22.20 0.22 0.39 4.36 2005 年报 2006 中报 2006 年报 2007 中报 18.20 15.95
40%
20%
0% 2 0 0 5 年报 2 0 0 6 中报 2 0 0 6 年报 2 0 0 7 中报
数据来源:安信证券研究所
数据来源:安信证券研究所
附录 1
中华企业本次配股方案
1、配股基数、比例和数量 以公司截至 2007 年 9 月 30 日止的总股本 906,691,627 股为基数,向全体股东 按每 10 股配售 3 股的比例配售,本次配股可配售股份共计 272,007,488 股。若在 本次发行前因资本公积转增股本或利润分配导致总股本数额变化的,配股基数应作相 应调整。 2、配股价格及定价方法 本次配股采用市价折扣法确定配股价格,最终配股价格将根据当时公司股票二级 市场的价格。 3、本次配股募集资金的用途 根据公司初步确定的配股方案,本次配股募集资金计划将投入以下三个项目,项 目总投资约为 55.90 亿元,公司拟投入募集资金 30 亿元用于该等项目的开发建设。 若实际募集资金不足 30 亿元,则不足部分由公司自行筹措资金解决;若实际募集资 金超过 30 亿元,则超额募集资金将用于补充公司流动资金。募集资金具体投资项目 如下: 项目名称 1 3 合计 周浦 23 号地块住宅项目 古北商务分区9-3 地块项目 2 浦东新区花木镇3街坊42丘住宅项目 募集资金分配额 , 项目投资总额, 项目内容 亿元 亿元 住宅为主 16 26 3 11 30 16 15 56 住宅为主 办公写字楼
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中华企业(600675) T_FSAndVS
财务报表预测和估值数据汇总 2005 2006 利润表(百万元) 2,339.0 1,978.3 主营业务收入 1,373.4 1,063.8 减:主营业务成本 238.1 324.4 减:营业税金 727.5 590.1 主营业务利润 12.6 11.4 加:其他业务利润 73.0 73.5 减:营业费用 145.0 211.0 减:管理费用 27.8 97.9 减:财务费用 494.3 219.2 营业利润 113.4 193.6 加:投资收益 46.1 269.7 加:非经常性损益 653.8 682.5 利润总额 243.9 203.1 减:所得税 354.4 429.5 净利润 2005 2006 资产负债表(百万元) 1,562.8 1,348.9 货币资金 2.4 5.5 应收帐款 16.9 应收票据 4,227.7 4,280.0 存货 331.2 524.5 其他流动资产 218.2 211.1 固定资产净额 在建工程 其他固定资产 890.5 1,136.6 其他资产 7,250.7 7,547.9 资产总额 1,865.2 1,227.0 短期债务 324.0 353.8 应付帐款 应付票据 2,050.2 2,146.7 其他流动负债 590.1 1,236.0 长期负债合计 其他债务 4,829.6 4,963.4 负债总额 472.7 337.1 少数股东权益 697.5 697.5 股本 1,251.0 1,549.9 留存收益 1,948.4 2,247.4 股东权益 7,250.7 7,547.9 负债与股东权益 2005 2006 现金流量表(百万元) EBIT 635.5 510.7 237.1 152.0 减:EBIT 的税赋 NOPLAT 398.4 358.7 15.5 16.8 加:折旧 (18.1) 94.8 减:营运资本变动 432.0 280.7 经营活动现金流 (24.2) (9.7) 资本支出 (168.4) (246.1) 其他净资产变动 (192.6) (255.8) 投资活动现金流 239.3 24.9 营运自由现金流 (17.4) (68.8) 税后财务费用 (240.0) 7.7 付息债务变动 264.2 299.0 股东权益变动 (87.2) (125.5) 红利 59.1 57.4 少数股东权益变动 9.4 7.0 融资活动现金流 资料来源:安信证券研究所 Wind.NET 资讯 2007F 2,400.6 677.4 574.4 1,148.8 8.0 60.0 156.0 145.3 795.5 460.0 70.0 1,325.5 437.4 638.8 2007F 1,609.7 7.2 5,521.4 720.2 235.3 1,440.4 9,534.0 1,200.3 338.7 3,504.9 1,000.0 6,043.9 586.4 906.7 1,997.1 2,903.8 9,534.0 2007F 1,400.8 462.3 938.5 28.0 1,596.7 (630.2) (52.1) (303.8) (355.9) (986.1) (97.3) (262.7) 656.4 (191.6) 249.3 (927.7) 2008F 5,292.7 2,497.8 912.3 1,882.6 6.0 132.3 344.0 151.7 1,260.5 200.0 50.0 1,510.5 377.6 995.0 2008F 2,451.9 15.9 9,632.8 1,587.8 518.7 1,746.6 15,953.7 1,323.2 1,248.9 3,704.9 1,000.0 7,277.0 724.3 1,178.7 6,773.7 7,952.4 15,953.7 2008F 1,612.2 403.1 1,209.2 46.2 4,698.8 (3,443.4) (329.7) (306.2) (635.9) (4,079.3) (113.8) 122.9 5,048.6 (298.5) 137.9 4,918.0 2009F 8,339.1 4,027.3 1,425.4 2,886.4 6.0 208.5 542.0 168.2 1,973.7 300.0 50.0 2,323.7 580.9 1,523.7 2009F 3,154.4 25.0 10,757.5 2,501.7 817.2 2,751.9 20,007.8 1,667.8 1,812.3 5,837.4 1,000.0 10,317.5 943.4 906.7 7,840.3 8,747.0 20,007.8 2009F 2,441.9 610.5 1,831.4 72.8 (111.1) 2,015.4 (371.4) (1,005.3) (1,376.7) 638.6 (126.1) 344.6 794.6 (457.1) 219.1 940.6 财务指标 销售利润率 主营业务利润率 EBITDA Margin EBIT Margin NOPLAT Margin 净利润率 投资资本效率 固定资产周转率 流动资金周转率 流动资产周转率 应收帐款周转率 存货周转率 总资产周转率 投资资本周转率 投资回报率 ROE ROA ROIC(税前) ROIC(税后) 增长率 主营收入增长率 主营利润增长率 EBITDA 增长率 EBIT 增长率 NOPLAT 增长率 净利润增长率 投资资本增长率 财务杠杆 资产负债率 负债权益比 净负债权益比 流动比率 速动比率 分红指标 DPS(元) 分红比率 股息收益率 业绩和估值指标 EBITDA EBIT NOPLAT 净利润 EPS(元) BVPS(元) PE(X) PB(X) CAGR PEG EV/EBITDA EV/EBIT EV/NOPLAT EV/IC ROIC/WACC REP 2005 31.1% 27.8% 27.2% 17.2% 15.2% 10.94 1.02 0.38 527.03 0.55 0.32 0.71 14.6% 4.9% 19.2% 12.2% 10.8% -2.0% 53.0% 53.8% 51.0% 63.9% 4.9% 66.6% 247.9% -45.8% 1.45 0.45 2005 0.10 24.6% 0.41% 2005 650.9 635.5 402.1 354.4 0.39 2.15 60.27 10.96 41.1% 1.47 27.45 28.11 44.43 5.28 1.66 3.18
模型更新时间 2006 29.8% 26.7% 25.8% 18.5% 21.7% 9.22 0.85 0.32 494.80 0.47 0.27 0.56 16.6% 5.7% 14.4% 10.3% -15.4% -18.9% -19.0% -19.6% -8.9% 21.2% 9.9% 65.8% 220.9% -49.6% 1.66 0.52 2006 0.14 29.2% 0.59% 2006 527.5 510.7 366.3 429.5 0.47 2.48 49.73 9.51 52.5% 0.95 33.94 35.05 48.88 4.82 1.44 3.34 2007F 47.9% 59.5% 58.4% 39.1% 26.6% 10.76 0.76 0.34 376.52 0.49 0.28 0.51 18.3% 6.7% 29.9% 20.1% 21.3% 21.3% 170.9% 174.3% 156.2% 48.7% 51.8% 63.4% 208.1% -20.3% 1.56 0.46 2007F 0.21 30.0% 0.90% 2007F 1,428.7 1,400.8 938.5 638.8 0.70 3.20 33.44 7.36 43.6% 0.77 16.87 17.20 25.68 4.27 3.36 1.27
2008-01-13 2008F 35.6% 31.3% 30.5% 22.8% 18.8% 14.04 0.84 0.49 458.64 0.70 0.42 0.64 11.5% 6.2% 19.5% 14.6% 120.5% 63.9% 16.1% 15.1% 28.8% 55.8% 93.7% 45.6% 91.5% 1.6% 2.18 0.65 2008F 0.33 30.0% 1.40% 2008F 1,658.5 1,612.2 1,209.2 995.0 1.10 8.77 21.47 2.69 2009F 34.6% 30.2% 29.3% 22.0% 18.3% 12.48 0.97 0.55 407.83 0.82 0.46 0.72 15.7% 7.6% 21.2% 15.9% 57.6% 53.3% 51.6% 51.5% 51.5% 53.1% 10.9% 51.6% 118.0% 5.6% 1.76 0.61 2009F 0.50 30.0% 2.14% 2009F 2,514.7 2,441.9 1,831.4 1,523.7 1.68 9.65 14.02 2.44
18.54 19.07 25.43 2.81 2.86 0.99
9.84 10.13 13.51 2.04 2.23 0.91
4
敬请参阅报告结尾处免责申明
公司调研
作者简介 陶学明,房地产行业高级分析师,CFA,MBA(McGill University),工学硕士。近 4 年证券研究及 房地产行业工作经验,之前于中国石化总部从事管理工作。2007 年 8 月加盟安信证券研发团队。 T_AuthorInfo
免责声明 本研究报告由安信证券股份有限公司研究所撰写,研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通 行的准则,以合法渠道获得这些信息,尽可能保证可靠、准确和完整,但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。 本报告不能作为投资研究决策的依据,不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证,无论是否已经明示或者暗 示。安信证券股份有限公司研究所将随时补充、更正和修订有关信息,但不保证及时发布。对于本报告所提供信息 所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。 本报告版权仅为安信证券股份有限公司研究所所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复 制和发布。如引用发布,需注明出处为安信证券研究所,且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 安信证券股份有限公司研究所对于本免责申明条款具有修改权和最终解释权。
公司评级体系 收益评级: 买入 — 未来 6 个月的投资收益率领先沪深 300 指数 15%以上; 增持— 未来 6 个月的投资收益率领先沪深 300 指数 5%至 15%; 中性 — 未来 6 个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差-5%至 5%; 减持 — 未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 5%至 15%; 卖出 — 未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 15%以上; 风险评级: A — 正常风险,未来 6 个月投资收益率的波动小于等于沪深 300 指数波动; B — 较高风险,未来 6 个月投资收益率的波动大于沪深 300 指数波动;
销售联系人 T_Sales
梁涛 021-68801216 李国瑞 021-68801229 马正南 010-58331112 何诗钊 0755-23982979
上海联系人 liangtao@essences.com.cn 上海联系人 ligr@essences.com.cn 北京联系人 mazn@essences.com.cn 深圳联系人 hesz2@essences.com.cn
张勤 021-68801217 李昕 010-58331156 潘琳 0755-23982944 李瑾 0755-23982931
上海联系人 zhangqin@essences.com.cn 北京联系人 lixin@essences.com.cn 深圳联系人 panlin@essences.com.cn 深圳联系人 lijin@essences.com.cn
安信证券研究所 上海 上海市浦东南路 528 号上海证券大厦北塔 2008 室 邮编:200120 电话:021-68801200 北京 北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 19 层 邮编:100034 电话:010-66578819 深圳 深圳市福田区金田路 4018 号安联大厦 35 层 邮编:518026 电话:0755-82825555
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[2008-1-14]安信证券--中华企业(600675)地产业务将进入

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报告类型:公司研究 发布日期:2008/1/14
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首次评级 公司调研 T_ReportAbstract
中华企业(600675) T_RankInfo
房地产Ⅲ/房地产
中华企业- 地产业务将进入快速发展阶段 报告摘要: 公司背景: 公司是上海名牌房地产开发企业: 2004-2007连续四年荣获“中国房地产百强企 业” ;荣列“2007年中国房地产上市公司TOP10” ;2007年,荣获“上海优秀服务商 标(品牌) ”称号,并第三次荣获“中国房地产行业十大影响力品牌” 。 国资背景较强,大股东实力雄厚,并且对上市公司支持力度较大:控股股东上海地 产(集团)有限公司持有公司36.17%股权,是上海市政府土地储备的运作载体,注 册资本人民币42亿元;此次大股东以现金参与中华企业配股融资。 中华企业地产业务模式为“开发销售+商业地产开发租赁” ;以开发销售为主,目前开发 销售项目与开发租赁项目在建面积的比例大约为7。项目情况如下: 在建的开发销售项目08-10年将进入结算高峰:目前在建项目总规划建筑面积185 万平米(见附表1) ,其中大约16万平米估计在07年结算,大约110万平米预计将集 中在08-10年结算。 09年商业地产租赁面积预计将达到37万平米 (见附表2) 相当于现有运营面积的2.5 , 倍以上;同时,新增租赁物业的价值将大大超出当前租赁运营的项目。 潜在项目地块:公司在上海崇明岛的滩涂改造地有一级开发项目约310万平米,建 筑面积估计在460万平米左右。 产品以中高端住宅、商业地产为主,结合部分配套商品房 ;地产项目主要集中在上海长 宁与静安区、浦东、南汇和苏州等地区。 因此公司业务盈利能力较强,ROE在上市公司中较为突出(见附表3) ,各项地产业 务毛利率水平也较高(见附图1) 。 由于06年至07年中华企业地产开发业务所在区域房价涨幅较大, 公司的开发销售业 务的毛利率水平在07年有大幅提高(05、06、07年上半年开发销售业务的毛利率水 平分别为41%、48%、61%,预计07年全年的该业务的毛利率可以达到约70%) 。 2007年之后的“投资收益”主要来源: 公司拥有上海国际客运中心29万平米项目中50%的权益,预计08年后将带来收益; 目前公司还拥有国泰君安0.16%和申银万国0.25%的原始股权。 公司发展战略: 加快开发速度,提高资产周转率。 通过资本市场融资,实现快速开发战略(此次配股方案见附录1) 。 业绩预测: 07年预计EPS为0.70元/股;上市公司股权等金融资产卖出所带来的投资收益对07 年净利润贡献较大:预计接近当年利润的50%。 目前在售项目销售情况良好。08-09年,随着开发销售项目结算量大幅提高,预计 业绩将大幅提升:考虑10配3股后股本扩大的因素,并假定公司保留国泰君安和申 万的股权,预计08、09年EPS分别为1.10和1.68元/股。 估值(假定总股本为10配3股后的股本数:11.8亿股) 公司地产业务按08年的业绩,应给予25-30倍的市盈率,股价区间28-33元/股。 公司持有的国泰君安和申万的股权对股价的贡献大约为1-2元/股。 因此中华企业股价的估值区间为29-35元/股。 T_FSAndVSAbstract
评级: 目标价格: 期限: 6 个月
买入-A 35.00 元 现价: 22.67 元
报告日期: T_MarketInfo
2008-01-13
市场数据 总市值(百万元) 流通市值(百万元) 总股本(百万股) 流通股本(百万股) 12 个月最高/最低 十大流通股东(%) 股东户数 20,554.70 13,120.54 906.69 578.76 8.96/38.15 元 19.13% 62,934
12 个月股价表现 T_Graph
350% 258% 165% 73% -20% 01-07 04-07 07-07 10-07 01-08 中华企业 沪深300
T_YieldInfo
% 一个月 相对收益 (0.26) 绝对收益 14.67 T_Analyst
三个月 (20.61) (22.76)
十二个月 11.53 169.78
研究员
陶学明 李孔逸
高级行业分析师 助理分析师
0755-23982963 taoxm@essences.com.cn
财务和估值数据摘要 利润表(百万元) 主营业务收入 Growth(%)
2005 2,339.0 10.8%
2006 1,978.3 -15.4%
2007F 2,400.6 21.3%
2008F 5,292.7 120.5%
2009F 8,339.1 57.6%
T_RelatedReport
净利润 Growth(%)
354.4 63.9%
429.5 21.2%
638.8 48.7%
995.0 55.8%
1,523.7 53.1%
主营利润率(%) 净利润率(%) 每股收益(元) 每股净资产(元) 市盈率 市净率 净资产收益率(%) 投资回报率(%) EV/EBITDA 股息收益率
31.1% 15.2% 0.39 2.15 60.27 10.96 14.6% 12.2% 27.45 0.41%
29.8% 21.7% 0.47 2.48 49.73 9.51 16.6% 10.3% 33.94 0.59%
47.9% 26.6% 0.70 3.20 33.44 7.36 18.3% 20.1% 16.87 0.90%
35.6% 18.8% 1.10 8.77 21.47 2.69 11.5% 14.6% 18.54 1.40%
34.6% 18.3% 1.68 9.65 14.02 2.44 15.7% 15.9% 9.84 2.14% 1
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中华企业(600675) 附表 1 城市
中华企业开发销售地产项目概况 项目名称 古北国际广场 古北国际花园 古北西郊国际别墅二期 顾村项目2 南郊中华园
住宅项目 用途 规划建筑面积(万平米) 住宅 10.7 别墅 11.6 别墅 3.6 配套商品房 19.1 别墅 20.8 上海 动迁房 7.4 周浦项目 公寓别墅 33.5 配套商业 6.7 华径项目 配套商品房 20.6 浦东新区花木镇三街坊42丘地块 住宅公寓 8.4 南汇区三灶镇曙光村6/2丘地块 别墅 3.9 苏州第五元素花园 住宅 30.0 苏州 太湖古北雅园二期 别墅 4.5 小计 170 商业地产项目 古北商务分区9-4A地块 商业办公 3.9 万泰大厦 写字楼 2.9 上海 张杨路25号商务大厦 商业办公 1.4 洛克双喜国际大厦 商业办公 6.8 小计 15 合计 185
注:周浦项目和浦东新区花木镇三街坊 42 丘地块项目为本次配股募集资金项目; 数据来源:公司资料,安信证券研究所
附表 2
中华企业租赁经营地产项目概况 可出租面积(万平米) 0.3 1.3 2.6 0.3 0.5 0.1 2.3 1.1 0.1 0.2 0.9 0.4 1.6 0.5 2.1 14 18.7 1 3 23 37
已建 成的 运营 项目
在建 项目
租赁项目 港泰广场写字楼 港泰广场裙楼 中华企业大厦 静安中华大厦 东方中华园商铺 光明大厦 上海春城商业中心 淮海公寓 华侨大厦 南苏州路办公楼 古北国际广场裙楼 古北国际花园裙楼 古北国际花园7#楼 恒盛苑商铺 杭州锦华大酒店 小计 古北商务分区9-3地块 古北商务分区9-4A地块 上海国际客运中心一栋楼 小计 合计
注:古北商务分区 9-3 地块项目为本次配股募集资金项目; 数据来源:公司资料,安信证券研究所
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公司调研 附表 3 2002 2003 2004 2005 2006 5年平均值 中华企业 12.1 12.0 13.4 19.5 20.5 15.5
中华企业与同业上市公司 ROE 比较 招商地产 金地集团 北京城建 栖霞建设 泛海建设 上实发展 10.3 10.5 10.3 13.1 3.5 0.3 11.9 11.6 4.9 13.4 3.7 6.2 11.0 12.1 5.1 17.9 8.5 7.0 11.7 12.1 7.9 22.6 6.6 10.6 14.0 15.3 4.1 21.4 11.3 10.2 11.8 12.3 6.5 17.7 6.7 6.9 金融街 27.1 21.0 20.2 19.3 17.3 21.0
万科A 11.8 13.4 16.1 18.6 18.6 15.7
数据来源:公司资料,安信证券研究所
附图 1A 28 24 20 16 12 8 4 0
中华企业主营业务收入构成,亿元 房产销售 商业和服务业 租赁收入
附图 1B
中华企业各项主营业务毛利率 房产销售 商业和服务业 租赁收入
0.39 0.65
80%
0.52 0.71
0.37 0.40
60%
22.20 0.22 0.39 4.36 2005 年报 2006 中报 2006 年报 2007 中报 18.20 15.95
40%
20%
0% 2 0 0 5 年报 2 0 0 6 中报 2 0 0 6 年报 2 0 0 7 中报
数据来源:安信证券研究所
数据来源:安信证券研究所
附录 1
中华企业本次配股方案
1、配股基数、比例和数量 以公司截至 2007 年 9 月 30 日止的总股本 906,691,627 股为基数,向全体股东 按每 10 股配售 3 股的比例配售,本次配股可配售股份共计 272,007,488 股。若在 本次发行前因资本公积转增股本或利润分配导致总股本数额变化的,配股基数应作相 应调整。 2、配股价格及定价方法 本次配股采用市价折扣法确定配股价格,最终配股价格将根据当时公司股票二级 市场的价格。 3、本次配股募集资金的用途 根据公司初步确定的配股方案,本次配股募集资金计划将投入以下三个项目,项 目总投资约为 55.90 亿元,公司拟投入募集资金 30 亿元用于该等项目的开发建设。 若实际募集资金不足 30 亿元,则不足部分由公司自行筹措资金解决;若实际募集资 金超过 30 亿元,则超额募集资金将用于补充公司流动资金。募集资金具体投资项目 如下: 项目名称 1 3 合计 周浦 23 号地块住宅项目 古北商务分区9-3 地块项目 2 浦东新区花木镇3街坊42丘住宅项目 募集资金分配额 , 项目投资总额, 项目内容 亿元 亿元 住宅为主 16 26 3 11 30 16 15 56 住宅为主 办公写字楼
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中华企业(600675) T_FSAndVS
财务报表预测和估值数据汇总 2005 2006 利润表(百万元) 2,339.0 1,978.3 主营业务收入 1,373.4 1,063.8 减:主营业务成本 238.1 324.4 减:营业税金 727.5 590.1 主营业务利润 12.6 11.4 加:其他业务利润 73.0 73.5 减:营业费用 145.0 211.0 减:管理费用 27.8 97.9 减:财务费用 494.3 219.2 营业利润 113.4 193.6 加:投资收益 46.1 269.7 加:非经常性损益 653.8 682.5 利润总额 243.9 203.1 减:所得税 354.4 429.5 净利润 2005 2006 资产负债表(百万元) 1,562.8 1,348.9 货币资金 2.4 5.5 应收帐款 16.9 应收票据 4,227.7 4,280.0 存货 331.2 524.5 其他流动资产 218.2 211.1 固定资产净额 在建工程 其他固定资产 890.5 1,136.6 其他资产 7,250.7 7,547.9 资产总额 1,865.2 1,227.0 短期债务 324.0 353.8 应付帐款 应付票据 2,050.2 2,146.7 其他流动负债 590.1 1,236.0 长期负债合计 其他债务 4,829.6 4,963.4 负债总额 472.7 337.1 少数股东权益 697.5 697.5 股本 1,251.0 1,549.9 留存收益 1,948.4 2,247.4 股东权益 7,250.7 7,547.9 负债与股东权益 2005 2006 现金流量表(百万元) EBIT 635.5 510.7 237.1 152.0 减:EBIT 的税赋 NOPLAT 398.4 358.7 15.5 16.8 加:折旧 (18.1) 94.8 减:营运资本变动 432.0 280.7 经营活动现金流 (24.2) (9.7) 资本支出 (168.4) (246.1) 其他净资产变动 (192.6) (255.8) 投资活动现金流 239.3 24.9 营运自由现金流 (17.4) (68.8) 税后财务费用 (240.0) 7.7 付息债务变动 264.2 299.0 股东权益变动 (87.2) (125.5) 红利 59.1 57.4 少数股东权益变动 9.4 7.0 融资活动现金流 资料来源:安信证券研究所 Wind.NET 资讯 2007F 2,400.6 677.4 574.4 1,148.8 8.0 60.0 156.0 145.3 795.5 460.0 70.0 1,325.5 437.4 638.8 2007F 1,609.7 7.2 5,521.4 720.2 235.3 1,440.4 9,534.0 1,200.3 338.7 3,504.9 1,000.0 6,043.9 586.4 906.7 1,997.1 2,903.8 9,534.0 2007F 1,400.8 462.3 938.5 28.0 1,596.7 (630.2) (52.1) (303.8) (355.9) (986.1) (97.3) (262.7) 656.4 (191.6) 249.3 (927.7) 2008F 5,292.7 2,497.8 912.3 1,882.6 6.0 132.3 344.0 151.7 1,260.5 200.0 50.0 1,510.5 377.6 995.0 2008F 2,451.9 15.9 9,632.8 1,587.8 518.7 1,746.6 15,953.7 1,323.2 1,248.9 3,704.9 1,000.0 7,277.0 724.3 1,178.7 6,773.7 7,952.4 15,953.7 2008F 1,612.2 403.1 1,209.2 46.2 4,698.8 (3,443.4) (329.7) (306.2) (635.9) (4,079.3) (113.8) 122.9 5,048.6 (298.5) 137.9 4,918.0 2009F 8,339.1 4,027.3 1,425.4 2,886.4 6.0 208.5 542.0 168.2 1,973.7 300.0 50.0 2,323.7 580.9 1,523.7 2009F 3,154.4 25.0 10,757.5 2,501.7 817.2 2,751.9 20,007.8 1,667.8 1,812.3 5,837.4 1,000.0 10,317.5 943.4 906.7 7,840.3 8,747.0 20,007.8 2009F 2,441.9 610.5 1,831.4 72.8 (111.1) 2,015.4 (371.4) (1,005.3) (1,376.7) 638.6 (126.1) 344.6 794.6 (457.1) 219.1 940.6 财务指标 销售利润率 主营业务利润率 EBITDA Margin EBIT Margin NOPLAT Margin 净利润率 投资资本效率 固定资产周转率 流动资金周转率 流动资产周转率 应收帐款周转率 存货周转率 总资产周转率 投资资本周转率 投资回报率 ROE ROA ROIC(税前) ROIC(税后) 增长率 主营收入增长率 主营利润增长率 EBITDA 增长率 EBIT 增长率 NOPLAT 增长率 净利润增长率 投资资本增长率 财务杠杆 资产负债率 负债权益比 净负债权益比 流动比率 速动比率 分红指标 DPS(元) 分红比率 股息收益率 业绩和估值指标 EBITDA EBIT NOPLAT 净利润 EPS(元) BVPS(元) PE(X) PB(X) CAGR PEG EV/EBITDA EV/EBIT EV/NOPLAT EV/IC ROIC/WACC REP 2005 31.1% 27.8% 27.2% 17.2% 15.2% 10.94 1.02 0.38 527.03 0.55 0.32 0.71 14.6% 4.9% 19.2% 12.2% 10.8% -2.0% 53.0% 53.8% 51.0% 63.9% 4.9% 66.6% 247.9% -45.8% 1.45 0.45 2005 0.10 24.6% 0.41% 2005 650.9 635.5 402.1 354.4 0.39 2.15 60.27 10.96 41.1% 1.47 27.45 28.11 44.43 5.28 1.66 3.18
模型更新时间 2006 29.8% 26.7% 25.8% 18.5% 21.7% 9.22 0.85 0.32 494.80 0.47 0.27 0.56 16.6% 5.7% 14.4% 10.3% -15.4% -18.9% -19.0% -19.6% -8.9% 21.2% 9.9% 65.8% 220.9% -49.6% 1.66 0.52 2006 0.14 29.2% 0.59% 2006 527.5 510.7 366.3 429.5 0.47 2.48 49.73 9.51 52.5% 0.95 33.94 35.05 48.88 4.82 1.44 3.34 2007F 47.9% 59.5% 58.4% 39.1% 26.6% 10.76 0.76 0.34 376.52 0.49 0.28 0.51 18.3% 6.7% 29.9% 20.1% 21.3% 21.3% 170.9% 174.3% 156.2% 48.7% 51.8% 63.4% 208.1% -20.3% 1.56 0.46 2007F 0.21 30.0% 0.90% 2007F 1,428.7 1,400.8 938.5 638.8 0.70 3.20 33.44 7.36 43.6% 0.77 16.87 17.20 25.68 4.27 3.36 1.27
2008-01-13 2008F 35.6% 31.3% 30.5% 22.8% 18.8% 14.04 0.84 0.49 458.64 0.70 0.42 0.64 11.5% 6.2% 19.5% 14.6% 120.5% 63.9% 16.1% 15.1% 28.8% 55.8% 93.7% 45.6% 91.5% 1.6% 2.18 0.65 2008F 0.33 30.0% 1.40% 2008F 1,658.5 1,612.2 1,209.2 995.0 1.10 8.77 21.47 2.69 2009F 34.6% 30.2% 29.3% 22.0% 18.3% 12.48 0.97 0.55 407.83 0.82 0.46 0.72 15.7% 7.6% 21.2% 15.9% 57.6% 53.3% 51.6% 51.5% 51.5% 53.1% 10.9% 51.6% 118.0% 5.6% 1.76 0.61 2009F 0.50 30.0% 2.14% 2009F 2,514.7 2,441.9 1,831.4 1,523.7 1.68 9.65 14.02 2.44
18.54 19.07 25.43 2.81 2.86 0.99
9.84 10.13 13.51 2.04 2.23 0.91
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公司调研
作者简介 陶学明,房地产行业高级分析师,CFA,MBA(McGill University),工学硕士。近 4 年证券研究及 房地产行业工作经验,之前于中国石化总部从事管理工作。2007 年 8 月加盟安信证券研发团队。 T_AuthorInfo
免责声明 本研究报告由安信证券股份有限公司研究所撰写,研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通 行的准则,以合法渠道获得这些信息,尽可能保证可靠、准确和完整,但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。 本报告不能作为投资研究决策的依据,不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证,无论是否已经明示或者暗 示。安信证券股份有限公司研究所将随时补充、更正和修订有关信息,但不保证及时发布。对于本报告所提供信息 所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。 本报告版权仅为安信证券股份有限公司研究所所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复 制和发布。如引用发布,需注明出处为安信证券研究所,且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 安信证券股份有限公司研究所对于本免责申明条款具有修改权和最终解释权。
公司评级体系 收益评级: 买入 — 未来 6 个月的投资收益率领先沪深 300 指数 15%以上; 增持— 未来 6 个月的投资收益率领先沪深 300 指数 5%至 15%; 中性 — 未来 6 个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差-5%至 5%; 减持 — 未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 5%至 15%; 卖出 — 未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 15%以上; 风险评级: A — 正常风险,未来 6 个月投资收益率的波动小于等于沪深 300 指数波动; B — 较高风险,未来 6 个月投资收益率的波动大于沪深 300 指数波动;
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