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[2008-1-7]2008-1-5中国证券报第A14版:投资置业

  记者观察
R A ET T E L SA E 责编孟坚 美编王春燕 电话!"!#$%!&!'&( )#*+,-./*0123456784*
漫画 . 李明新
投资置业
'!!9年 : "月;日 : 星期六
 特别报道
货币政策的威力不容小觑  本报记者 费杨生 新年伊始核对住房按揭 贷 款月供金额成了购房者的头等 大事 去年 ! 次加息的累积作用 一 次 性 兑 现   转 按 揭   加 按 揭 业 务 的 暂 停 特 别 是 今 年 货 币政策将从紧的中央基调都给 房地产业以及购房者心理带来 不容小觑的影响 去年央行先后 ! 次加息这 使得 " 年期以上个人贷款基准利 率由 #$$% 年初的 !&'() 上升至现 行的 %&'*)  个人住房按揭贷款 的优惠利率也由年初的 "&'+) 增 加到目前的 !&!!)  这意味着购 房者的按揭贷款月供将增加 个人贷款服务机构北京伟嘉安 捷测算 以贷款 *$ 万#$ 年期为 例 按 优 惠 利 率 计 算  借 款 人 每 月 还 款 额 将 从 #++%&#* 元 升 至 ##!(&#% 元  总 还 款 额 将 从 "$'+*(&*( 元升至 "(*(#(&*( 元 业内人士普遍认为尽管 每 月增加的还款额不是很大但在 加息周期下住房消费的利率风 险给不少准备购房的人造成了 很大的心理冲击不少人因此而 推迟了购房计划 专家预计面 对居高不下的通胀压力央行今 年还会不对称加息 + 次 ,# 次 加 息第二套房贷款利率和首付比 例的提高不仅使一些自住需求 者推迟了购房计划还抑制了一 些投资者和投机者的投资需求 再 者  转 按 揭   加 按 揭  贷款业务在去年末的被叫停 也将进一步抑制楼市的投资性 泡沫 伟嘉安捷的数据显示转 按揭业务主要集中于 +$ 年期以 内的二手商品房这部分二手商 品房约占二手房交易市场总量 的"$ 左右 如果此禁令严格落 实的话不少资金实力不是很雄 厚 却 同 时 炒 卖 数 套  数 十 套 住 房的投资者将受重创 对市场更大的冲击则是货 币政策从紧的中央政策基调 去年以来 房价和股价的不断 上涨一定程度上缘于银行信贷 的快速扩张 房地产是典型的 资金密集型行业 从紧的货币 政策将给房地产行业的供求双 方产生巨大影响 一是对于在 很大程度上依赖于银行资金的 开发商而言 银行信贷的收紧 将加剧其现金流回转风 险 囤 地 捂 盘 等 坐 地 生 财 的 招 数 将给自身带来生存危机 同时 股市的宽幅震荡也加大了房地 产上市公司再融资的风险试 图再次上演高价增发 配股的 难度加大 去年不少实施再融 资的房地产上市公司 其目前 股价几乎均未回到增发价之 上 二是对严重依赖于银行信 贷的购房者而言 信贷紧缩直 接压制了其购房需求 从目前各大城市的市况来 看成交量平淡的现象依旧没有 得到改观 如果没有人接盘再  加 上 住 房 投 资 的 即 期 收 益 住房租金不能抵上按揭成本那 么投资者就将处于两难境地 一 是房价上涨所带来的溢价无法 实现二是房产投资的即期收益 所产生的现金流无法覆盖资金 的成本支出 因而在从紧的货 币政策以及其他调控政策仍将 陆续出台的预期下有价无市 的背后折射出的是市场需求方 的心态在悄然改变
 北京楼市博弈加剧 了十字路口' 在几家新盘的售楼处!记 者看到! 门庭冷落中打出了各 种各样的打折促销信息' 位于 亚奥板块的世茂奥临花园!优 惠方式除了送车库以外! 以老 客 户 身 份 买 房 ! 还 可 以 享 受 & )" 万 的 折 扣 %但 销 售 人 员 表 示 ! 如果真的有意买房! 新客户也 可以变通' 北京市统计局的数据表 明 ! "# 年 % 至 %% 月 ! 北 京 商 品 房 现房和期房销售面积持续下 降 ! 现 房 销 售 ))!'( 万 平 方 米 ! 期 房 销 售 %))!'- 万 平 方 米 ! 分 别 比 去 年 同 期 下 降 !)'-* 和 !'(* % 其 中 ! 住 宅 现 房 销 售 ,!%'! 万 平 方 米 ! 下 降 ,"'$* % 住 宅 期 房 销 售 %!!$'& 万 平 方 米 ! 下 降 &* ' "# 年 %! 月 份 ! 商 品 房 销 售 更是大幅下降' 北京市房地产 交 易 网 的 统 计 数 据 显 示 ! %! 月 ! 北 京 市 期 房 网 上 日 均 签 约 ,%, 套 ! 成 交 量 下 跌 了 !(! 套 ! 降 幅 高 达 )$',* !环 比 %% 月 成 交 量 下 跌 了 %-" 套 !降 幅 达 ,!')* %日 均 签 约 面 积 仅 为 )#($% 平 方 米 ! 同 比 下 滑 ,('#* ! 环 比 下 滑 %-'%* %其 中 !住 宅 日 均 签 约 !&" 套 ! 日 均 签 约 面 积 ,"&() 平 方 米 %同 比 跌 幅 接 近 -"* ' 业内专家 指 出 !有 购 买 力 的 需求才是真实的市场需求' 最 新 数 据 表 明 ! "# 年 北 京 房 价 一 路 上 扬 ! %! 月 ! 北 京 五 环 内 商 品 住 宅 预 售 均 价 已 经 超 过 %)""" 元 . 平 方 米 ' 这 意 味 着 !在 北 京 城 里 ! %"" 万 元 也 难 以 买 到 一 套 像 样 的 两 居 室 住 房 ' 而 % 至 %% 月 ! 北京市城镇居民家庭人均可支 配 收 入 为 !"%$- 元 ' 收 入 和 房 价 的极大反差! 已经严重挫伤了 北京居民的自住性购房需求' 另一方面! 二套房新政和其他 调控政策正在增加房产投资的 风险! 投资和投机性购房需求 也受到了抑制' 中国人民银行研究员邹平 座表示! 近几年房地产价格上 涨 !有 客 观 因 素 ! 但 是 非 理 性 预 期引导下的超前购房( 投资和 炒作! 在其中占据了很大的成 分 %目 前 ! 国 家 开 始 规 范 和 控 制 房地产消费信贷! 这将逐步改 变房产投资者的看涨预期%从 而降低市场需求'
市场将有结构性调整 市 场 人 士 指 出 ! "# 年 下 半 年来! 北京新建商品住宅的结 构! 在区位和类型两方面已经 出 现 了 结 构 性 调 整 ! 预 计 "$ 年 这种趋势将更加明显' 中 大 恒 基 统 计 显 示!"# 年 %! 月!新增放盘个数和供应面 积 最 多的仍为五环以外!开盘个 数 !& 个 ! 新 增 供 应 面 积 -#'# 万 平 方 米 ! 占 比 达 -"* 以 上 % 四 至 五 环 项 目 ( 个 ! 新 增 供 应 面 积 ,%') 万 平方米! 四环内项目为 %- 个 !新 增供应面积为 ,&'& 万 平 方 米 ' 从历年的区域土地交易结 构 变 化 来 看 !通 州 (昌 平 ( 顺 义 ( 房山(大兴五区的供地比重 呈 现 快速的上升趋势!土地交易 面 积 比 重 从 !""& 年 的 ,,'-$* 上 升 到 !""# 年 的 --'$!* ! 提 升 了 !!'!) 个百分点!规划建筑 面 积 从 !""& 年 的 !$'"-* 提 升 到 !""# 年 的 )-'%-* !提高 %#'% 个百分点' 这也说明! 未来的房产开 发! 将逐渐从城区向外近郊和 远郊区拓展和转移! 郊区项目 将成为上市供应的主流而且住 宅郊区化的趋势会越来越明 显' 这部分商品住宅产品具有 较低的土地和开发成本! 相对 来 看 !市 场 价 格 较 低 ' 在 产 品 类 型 上 ! "# 年 %! 月 ! 北 京 有 ,, 个 普 通 住 宅 项 目 开 盘 ! 占 &&* ! 普 通 住 宅 新 增 供 应 面 积 #&'& 万 平 方 米 ! 占 总 供 应 量 的 &%* ! 环 比 %% 月 增 长 )%',* ! 涨 幅 明 显 % 而 公 寓 新 增 供 应 面 积 )-'# 万 平 方 米 ! 环 比 %% 月 份 下 降 了 #* ' 别 墅 新 增 供 应 面 积 ,') 万 平 方 米 ! 环 比 %% 月 下 降 了 !%* ' 业内专家指出! 按照北京 的城市规划! 未来的土地供应 中 ! 不 少 于 #"* 要 建 保 障 性 住 房和中小户 型 (中 低 价 位 住 房 % 随 着 国 家 " ("/#" $*新 建 住 宅 每 套 建 筑 面 积 在 (" 平 方 米 以 内 的 房屋! 要占到城市规划新增住 宅 总 量 的 #"* + 政 策 的 进 一 步 落实! 北京商品住宅的结构调 整将加大%由 此 !产 品 类 型 将 会 更趋向于高密度( 高容积率方 向发展! 其中普通住宅的比例 也将提高'
临近年关北京楼市有价无市的景象愈演愈烈
 图片
本 报 记 者 林 !""# 年 ! 北 京 楼 市 既 感 受 了 房 价 飙 升 的 "火 热 #!又 感 受 了 成 交 萎 缩 的 "冷 清 $%临 近 年 关!&有价无市$ 景象愈演愈 烈 ' 在深 (穗降 价潮和 楼市 "拐 点$争论升温的影响下!北京 房价也改变素来"坚挺$的架 势!各种楼盘打折信息纷至沓 来%这究竟是强弩之末!还是 蓄势待发) 业 内 专 家 分 析 ! !""$ 年 ! 城 市化和土地紧缺造成的北京房 地产市场的供求矛盾尚未解 决 !加 之 奥 运 题 材 的 兑 现 ! 北 京 房价依然存在上涨动力% 但是 频频出招的紧缩性宏观调控( 以增加有效供给为宗旨的住房 保 障 !正 在 改 变 市 场 预 期 ! 增 加 了有利于买方的筹码% 与此同 时 !"民 生 地 产 $ 已 经 成 为 包 括 开发商在内的社会各方力量的 关 注 焦 点 %可 以 预 见 ! 北 京 房 地 产市场 的 博 弈 将 加 剧 '
上海楼市成交量快速下滑  本报记者 李良 上海报道 !""# 年 岁 末 的 上 海 楼 市 依 然承受着政策重压之下的浓重 观望情绪!成交量继续呈现下滑 状态' 中国指数研究院*华东+提 供的统计显示!!""# 年 %! 月 %# 日 %! 月 !, 日一周内!上海楼市的 成交量滑落至近八周来的最低 水平! 该周上海共成交商品房 ))'$- 万 平 方 米 ! 较 上 周 下 降 %$'--* % 成 交 套 数 )-,$ 套 ! 下 降 %$'!"* ' 分析师认为!如果央行 和银监会继续在货币政策上减 持从紧态度!这种量能低迷可能 会引发楼市变革' 而从中国指数研究院提供 的近八周时间上海楼市成交量 走势图来看!八周内上海楼市的 成交量呈现持续下滑态势!商品 房 成 交 面 积 从 %" 月 底 的 周 成 交 近 #" 万 平 方 米 下 滑 到 上 周 的 不 足 -" 万平方米!住宅成交同时也 由 近 &" 万 平 方 米 下 滑 到 ,) 万 平 方米!这种下滑的速度在上周达 到顶峰' 分析人士认为!成交量 的快速下滑态势说明如果剔除 投资客上海楼市在当前价位的 有效需求并不如人们想象中那 么大!预计未来成交会持续呈现 萎靡状态'
供应瓶颈开始缓解 "现 在 是 卖 房 的 人 多 !买 房 的 人 少 了 ' $ !% 世 纪 不 动 产 北 京 远洋山水店的一位销售人员告 诉 记 者 ' 很 多 售 楼 人 员 !正 在 为
曾 经 "不 愁 卖 $ 的 房 子 发 愁 ' 以 前十分罕见的新盘短信促销广 告 !也 越 来 越 多 ' 北京市统计局的数据表 明! 北京房地产市场的供应指 标已经开始出现缓解的迹象' 在房地产开发投资增速方面! !""# 年 % 至 %% 月 ! 北 京 完 成 房 地 产 开 发 投 资 %&!&'% 亿 元 !比 去 年 同 期 增 长 %(')*+ 增 幅 同 比 提 高 )', 个 百 分 点 ' 其 中 ! % 至 - 月 !投 资增速为今年以来的最低点 %"'$* %但 是 !从 下 半 年 开 始 !投 资 增 幅 较 快 回 升 ! % 至 %% 月 比 前 三 季 度 提 高 %'( 个 百 分 点 ' 商品房施 工 面 积 低 速 增 长 ! 新 开 工 面 积 降 幅 趋 缓 ' 其 中 ! "# 年 住 宅 新 开 工 面 积 %,&$') 万 平 方 米 !比 "& 年 同 期 下 降 ('&* ' 但 比 前 三 季 度 缩 小 #') 个 百 分 点 ' 这 说 明 !从 第 四 季 度 开 始 ! 新 开 工面积正在回升' 市场人士分析! 房产具有 投资品的属性! 当预期价格上 涨时! 开发商会延缓销售速 度 !降 低 实 际 供 应 量 ' 但 是 !如 果未来价格走势出现分歧时! 为降低市场风险! 开发商会加 大释放手中的房源' 这在新盘 项目获取销售许可证方面!表 现的更为突出'
北 京 市 建 委 数 据 显 示 ! "# 年 %! 月 ! 北 京 市 共 批 准 商 品 房 销 售 许 可 证 -% 个 ! 同 比 增 长 &',* % 批 准 销 售 面 积 共 计 %#!'( 万 平 方 米 ! 同 比 增 长 !'%* % 其 中! 商品住宅项目批准上市套 数 为 %!%," 套 ! 同 比 增 加 ,$') * % 批 准 销 售 面 积 %,&'( 万 平 方 米 !同 比 增 加 %$'%* ' 不动产 营 销 市 场 总 经 理 赵 晨明认为!在政 府 严 格 的 控 制 调控措施下!北京房地产市场 进 入 了 " 寒 冰 期 $! 为 了 快 速 回笼资金!保证开发过程的正 常 运 转 ! "# 年 %! 月 ! 开 发 商 明 显加大了商品房项目获取销 售许可证的力度!使得供应量 呈明显增长态势!也使得奥运 会前商品住宅项目集中放量 期 得 以 提 前 ' 另 外 ! %! 月 取 证 的这些项目多为户型相对较 小的普通住宅!这对于缓解当 前商品住宅供需矛盾!将起到 积 极 的 作 用'
销售冷清酝酿变局 销 售低迷已经成为目前北 京楼市最突出的关键词! 在此背 景下! 北京房价表面上虽然还 "扛$得住!但是很多楼盘变相的 降价措施日益增多! 楼市似乎到
坚挺的价格 尽管成交萎靡! 观望浓厚 ! 但是上海楼市的价格却依然保 持坚挺!甚至表现出稳步上扬的 态势' 中国指数研究院提供的统计 显示! 近八周上海楼市的成交均 价逐步走高!从 %" 月底的 #&#! 元. 平方米的均价一路飙升到上周的 $)"# 元.平方米' 上周!甚至有个 别楼盘的成交均价相比此前上涨 了,"以上' 分析人士认为!这其 实体现了开发商依然保持对购房 者&买涨不买跌$心理的判断!是 一场博弈战的开端' 而一组数据显示!开发商 们 仍然能够保持强势的另一个理 由来自于供应量的下滑' 统计显 示 !截 至 %! 月 !" 日 !上 海 共 成 交 了 !"-!'(! 万平方米商品住宅*新 房中的住宅部分!剔除配套房和 动迁房+!而截至 %! 月 !" 日!上海 全 市 仅 有 %)%('$& 万 平 方 米 新 房 源上市!与去年同期 !"-!'(! 万平 方米的成交量少了 &,,'"& 万平方 米!简单计算供需比为%%')- ' 分 析人士认为!如果新政没有有效 抑制需求的冲动!价格坚挺的状 况短期仍将持续'
市场成交低迷 随 着 央 行 !""# 年 的 第 六 次 加息!!""#年的加息潮落下帷幕' 但如此密集的加息频率! 却让很 多业内人士对!""$年是否也会出 现密集加息的现象感到忧虑' 由 于在此前的中央经济工作会议上 已经对货币政策定调为 &从紧$! 许多上海房地产业内对今年继续 加息的预期十分强烈' 这种对不利政策的预期使 得市场观望情绪浓烈' 尽管加息 和政府的一系列行动明确表达了 抑制房价上涨的决心! 但此前多 次调控无果的经验让开发商和炒 家们仍然对后市抱有期望! 而购 房者们则迅速选择了持币观望或 者远离市场! 这使得近几个月的 成交量急速下滑' 中国指数研究院*华东+提供 的统计数据显示 !!""# 年 %! 月 %# 日 %!月!,日一周内上海共成交 商品房))'$-万平方米! 较上周下 降%$'--*%成交套数)-,$套!下降 %$'!"*!其中住宅跌幅更大!该周 内上海住宅成交 ,)'%, 万平方米! 较上周减少!)'!(*! 住宅成交套 数,!%套!较上周下降!-'"-*'
 市场了望
深圳楼市冷清中送走   本报记者 陈劲 深圳报道 正当人们喜迎新 年 的 时 候 ! 深圳楼市却在冷清中送走了 !""# 年' 来自中原地产深港研究 中心的统计数据显 示 !!""# 年 %! 月深圳楼市的低迷状况进一步 恶化!在推盘量高达 $" 余万平 米 的情况下! 仅成交 %- 万平米!销 售 情 况 比 %" 月 (%% 月 还 要 差 很 多' 而四季度是 "# 年成交量最低 的三个月' 显感受到了较大的销售压力!尤 其是一些面积偏大的中高档物 业 !开 盘 销 售 率 不 足 一 成 ! 只 有 定价合理的中小户型卖得比较 好!新盘销售分化严重' 各项 目 虽然没有直接降价!但是通过 大 比例折扣(赠送装修等方式回 调 价格' %! 月份房贷新政补充通知 发布!楼市低迷的状况进一步 恶 化!%! 月份在推盘量高达 $" 余 万 平 米 的 情 况 下 ! 仅 成 交 %- 万 平 米! 部分新推项目均价明显下 调! 但销售情况比 %" 月(%% 月 还 是要差很多' 在住宅销售均价方面!从 !""# 年 %" 月 开 始 的 调 整 仍 未 结 束 ' 从 全 年 的 走 势 来 看 !%/( 月 份!深圳住宅价格总体保持上 升 趋 势 ! 在 ( 月 达 到 顶 点 %&### 元 . 平米后!%" 月出现回落!%% 月 (%! 月价格持续调整' 同的是! 随着市场的趋理性!价 格增长会比较平稳!像 !""# 年 上 半年那样以资金推动为主要特 征的疯狂上涨将不会再出现' 此 外限价房的推出也有助于抑制 所在区域房价的快速上涨' 其 中!二次以上置业者将带动深 圳 楼市率先回暖' 目前交易的低迷并非置业 者无法承受猛然上升的房贷利 率!而是在心理上还无法接受 不 平等的利率标准' 对于不符合首 贷标准又有换房需求的置业者 而言!首付提高到四成影响并 不 大!执行不平等的利率对购房 者 心理上的冲击可能更大一些!但 也并非无法接受' 置业者在观望 房贷新政的执行力度!期 待 !""$ 年会有政策松动' 但监管部门关 于第二套房贷认定标准补充通 知! 打消了置业者的侥幸心 理 ' 随着时间的推移!二次以上 置 业 者心态逐渐恢复平和!要改 善 住 房的还是会改善住房!经济 实 力 强大的还可以通过提高首付来 降低房贷成本' 这样!对利 率 不 敏感的二次以上置业人群会率 先带动楼市回暖' 而前期投资比 例 低 (环 境 较 佳 ( 品 质 优 良 楼 盘 将最先受到青睐'
销售面积逐月下降 从 !""# 年 各 月 商 品 住 宅 销 售面积看!自 & 月份开始!深圳房 地产市场观望气氛不断加剧!各 月新房成交量逐月下降' 从 & 月 份的 -& 万平米!下降至四季度 的 每月 %- 万平米左右!是 !""# 年 成 交 量 最 低 的 三 个 月 ' 而 在 !""& 年!%" (%% (%! 月却是成 交 最 为 活 跃的月份' 目前看来!房贷 新 政 对 深 圳 楼市的影响十分显著! 从 # 月 份 银行收缩房贷开始!炒房客陆 续 撤退!二手市场交易面积开始 持 续下滑' 受此影响!一手新房 的 交易量也出现大幅回落!第三 季 度 一 手 住 宅 交 易 面 积 %", 万 平 米 ! 比 第 二 季 度 下 跌 ,&* ! 比 第 一 季 度 下 跌 ))* ' 从 %" 月 份 开 始! 一手住宅交易量进一步萎 缩 !%" 月 成 交 %& 万 平 米 !%% 月 成 交 %- 万平米!是近三年来非常 罕 见的低量' 中原地产深港研究中心表 示 !%" (%% 月 发 售 的 新 项 目 都 明
今年深圳房价或理性上涨 展望 !""$ 年 深 圳 楼 市 !中 原 地产深港研究中心认为!深圳 楼 市的普通商品住宅供应将增多 ! 房价将理性上涨' 该中心认为!在 人 民 币 升 值 的大背景下!商品房的价格将 不 可避免地处于长期升值的通道 中!而深圳本地经济的持续看 涨 以及不断的移民需求将一起构 成深圳楼市长期牛市的基础' 对于普通商品住 宅 !此 前 出 台的调控政策的影响预计会持 续到 !""$ 年初' 但春节过 后 !价 格将调整到位! 市场有望回暖 ! 价格也将缓慢回升' 但与以往不
上海财华金融地产研究院成立 为构建金融与房地产结合的 新平台!推进房地产向更高的层次 发展!上海华燕置业策划 0 集团 1 有限公司日前联合上海财经大学 金融学院共同组建 &财华金融地产 研究院$*以下简称财华研究院+' 华燕集团总裁胡炯表示! 财 华 金 融 地 产研究院的成立!将 在金融地产领域搭建了一个新的 高端平台! 为加强华燕与上海财 大的深层次( 高水平和全方位合 作构建了一座新的桥梁' 华 燕 集团可以充分依靠上海财经大学 金融学院财华金融地产研究院的 智力支持 !在保持和强化房地产 全程策划营销代理的前提下!不 断拓展新的业务领域! 抢占地产 金融的高地! 为华燕集团成功实 现 &新型的房地产流通综合服务 商(新兴的地产金融服务商$的转 型奠定基石! 成为上海发展地产 金融服务的引领者' (李良)
去年国内各主要城市的房价均呈现了相 当 可 观 的 上 涨  普 通 老 百 姓 对 此 感 到 十 分 无 奈 与 困 惑 然而一些对楼市利好的因素正在渐渐发酵 自去年开始在中央政府的一系列调控举措的 作用下各地方政府开始认真推进保障性住房的建设 廉租房经济适用住房两限房等面向中低 收入阶层的住房将从今年开始供应逐渐放量 对老百姓来说可以期待的是将有部分人受惠于 此并且未来还将有更多民众买得起这种保障性住房 漫画  李明新

[2008-1-7]2008-1-5中国证券报第A14版:投资置业

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报告类型:其它研究 发布日期:2008/1/7
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货币政策的威力不容小觑  本报记者 费杨生 新年伊始核对住房按揭 贷 款月供金额成了购房者的头等 大事 去年 ! 次加息的累积作用 一 次 性 兑 现   转 按 揭   加 按 揭 业 务 的 暂 停 特 别 是 今 年 货 币政策将从紧的中央基调都给 房地产业以及购房者心理带来 不容小觑的影响 去年央行先后 ! 次加息这 使得 " 年期以上个人贷款基准利 率由 #$$% 年初的 !&'() 上升至现 行的 %&'*)  个人住房按揭贷款 的优惠利率也由年初的 "&'+) 增 加到目前的 !&!!)  这意味着购 房者的按揭贷款月供将增加 个人贷款服务机构北京伟嘉安 捷测算 以贷款 *$ 万#$ 年期为 例 按 优 惠 利 率 计 算  借 款 人 每 月 还 款 额 将 从 #++%&#* 元 升 至 ##!(&#% 元  总 还 款 额 将 从 "$'+*(&*( 元升至 "(*(#(&*( 元 业内人士普遍认为尽管 每 月增加的还款额不是很大但在 加息周期下住房消费的利率风 险给不少准备购房的人造成了 很大的心理冲击不少人因此而 推迟了购房计划 专家预计面 对居高不下的通胀压力央行今 年还会不对称加息 + 次 ,# 次 加 息第二套房贷款利率和首付比 例的提高不仅使一些自住需求 者推迟了购房计划还抑制了一 些投资者和投机者的投资需求 再 者  转 按 揭   加 按 揭  贷款业务在去年末的被叫停 也将进一步抑制楼市的投资性 泡沫 伟嘉安捷的数据显示转 按揭业务主要集中于 +$ 年期以 内的二手商品房这部分二手商 品房约占二手房交易市场总量 的"$ 左右 如果此禁令严格落 实的话不少资金实力不是很雄 厚 却 同 时 炒 卖 数 套  数 十 套 住 房的投资者将受重创 对市场更大的冲击则是货 币政策从紧的中央政策基调 去年以来 房价和股价的不断 上涨一定程度上缘于银行信贷 的快速扩张 房地产是典型的 资金密集型行业 从紧的货币 政策将给房地产行业的供求双 方产生巨大影响 一是对于在 很大程度上依赖于银行资金的 开发商而言 银行信贷的收紧 将加剧其现金流回转风 险 囤 地 捂 盘 等 坐 地 生 财 的 招 数 将给自身带来生存危机 同时 股市的宽幅震荡也加大了房地 产上市公司再融资的风险试 图再次上演高价增发 配股的 难度加大 去年不少实施再融 资的房地产上市公司 其目前 股价几乎均未回到增发价之 上 二是对严重依赖于银行信 贷的购房者而言 信贷紧缩直 接压制了其购房需求 从目前各大城市的市况来 看成交量平淡的现象依旧没有 得到改观 如果没有人接盘再  加 上 住 房 投 资 的 即 期 收 益 住房租金不能抵上按揭成本那 么投资者就将处于两难境地 一 是房价上涨所带来的溢价无法 实现二是房产投资的即期收益 所产生的现金流无法覆盖资金 的成本支出 因而在从紧的货 币政策以及其他调控政策仍将 陆续出台的预期下有价无市 的背后折射出的是市场需求方 的心态在悄然改变
 北京楼市博弈加剧 了十字路口' 在几家新盘的售楼处!记 者看到! 门庭冷落中打出了各 种各样的打折促销信息' 位于 亚奥板块的世茂奥临花园!优 惠方式除了送车库以外! 以老 客 户 身 份 买 房 ! 还 可 以 享 受 & )" 万 的 折 扣 %但 销 售 人 员 表 示 ! 如果真的有意买房! 新客户也 可以变通' 北京市统计局的数据表 明 ! "# 年 % 至 %% 月 ! 北 京 商 品 房 现房和期房销售面积持续下 降 ! 现 房 销 售 ))!'( 万 平 方 米 ! 期 房 销 售 %))!'- 万 平 方 米 ! 分 别 比 去 年 同 期 下 降 !)'-* 和 !'(* % 其 中 ! 住 宅 现 房 销 售 ,!%'! 万 平 方 米 ! 下 降 ,"'$* % 住 宅 期 房 销 售 %!!$'& 万 平 方 米 ! 下 降 &* ' "# 年 %! 月 份 ! 商 品 房 销 售 更是大幅下降' 北京市房地产 交 易 网 的 统 计 数 据 显 示 ! %! 月 ! 北 京 市 期 房 网 上 日 均 签 约 ,%, 套 ! 成 交 量 下 跌 了 !(! 套 ! 降 幅 高 达 )$',* !环 比 %% 月 成 交 量 下 跌 了 %-" 套 !降 幅 达 ,!')* %日 均 签 约 面 积 仅 为 )#($% 平 方 米 ! 同 比 下 滑 ,('#* ! 环 比 下 滑 %-'%* %其 中 !住 宅 日 均 签 约 !&" 套 ! 日 均 签 约 面 积 ,"&() 平 方 米 %同 比 跌 幅 接 近 -"* ' 业内专家 指 出 !有 购 买 力 的 需求才是真实的市场需求' 最 新 数 据 表 明 ! "# 年 北 京 房 价 一 路 上 扬 ! %! 月 ! 北 京 五 环 内 商 品 住 宅 预 售 均 价 已 经 超 过 %)""" 元 . 平 方 米 ' 这 意 味 着 !在 北 京 城 里 ! %"" 万 元 也 难 以 买 到 一 套 像 样 的 两 居 室 住 房 ' 而 % 至 %% 月 ! 北京市城镇居民家庭人均可支 配 收 入 为 !"%$- 元 ' 收 入 和 房 价 的极大反差! 已经严重挫伤了 北京居民的自住性购房需求' 另一方面! 二套房新政和其他 调控政策正在增加房产投资的 风险! 投资和投机性购房需求 也受到了抑制' 中国人民银行研究员邹平 座表示! 近几年房地产价格上 涨 !有 客 观 因 素 ! 但 是 非 理 性 预 期引导下的超前购房( 投资和 炒作! 在其中占据了很大的成 分 %目 前 ! 国 家 开 始 规 范 和 控 制 房地产消费信贷! 这将逐步改 变房产投资者的看涨预期%从 而降低市场需求'
市场将有结构性调整 市 场 人 士 指 出 ! "# 年 下 半 年来! 北京新建商品住宅的结 构! 在区位和类型两方面已经 出 现 了 结 构 性 调 整 ! 预 计 "$ 年 这种趋势将更加明显' 中 大 恒 基 统 计 显 示!"# 年 %! 月!新增放盘个数和供应面 积 最 多的仍为五环以外!开盘个 数 !& 个 ! 新 增 供 应 面 积 -#'# 万 平 方 米 ! 占 比 达 -"* 以 上 % 四 至 五 环 项 目 ( 个 ! 新 增 供 应 面 积 ,%') 万 平方米! 四环内项目为 %- 个 !新 增供应面积为 ,&'& 万 平 方 米 ' 从历年的区域土地交易结 构 变 化 来 看 !通 州 (昌 平 ( 顺 义 ( 房山(大兴五区的供地比重 呈 现 快速的上升趋势!土地交易 面 积 比 重 从 !""& 年 的 ,,'-$* 上 升 到 !""# 年 的 --'$!* ! 提 升 了 !!'!) 个百分点!规划建筑 面 积 从 !""& 年 的 !$'"-* 提 升 到 !""# 年 的 )-'%-* !提高 %#'% 个百分点' 这也说明! 未来的房产开 发! 将逐渐从城区向外近郊和 远郊区拓展和转移! 郊区项目 将成为上市供应的主流而且住 宅郊区化的趋势会越来越明 显' 这部分商品住宅产品具有 较低的土地和开发成本! 相对 来 看 !市 场 价 格 较 低 ' 在 产 品 类 型 上 ! "# 年 %! 月 ! 北 京 有 ,, 个 普 通 住 宅 项 目 开 盘 ! 占 &&* ! 普 通 住 宅 新 增 供 应 面 积 #&'& 万 平 方 米 ! 占 总 供 应 量 的 &%* ! 环 比 %% 月 增 长 )%',* ! 涨 幅 明 显 % 而 公 寓 新 增 供 应 面 积 )-'# 万 平 方 米 ! 环 比 %% 月 份 下 降 了 #* ' 别 墅 新 增 供 应 面 积 ,') 万 平 方 米 ! 环 比 %% 月 下 降 了 !%* ' 业内专家指出! 按照北京 的城市规划! 未来的土地供应 中 ! 不 少 于 #"* 要 建 保 障 性 住 房和中小户 型 (中 低 价 位 住 房 % 随 着 国 家 " ("/#" $*新 建 住 宅 每 套 建 筑 面 积 在 (" 平 方 米 以 内 的 房屋! 要占到城市规划新增住 宅 总 量 的 #"* + 政 策 的 进 一 步 落实! 北京商品住宅的结构调 整将加大%由 此 !产 品 类 型 将 会 更趋向于高密度( 高容积率方 向发展! 其中普通住宅的比例 也将提高'
临近年关北京楼市有价无市的景象愈演愈烈
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本 报 记 者 林 !""# 年 ! 北 京 楼 市 既 感 受 了 房 价 飙 升 的 "火 热 #!又 感 受 了 成 交 萎 缩 的 "冷 清 $%临 近 年 关!&有价无市$ 景象愈演愈 烈 ' 在深 (穗降 价潮和 楼市 "拐 点$争论升温的影响下!北京 房价也改变素来"坚挺$的架 势!各种楼盘打折信息纷至沓 来%这究竟是强弩之末!还是 蓄势待发) 业 内 专 家 分 析 ! !""$ 年 ! 城 市化和土地紧缺造成的北京房 地产市场的供求矛盾尚未解 决 !加 之 奥 运 题 材 的 兑 现 ! 北 京 房价依然存在上涨动力% 但是 频频出招的紧缩性宏观调控( 以增加有效供给为宗旨的住房 保 障 !正 在 改 变 市 场 预 期 ! 增 加 了有利于买方的筹码% 与此同 时 !"民 生 地 产 $ 已 经 成 为 包 括 开发商在内的社会各方力量的 关 注 焦 点 %可 以 预 见 ! 北 京 房 地 产市场 的 博 弈 将 加 剧 '
上海楼市成交量快速下滑  本报记者 李良 上海报道 !""# 年 岁 末 的 上 海 楼 市 依 然承受着政策重压之下的浓重 观望情绪!成交量继续呈现下滑 状态' 中国指数研究院*华东+提 供的统计显示!!""# 年 %! 月 %# 日 %! 月 !, 日一周内!上海楼市的 成交量滑落至近八周来的最低 水平! 该周上海共成交商品房 ))'$- 万 平 方 米 ! 较 上 周 下 降 %$'--* % 成 交 套 数 )-,$ 套 ! 下 降 %$'!"* ' 分析师认为!如果央行 和银监会继续在货币政策上减 持从紧态度!这种量能低迷可能 会引发楼市变革' 而从中国指数研究院提供 的近八周时间上海楼市成交量 走势图来看!八周内上海楼市的 成交量呈现持续下滑态势!商品 房 成 交 面 积 从 %" 月 底 的 周 成 交 近 #" 万 平 方 米 下 滑 到 上 周 的 不 足 -" 万平方米!住宅成交同时也 由 近 &" 万 平 方 米 下 滑 到 ,) 万 平 方米!这种下滑的速度在上周达 到顶峰' 分析人士认为!成交量 的快速下滑态势说明如果剔除 投资客上海楼市在当前价位的 有效需求并不如人们想象中那 么大!预计未来成交会持续呈现 萎靡状态'
供应瓶颈开始缓解 "现 在 是 卖 房 的 人 多 !买 房 的 人 少 了 ' $ !% 世 纪 不 动 产 北 京 远洋山水店的一位销售人员告 诉 记 者 ' 很 多 售 楼 人 员 !正 在 为
曾 经 "不 愁 卖 $ 的 房 子 发 愁 ' 以 前十分罕见的新盘短信促销广 告 !也 越 来 越 多 ' 北京市统计局的数据表 明! 北京房地产市场的供应指 标已经开始出现缓解的迹象' 在房地产开发投资增速方面! !""# 年 % 至 %% 月 ! 北 京 完 成 房 地 产 开 发 投 资 %&!&'% 亿 元 !比 去 年 同 期 增 长 %(')*+ 增 幅 同 比 提 高 )', 个 百 分 点 ' 其 中 ! % 至 - 月 !投 资增速为今年以来的最低点 %"'$* %但 是 !从 下 半 年 开 始 !投 资 增 幅 较 快 回 升 ! % 至 %% 月 比 前 三 季 度 提 高 %'( 个 百 分 点 ' 商品房施 工 面 积 低 速 增 长 ! 新 开 工 面 积 降 幅 趋 缓 ' 其 中 ! "# 年 住 宅 新 开 工 面 积 %,&$') 万 平 方 米 !比 "& 年 同 期 下 降 ('&* ' 但 比 前 三 季 度 缩 小 #') 个 百 分 点 ' 这 说 明 !从 第 四 季 度 开 始 ! 新 开 工面积正在回升' 市场人士分析! 房产具有 投资品的属性! 当预期价格上 涨时! 开发商会延缓销售速 度 !降 低 实 际 供 应 量 ' 但 是 !如 果未来价格走势出现分歧时! 为降低市场风险! 开发商会加 大释放手中的房源' 这在新盘 项目获取销售许可证方面!表 现的更为突出'
北 京 市 建 委 数 据 显 示 ! "# 年 %! 月 ! 北 京 市 共 批 准 商 品 房 销 售 许 可 证 -% 个 ! 同 比 增 长 &',* % 批 准 销 售 面 积 共 计 %#!'( 万 平 方 米 ! 同 比 增 长 !'%* % 其 中! 商品住宅项目批准上市套 数 为 %!%," 套 ! 同 比 增 加 ,$') * % 批 准 销 售 面 积 %,&'( 万 平 方 米 !同 比 增 加 %$'%* ' 不动产 营 销 市 场 总 经 理 赵 晨明认为!在政 府 严 格 的 控 制 调控措施下!北京房地产市场 进 入 了 " 寒 冰 期 $! 为 了 快 速 回笼资金!保证开发过程的正 常 运 转 ! "# 年 %! 月 ! 开 发 商 明 显加大了商品房项目获取销 售许可证的力度!使得供应量 呈明显增长态势!也使得奥运 会前商品住宅项目集中放量 期 得 以 提 前 ' 另 外 ! %! 月 取 证 的这些项目多为户型相对较 小的普通住宅!这对于缓解当 前商品住宅供需矛盾!将起到 积 极 的 作 用'
销售冷清酝酿变局 销 售低迷已经成为目前北 京楼市最突出的关键词! 在此背 景下! 北京房价表面上虽然还 "扛$得住!但是很多楼盘变相的 降价措施日益增多! 楼市似乎到
坚挺的价格 尽管成交萎靡! 观望浓厚 ! 但是上海楼市的价格却依然保 持坚挺!甚至表现出稳步上扬的 态势' 中国指数研究院提供的统计 显示! 近八周上海楼市的成交均 价逐步走高!从 %" 月底的 #&#! 元. 平方米的均价一路飙升到上周的 $)"# 元.平方米' 上周!甚至有个 别楼盘的成交均价相比此前上涨 了,"以上' 分析人士认为!这其 实体现了开发商依然保持对购房 者&买涨不买跌$心理的判断!是 一场博弈战的开端' 而一组数据显示!开发商 们 仍然能够保持强势的另一个理 由来自于供应量的下滑' 统计显 示 !截 至 %! 月 !" 日 !上 海 共 成 交 了 !"-!'(! 万平方米商品住宅*新 房中的住宅部分!剔除配套房和 动迁房+!而截至 %! 月 !" 日!上海 全 市 仅 有 %)%('$& 万 平 方 米 新 房 源上市!与去年同期 !"-!'(! 万平 方米的成交量少了 &,,'"& 万平方 米!简单计算供需比为%%')- ' 分 析人士认为!如果新政没有有效 抑制需求的冲动!价格坚挺的状 况短期仍将持续'
市场成交低迷 随 着 央 行 !""# 年 的 第 六 次 加息!!""#年的加息潮落下帷幕' 但如此密集的加息频率! 却让很 多业内人士对!""$年是否也会出 现密集加息的现象感到忧虑' 由 于在此前的中央经济工作会议上 已经对货币政策定调为 &从紧$! 许多上海房地产业内对今年继续 加息的预期十分强烈' 这种对不利政策的预期使 得市场观望情绪浓烈' 尽管加息 和政府的一系列行动明确表达了 抑制房价上涨的决心! 但此前多 次调控无果的经验让开发商和炒 家们仍然对后市抱有期望! 而购 房者们则迅速选择了持币观望或 者远离市场! 这使得近几个月的 成交量急速下滑' 中国指数研究院*华东+提供 的统计数据显示 !!""# 年 %! 月 %# 日 %!月!,日一周内上海共成交 商品房))'$-万平方米! 较上周下 降%$'--*%成交套数)-,$套!下降 %$'!"*!其中住宅跌幅更大!该周 内上海住宅成交 ,)'%, 万平方米! 较上周减少!)'!(*! 住宅成交套 数,!%套!较上周下降!-'"-*'
 市场了望
深圳楼市冷清中送走   本报记者 陈劲 深圳报道 正当人们喜迎新 年 的 时 候 ! 深圳楼市却在冷清中送走了 !""# 年' 来自中原地产深港研究 中心的统计数据显 示 !!""# 年 %! 月深圳楼市的低迷状况进一步 恶化!在推盘量高达 $" 余万平 米 的情况下! 仅成交 %- 万平米!销 售 情 况 比 %" 月 (%% 月 还 要 差 很 多' 而四季度是 "# 年成交量最低 的三个月' 显感受到了较大的销售压力!尤 其是一些面积偏大的中高档物 业 !开 盘 销 售 率 不 足 一 成 ! 只 有 定价合理的中小户型卖得比较 好!新盘销售分化严重' 各项 目 虽然没有直接降价!但是通过 大 比例折扣(赠送装修等方式回 调 价格' %! 月份房贷新政补充通知 发布!楼市低迷的状况进一步 恶 化!%! 月份在推盘量高达 $" 余 万 平 米 的 情 况 下 ! 仅 成 交 %- 万 平 米! 部分新推项目均价明显下 调! 但销售情况比 %" 月(%% 月 还 是要差很多' 在住宅销售均价方面!从 !""# 年 %" 月 开 始 的 调 整 仍 未 结 束 ' 从 全 年 的 走 势 来 看 !%/( 月 份!深圳住宅价格总体保持上 升 趋 势 ! 在 ( 月 达 到 顶 点 %&### 元 . 平米后!%" 月出现回落!%% 月 (%! 月价格持续调整' 同的是! 随着市场的趋理性!价 格增长会比较平稳!像 !""# 年 上 半年那样以资金推动为主要特 征的疯狂上涨将不会再出现' 此 外限价房的推出也有助于抑制 所在区域房价的快速上涨' 其 中!二次以上置业者将带动深 圳 楼市率先回暖' 目前交易的低迷并非置业 者无法承受猛然上升的房贷利 率!而是在心理上还无法接受 不 平等的利率标准' 对于不符合首 贷标准又有换房需求的置业者 而言!首付提高到四成影响并 不 大!执行不平等的利率对购房 者 心理上的冲击可能更大一些!但 也并非无法接受' 置业者在观望 房贷新政的执行力度!期 待 !""$ 年会有政策松动' 但监管部门关 于第二套房贷认定标准补充通 知! 打消了置业者的侥幸心 理 ' 随着时间的推移!二次以上 置 业 者心态逐渐恢复平和!要改 善 住 房的还是会改善住房!经济 实 力 强大的还可以通过提高首付来 降低房贷成本' 这样!对利 率 不 敏感的二次以上置业人群会率 先带动楼市回暖' 而前期投资比 例 低 (环 境 较 佳 ( 品 质 优 良 楼 盘 将最先受到青睐'
销售面积逐月下降 从 !""# 年 各 月 商 品 住 宅 销 售面积看!自 & 月份开始!深圳房 地产市场观望气氛不断加剧!各 月新房成交量逐月下降' 从 & 月 份的 -& 万平米!下降至四季度 的 每月 %- 万平米左右!是 !""# 年 成 交 量 最 低 的 三 个 月 ' 而 在 !""& 年!%" (%% (%! 月却是成 交 最 为 活 跃的月份' 目前看来!房贷 新 政 对 深 圳 楼市的影响十分显著! 从 # 月 份 银行收缩房贷开始!炒房客陆 续 撤退!二手市场交易面积开始 持 续下滑' 受此影响!一手新房 的 交易量也出现大幅回落!第三 季 度 一 手 住 宅 交 易 面 积 %", 万 平 米 ! 比 第 二 季 度 下 跌 ,&* ! 比 第 一 季 度 下 跌 ))* ' 从 %" 月 份 开 始! 一手住宅交易量进一步萎 缩 !%" 月 成 交 %& 万 平 米 !%% 月 成 交 %- 万平米!是近三年来非常 罕 见的低量' 中原地产深港研究中心表 示 !%" (%% 月 发 售 的 新 项 目 都 明
今年深圳房价或理性上涨 展望 !""$ 年 深 圳 楼 市 !中 原 地产深港研究中心认为!深圳 楼 市的普通商品住宅供应将增多 ! 房价将理性上涨' 该中心认为!在 人 民 币 升 值 的大背景下!商品房的价格将 不 可避免地处于长期升值的通道 中!而深圳本地经济的持续看 涨 以及不断的移民需求将一起构 成深圳楼市长期牛市的基础' 对于普通商品住 宅 !此 前 出 台的调控政策的影响预计会持 续到 !""$ 年初' 但春节过 后 !价 格将调整到位! 市场有望回暖 ! 价格也将缓慢回升' 但与以往不
上海财华金融地产研究院成立 为构建金融与房地产结合的 新平台!推进房地产向更高的层次 发展!上海华燕置业策划 0 集团 1 有限公司日前联合上海财经大学 金融学院共同组建 &财华金融地产 研究院$*以下简称财华研究院+' 华燕集团总裁胡炯表示! 财 华 金 融 地 产研究院的成立!将 在金融地产领域搭建了一个新的 高端平台! 为加强华燕与上海财 大的深层次( 高水平和全方位合 作构建了一座新的桥梁' 华 燕 集团可以充分依靠上海财经大学 金融学院财华金融地产研究院的 智力支持 !在保持和强化房地产 全程策划营销代理的前提下!不 断拓展新的业务领域! 抢占地产 金融的高地! 为华燕集团成功实 现 &新型的房地产流通综合服务 商(新兴的地产金融服务商$的转 型奠定基石! 成为上海发展地产 金融服务的引领者' (李良)
去年国内各主要城市的房价均呈现了相 当 可 观 的 上 涨  普 通 老 百 姓 对 此 感 到 十 分 无 奈 与 困 惑 然而一些对楼市利好的因素正在渐渐发酵 自去年开始在中央政府的一系列调控举措的 作用下各地方政府开始认真推进保障性住房的建设 廉租房经济适用住房两限房等面向中低 收入阶层的住房将从今年开始供应逐渐放量 对老百姓来说可以期待的是将有部分人受惠于 此并且未来还将有更多民众买得起这种保障性住房 漫画  李明新
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